COLUMN不動産に関する記事

投資市場には、株式、債権、不動産など数多くの投資対象があります。

また不動産の中でも、アパート建築、ワンルームマンション投資、一棟マンション投資、不動産投資信託（J-REIT）など、さまざまな投資手法があり、何を基準に投資対象を選んだらいいか迷ってしまう方も多いでしょう。

その選択基準の一つに「投資利回り」があります。

今回は不動産投資における「投資利回り」についてその概要や計算方法、シミュレーションの方法、投資利回りを考える際の注意点について説明します。

不動産広告やインターネット情報上の利回り表示が適正なものか判断するときには、本コラムの内容を参考にしてみてください。

不動産投資における利回りとは

一般的な利回りは、一定の資金を運用して利益を得たときに、その利益の額を年平均で換算した値のことを指します。

一般的には利回りが高いほうが大きな利益を得られますが、不動産投資における利回りは一般的な利回りとは違うため注意が必要です。

不動産では、中古物件の利回りが高いケースが多くあります。

そして、利回りが高い物件を購入したところ、修繕費用など出費が重なって利益が出ないケースもあるのです。

不動産投資における利回りは、想定利回りと表面利回り、実質利回りの3つに分類されます。

満室を想定した「想定利回り」

「想定利回り」とは、1年間でアパートやマンションから生み出される収益（賃料）が、物件価格の何パーセントに当たるかを表示したものです。

一棟アパートや一棟マンションに投資するときにすべての住戸が満室である場合を想定して計算します。

「満室想定利回り」と表示している場合もあります。

賃料収入に着目した「表面利回り（グロス）」

「表面利回り」とは、現況の空室を考慮した一年間の賃料収入を物件価格で割って算出した利回りです。

現在の空室状況を反映しているために、より現実的な収入額をもとに利回りが計算されています。

経費を控除した「実質利回り（ネット）」

「実質利回り」とは、賃料収入から年間の必要経費を差し引いた金額を、物件価格で割ったパーセンテージをいいます。

NOI（Net　Operating　Income）と表すこともありますがほぼ同じ意味で使われています。

実物不動産に投資する場合は、さまざまな経費が必要です。

たとえば管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、入居者募集の際の仲介手数料、給湯器、バスキッチンなどの水回り設備、エアコンの交換といった設備更新費用などがあります。

不動産投資の利回り計算方法

投資を行うときには、初期投資に対してどれぐらいのリターンがあるかという点を吟味して、投資対象を決定します。

ここでは3種類の投資利回りの計算方法を紹介します。

想定利回りの計算方法

想定利回りの計算式は、以下の通りです。

具体的な例を見てみましょう。

この場合、想定利回りを計算する際には空室や月額の経費を考慮しません。

したがって想定利回りは次のように計算されます。

表面利回りの計算方法

表面利回りは以下の計算式で求められます。

先ほどと同じ事例で表面利回りを計算すると以下のようになります。

実質利回りの計算方法

実質利回りは以下の計算式で求められます。

経費には、経常的にかかる費用である管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税などが含まれます。

実質利回りについても先ほどの事例をもとに計算してみましょう。

表面利回りの相場を決める要素

投資用不動産の表面利回りを色々な不動産情報サイトで検索してみると、物件によって大きな差があることがわかります。

不動産投資に期待する表面利回りは、投資対象物件が存在する場所が首都圏か地方か、都市部か郊外かなどによって異なります。

また、投資対象となる建物の構造（木造一戸建て、木造アパート、RC造マンション）や築年数（新築か中古か）も表面利回りに影響を及ぼす項目です。

これは、不動産の中古流通市場において、価格が下がりやすいか否かが関係しています。

不動産のエリア

地方は依然人口が減っている地域が多く、空き家問題も生じています。

一方、東京都はコロナウイルスの影響を除外すれば一貫して人口が増加している傾向にあります。

その結果、住居系の不動産の流通について都市部と地方では大きな違いが見られ、これが不動産価格および期待利回りにも影響しています。

建物の構造

建物の構造についても、木造アパートや賃貸用の木造一戸建ての投資の場合、中古市場における建物価格の下落の程度が大きいために、期待する利回りも大きくなければなりません。

