COLUMN不動産に関する記事

家族の転勤や進学、間取りが狭くなったなど、不動産を売却する理由は様々です。

大切な資産である不動産売却の意思をなかなか固められない方もいるのではないでしょうか。

初めて不動産を売却する方ならなおさら、どんな書類を用意すればよいか、どのくらい費用がかかるのかなど、不安がつきものです。

不動産売却の手続きに不安があると、売りたいと思っても一歩前に踏み出せないかもしれません。

そこで今回は、不動産売却の流れや不動産売却にかかる費用などを解説します。

そのなかで、不動産売却で気をつけるべきポイントも説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の流れは7つのステップ

不動産会社に土地の売却を頼んだら、明日にでも土地が売れて代金が入るというわけではありません。

不動産会社に相談してから売買代金の決済まで、いくつかのステップをふむ必要があります。

このステップを理解していないと、不動産会社に土地や建物の売却を依頼しても、流れが良くわからないでしょう。

しかし、不動産売却の流れを知っていれば、不動産会社から受ける説明を理解しやすくなります。

不動産売却を成功させるためには、まず、7つのステップを押さえましょう。

不動産売却の7つのステップ

不動産売却の流れは、以下の7つのステップをふみます。

• 1.相談と簡易査定
• 2.訪問査定（本格的な査定）
• 3.媒介契約締結
• 4.内覧対応
• 5.売買契約
• 6.決済・引き渡し
• 7.確定申告

ステップ1から7まで、それぞれのポイントを見ていきます。

ステップ1から2　査定の種類

「査定」とは、簡単に言えば物件の値段を見積もることで、簡易査定と訪問査定があります。

多くの不動産会社が無料で査定を行ってくれます。

不動産売却を検討している方は、査定を無料で行ってくれるかどうか、気になる不動産会社に問合せてみましょう。

「とりあえず気軽にメールや電話で査定額を知りたい」という方におすすめなのが、簡易査定です。

しかし、簡易査定は、現地を見ずに行う査定であり、本格的な査定ではありません。

メールや電話で査定を依頼する場合、簡易査定の意味を理解したうえで、不動産会社に依頼しましょう。

簡易査定は気軽に不動産価格を知りたい方には便利ですが、真剣に売却を考えている場合には回り道です。

あくまでも、周辺の売り出し事例や過去の成約取引事例などをもとに机上で行う査定だからです。

簡易査定は、売却する不動産の特徴は考慮できないため、現地で見なければわからない物件の良い面を、価格に反映させることはできません。

不動産売却の意思を固めていて、正確な価格を知りたい場合、不動産会社に訪問査定を頼む必要があります。

本格的な査定をしてもらうためには、不動産会社に物件を訪問してもらわなければなりません。

不動産売却に成功するためにも、少し面倒ですが、不動産会社に早めに物件を確認してもらいましょう。

気になる不動産会社が複数あれば、それぞれに本格的な査定をしてもらうと、担当者の知識や経験、各不動産会社の特徴がわかります。

そして、訪問査定による本格的な査定額と、売主の希望を調整して決定するのが「売出価格」です。

ステップ3　媒介契約の締結と不動産会社選びの視点

信頼できる不動産会社が見つかったら、次は媒介契約締結に進みます。

媒介とは、一般的な言葉で言えば「仲介」です。

媒介契約締結の際は、正式に売出価格を決定します。

それぞれの媒介契約の特徴も知っておきましょう。

複数の会社に依頼できる一般媒介契約は、一見、メリットだけのように見えますが、デメリットもあります。

一般媒介契約の場合、多くの不動産会社とやりとりしなければなりません。

窓口を1社に絞りたい方に適しているのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約です。

また、一般媒介契約と、他の2つの媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）では、物件を指定流通機構に登録してもらえるかどうかが違います。

指定流通機構とは、通称「レインズ」と言います。

レインズとは、不動産会社が広く他の不動産会社に物件の情報を知らせて、売却活動を円滑に進めるためのシステムです。

一般媒介契約を締結した不動産会社は、物件をレインズに任意で登録してくれるかもしれませんが、登録義務はありません。

これに対して、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、物件をレインズに登録する義務を負います。

不動産会社は、専任媒介契約では媒介契約締結の翌日から7日以内、専属専任媒介契約では、媒介契約締結の翌日から5日以内に登録しなければなりません。

レインズの登録義務を考えると、一般媒介契約が必ずしも売主にとって有利といえません。

媒介契約を締結する際、媒介契約の種類のほかにも、注意したいポイントがあります。

それは、不動産会社選びの視点をもつことです。

「高く売りたい」という視点だけで不動産会社を選ぶと、不動産売却に失敗する可能性があります。

査定額が一番高い会社に任せてしまいがちだからです。

不動産会社が知識や経験に基づいて高い査定額を出したのであれば問題ありません。

しかし、取り扱い物件を増やすために、売主が喜ぶ高い額を提示する不動産会社もあります。

物件の場所、広さ、築年数、周辺環境など、査定額は物件の特徴により左右されます。

また、売却を急ぐか否かも、売出価格の決定に影響します。

査定額に影響する要因などをしっかりと伝えてくれる会社など、信頼できる不動産会社選びが大切です。

ステップ4から5　内覧対応から売却まで

媒介契約を締結したら、いよいよ不動産会社の売却活動が始まります。

不動産会社は新聞折り込みチラシ、インターネット広告、自社の購入希望者への営業活動など、様々な方法で購入者を探します。

販促活動として現地案内会を催す場合もあります。

まだ売主が住んでいる物件の場合、内覧希望者に対応しなければなりませんが、スムーズに気持ちよく内覧してもらえるよう、準備しておきましょう。

そして、物件を気に入ってもらえれば、売買契約に進みます。

売買契約に必要な書類は、不動産会社の担当者が指示してくれますが、忙しい方は売買契約が内定したら早めに取り寄せておくと良いでしょう。

売買契約締結に必要な書類は数多くありますが、実印にかかる発行後3か月以内の印鑑証明書は必ず用意しておきましょう。

実印を市区町村に登録していない方は、実印の登録も必要です。

ステップ6から7　決済から確定申告まで

通常、売買契約締結後、1～3か月のちに、決済と物件の引き渡しを行います。

決済とは、売買代金全額を買主が売主に支払い、同時に登記名義を買主に移転することです。

決済と同時に、売主から買主に物件を引き渡します。

決済に必要な書類は、登記済証（登記識別情報）を始めとして非常に数が多いので、売買契約後、早めに準備しておきましょう。

決済が終わったら、不動産譲渡所得があれば確定申告をする必要があります。

不動産の売却前に考えておきたい4つのポイント

不動産売却を成功させるためには、なぜ、いつ、いくらで売却したいのかをしっかりと考えておかなければなりません。

売却の事情や希望がはっきりしないと、不動産会社と認識のずれが生じ、なかなか成約に至らず長期戦になってしまうからです。

不動産の売却前に考えておきたいポイントは次の4つです。

• 1.売却する理由
• 2.売却の希望条件
• 3.売却のタイミング
• 4.不動産の相場価格

結婚や転勤、子どもの進学、親の介護、子の独立などによる家族構成の変化、自身の年齢など、不動産の売却理由は多岐に渡ります。

売却理由は希望価格などの条件にも影響します。

不動産を早く現金化したいのか、買い換えを検討しているのかなど、売却理由により売出価格が左右されるからです。

売却のタイミングも、早期を希望しているのか少し余裕があるのかにより、購入希望者が見つかった時、交渉条件が変わります。

円滑な売却活動をするためにも、売却理由や希望条件をノートなどにメモして整理し、不動産会社に詳細に伝えられるようにしておく必要があります。

また、不動産の相場価格もインターネットや不動産広告で簡単に調べておくと良いでしょう。

売出価格を決める時の参考になります。

不動産売却に必要な書類

ここまでで、不動産売却のステップや、考えておきたいポイントがわかりました。

では、不動産売却に必要な書類はどのようなものがあるでしょうか。

媒介契約締結時は、できれば多くの資料を準備しておくと、不動産会社が業務に着手しやすくなります。

事前に用意しておくと良い書類

媒介契約を締結するまでに用意しておくべき書類があります。

ただし、全て揃っていなくても媒介契約を締結できますので、不動産会社と相談しましょう。

次に、売買契約締結時に用意すべき書類ですが、上記の書類のほか、以下の書類を挙げることができます。

• ・印鑑証明書（市区町村が発行するもので、発行後3か月以内）
• ・住民票（不動産会社の指示に従う）

これも、不動産会社に確認する必要があります。

加えて決済・引き渡し時は、以下の書類が必要です。

ただし、ケースごとに異なるので、不動産会社の営業担当者と決済担当の司法書士の指示に従います。

＜決済時に必要な書類の例＞

売買契約書

不動産の売買契約書は、仲介を担当する不動産会社が作成します。

自分で作成する必要はないので、不動産会社にまかせましょう。

不動産会社は、宅地建物取引業法により定められた事項を売買契約書に記載しなければなりません。

たとえば、次のような事項です。

• ・既存建物である時は、建物の構造体力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
• ・代金の支払時期・支払方法
• ・移転登記の申請時期
• ・物件の引渡時期
• ・租税その他公課の負担
• ・契約の解除に関する事項
• ・損害賠償額の予定、違約金の定め
• ・代金以外の金銭の額、授受時期、授受目的
• ・代金に関する貸借のあっせんが不成立の時の措置（買主のローンが不成立の場合）

不動産会社は、売買契約締結後遅滞なく、宅地建物取引士の記名押印のある売買契約書を売主と買主の双方に交付する義務を負います。

不動産売却にかかる6つの費用

不動産売却には、6つの費用がかかります。

• 1.仲介手数料
• 2.印紙税
• 3.抵当権抹消などの登記費用
• 4.取壊し費用（更地で売却する場合）
• 5.測量費用
• 6.ハウスクリーニング費用、リフォーム費用（契約内容による）

以上の費用につき、それぞれの注意点につき確認します。

仲介手数料

仲介手数料は以下の速算法により算出することができます。

＜仲介手数料の速算法＞

課税事業者の場合、この速算法により算出した額に消費税10％を上乗せします。

仲介不動産会社が免税事業者の場合、速算法により算出した額に消費税4％を上乗せします。

仲介手数料は成功報酬なので、仲介を依頼した時に支払う必要はありません。

売買契約成立時に50％、物件の引き渡しや登記手続きの時に50％支払うという取り決めが多いようです。

印紙税、抵当権抹消など登記費用

不動産売却には、売買契約書に課税される印紙税がかかります。

印紙税は売買契約書に記載される売買代金を基準として課税されます。

たとえば、売買契約書記載の代金額が3,000万円の場合は2万円、7,000の万円の場合は6万円の印紙税がかかるのです。

また、物件に抵当権が設定されている場合、売主が住宅ローンなどの債務を完済して銀行に抵当権を解除してもらう必要があります。

抵当権が解除されれば抵当権抹消登記をしなければなりません。

抵当権抹消登記には登録免許税と司法書士報酬がかかります。

抵当権抹消だけでなく、登記簿上の売主の住所および氏名に変更があれば、所有権登記名義人の住所氏名変更登記をするので、住所氏名変更登記には登録免許税と司法書士報酬がかかります。

住所変更登記は不動産1つにつき1,000円、抵当権抹消登記は抵当権1つにつき1,000円です。

なお、通常、決済担当の司法書士から、決済前に司法書士報酬や登記費用の見積もり額の連絡を受けます。

わからないことがあれば、遠慮なく質問すると良いでしょう。

測量費用、取壊し費用、リフォーム費用など

不動産売却では、建物の取壊し費用やリフォーム費用などもかかりますが、誰がどの程度負担するかはケースバイケースです。

売買契約前に、不動産会社の担当者と良く相談し、売主が負担すべき費用の内訳と額を把握しましょう。

ケースバイ―ケース

通常、測量費用とハウスクリーニング費用は売主が負担しますが、古屋の取壊し費用やリフォ―ム費用は、買主との売買契約で詳細に取り決めます。

＜取壊し費用、測量費用、リフォーム費用など＞

売買契約前に、不動産会社の担当者と良く相談し、売主が負担すべき費用の内訳と額を把握しましょう。

測量の必要性

土地を売却する場合、通常、売主が測量したうえで買主に土地を引き渡すのが好ましいとされています。

「昔測量したから必要ないのでは。」と思う方もいるかもしれません。

しかし、隣地との境界標が地中に埋没していたり破損していたりすることもあります。

また、境界標の位置が地積測量図と一致しないケースもあるのです。

隣地との境界トラブルは後を絶ちません。

将来、買主が隣地所有者とトラブルになった場合、買主が売主に損害賠償請求する恐れもあります。

契約内容によりますが、「売った土地だから知らない」では済まされない場合もあるのです。

将来のトラブルを避けるために土地の測量は必要です。

測量費を売主が負担するか否かについては、売買契約前に確認するのを忘れないようにしましょう。

不動産売却にかかる税金

ここまでで、不動産売却にかかる諸費用を見てきましたが、不動産の譲渡所得には所得税と住民税がかかるので注意してください。

譲渡所得とは、不動産を売って得た利益のことです。

所得税と住民税

所得税と住民税の税率、課税譲渡所得の算出方法を把握してくことが大切です。

取得費 、譲渡費用、特別控除が多ければ多いほど、不動産の譲渡所得は低くなるので、それぞれの具体例を押さえておきましょう。

特別控除のポイント

不動産売却で節税するためのポイントは、特別控除を受けられるかどうかです。

特別控除はいくつか種類がありますが、代表的な居住用財産譲渡の3,000万円特別控除と、相続した空き家の3,000万円特別控除の概要を押さえておきましょう。

ただし、細かな適用要件があるので、実際に適用を検討する場合、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

税率と税額計算方法

先述の方法で算出した課税譲渡所得に、所得税と住民税の税率を乗じると、税額を算出することができます。

＜税率＞

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）	15％	5％
短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）	30％	9％

引用元：国税庁ホームページ「土地や建物を売ったとき」

長期譲渡所得と短期譲渡所得における所有期間は、不動産を売った年の1月1日現在が基準です。

譲渡した日が基準ではないので注意しましょう。

また、所得税と住民税のほかに、復興特別所得税も課税されます。

復興特別所得税の税率は2.1％です。

実際に次のケースで計算してみましょう。

• ・収入金額は6,000万円
• ・取得費は2,500万円
• ・譲渡費用は250万円
• ・居住用財産譲渡の3,000万円特別控除の適用を受けることができる
• ・所有期間は譲渡した年の1月1日現在で8年（長期譲渡所得）

この250万円（課税譲渡所得金額）に税率を乗じると所得税と住民税、復興特別所得税を算出することができます。

• 250万円（課税譲渡所得金額）×長期譲渡所得の税率15％＝37万5,000円（所得税）
• 250万円（課税譲渡所得金額）×住民税の税率5％＝12万円5,000円（住民税）
• 250万円（課税譲渡所得金額）×復興特別所得税の税率2.1％＝5万2,500円（復興特別所得税）

不動産売却後は確定申告を忘れない

会社員の方の給与収入については、会社が源泉徴収し納税します。

給与収入以外の収入がなければ、確定申告する必要はありません。

しかし、不動産の譲渡所得は、給与収入と別に分離して税額を計算し確定申告によりその税額を納めなければなりません。

不動産を譲渡し、譲渡所得を得た場合、確定申告を忘れないようにしましょう。

確定申告の期限は、原則として、不動産売却で譲渡所得を得た年の翌年の2月16日から3月15日までです。

提出する際における納税地を所轄する税務署に、持参、郵送、e-Taxのうちいずれかの方法により、確定申告します。

まとめ

不動産売却の流れや費用、必要書類など見てきましたが、不動産売却はいくつもステップをふみ、数多くの手続きが必要です。

売買契約が成立すれば終わりというわけではなく、その後、決済・引き渡しまで終わって初めて、不動産売却が無事に終了します。

譲渡所得が発生すれば確定申告もしなければなりません。

すべての場面で専門家の知識を要するのが不動産売却です。

多忙な毎日の中で、不動産売却に関するすべての手続きをするのは負担が大きすぎます。

心のゆとりをもって不動産売却に臨むためにも、信頼できる不動産会社や税理士を探して相談することをおすすめします。