一方、構造のしっかりしているRC造のワンルームマンションの場合には、築年数における価格の下落が緩やかです。

不動産市況によっては価格が上がる場合もあります。

そのため、木造建物への投資に比べ期待する利回りはそれほど高くないという特徴があります。

新築物件か、中古物件かどうか

新築物件と中古物件では期待利回りに大きな違いが生じてきます。

新築物件の場合、不動産の販売価格にいわゆる「新築プレミアム」と呼ばれるプレミアム価格が上乗せされて販売されるために、利回りは比較的低くなります。

もっとも新築物件は、入居者に人気があるために空室リスクが低いという特徴があり、収支計画が立てやすいのが特徴です。

一方で中古物件は、築年数の浅いものでも新築よりは相当程度安価に取引される傾向があります。

この差がいわゆる「新築プレミアム」です。

加えて築年数が経過するとともに少しずつ劣化していくことから、一般的には物件価格が下がってきます。

その結果、期待する利回りも高くなります。

期待する表面利回りの実際例

具体的に、表面利回りを例にとって、期待する表面利回りの相場を見ていきましょう。

日本不動産研究所では、地域別のワンルームマンションの期待利回りを発表していますが、やはり地域によって期待する表面利回りに差が生じています。

東京城南地区：港区、品川区、目黒区、大田区

参考：日本不動産研究所「第43回 不動産投資家調査」

実際に不動産投資をするときの利回りの目安

では、実際に不動産投資を行うときには、先ほど紹介した期待利回りぐらいの利回りがあれば十分といえるのでしょうか。

不動産投資は全て自己資金で行うものではなく、金融機関からの借入を組み合わせて投資することによって大きなリターンを期待できます。

金融機関からの借入額によっては、賃料収入と管理費などの必要経費、金融機関への元利払いのバランスが取れず、収支が合わないケースも珍しくありません。

また、不動産投資を行う場合には、空室リスクや災害リスク、賃料下落のリスク、不動産価格の下落リスクなどさまざまなリスクをマネジメントしなければいけません。

したがって、実際に不動産投資を行うときには、期待利回りに1パーセント程度をプラスした利回りの条件を満たす物件を探したほうが良いでしょう。

資金に余裕をもって投資計画を立てる意味でも、この方法は有効です。

不動産投資の利回りシミュレーション

実際に投資した場合の収支は、自己資金はいくらか、借入金をどのぐらいにするかによって異なります。

全額自己資金で投資した場合には、実際の投資利回りは実質利回りに近い値となります。

不動産投資の利回りシミュレーションで重要なのは、以下の2点です。

空室や災害のリスクがあるうえに収支がマイナスになるようでは、投資対象として選択しない方が無難でしょう。

収支がプラスになることを前提にして、自己資金に対して年間の手残りの収益がどれだけあるかを計算して利回りを算出します（いわゆるレバレッジ効果を考慮した利回り）。

以下の例を見てみましょう。

借入による他人資本を利用して投資することによって、投資利回りが上昇したことが確認できます。

これが、不動産投資における「レバレッジ効果」です。

不動産投資の利回りを考えるときの注意点

不動産投資の利回りは、株式や債券投資と異なり、賃料収入と必要経費の額が大きく影響します。

また、賃料収入は空室リスク・賃料下落リスクなどがあり、この先もずっと一定であるとは限りません。

不動産投資利回りを考える際にはこのような要素を念頭に置きつつ、物件選びに役立てましょう。

高い利回りの物件に飛びつかない

不動産情報サイトで投資用物件を検索すると利回りの高いものが多く抽出されますが、これらはほとんどの場合、満室想定利回りが表示されています。

いくら利回りが高くても、空室だらけでは投資に適した物件とはいえません。

特に地方の物件を探す場合には、利回りの表示が適正かどうかしっかりと確認する必要があります。

実際に現地に足を運んで空室の状況を確認し、マンション・アパート経営の実態を把握しましょう。

また投資用物件を不動産会社や信託銀行などから紹介されたときに、利回りが周辺物件よりも高い場合にはその理由を聞いてみることが大切です。

実際、売主の事情で早期に換金したいなどの理由で値段を下げている物件もあります。

このような物件はお宝モノですが、中には事故物件に遭遇したり、管理状況が悪かったりして買い手がつかず、やむを得ず価格を下げている場合もあるため注意が必要です。

利回りを比較するときには同じ基準で比較する

複数の物件の良し悪しを判断するときに、物件概要に表示された利回りは一つの指標になります。

しかし、複数の物件を比較するときには同じ基準で比較することが重要です。

表面利回りならば各物件とも表面利回りで、実質利回りならばどのように算出された実質利回りなのかについて、物件ごとに詳細に把握しましょう。

同じ基準で算出された実質利回りで比較するのがポイントです。

利回りの表示方法は、不動産会社によってもまちまちです。

例えば「表面利回り」と表示されていても満室想定だったり、「実質利回り」と表示されていても、全ての必要経費が差し引かれていなかったりします。

不動産会社から提案された物件概要を鵜呑みにして、利回りのみを比較するのは危険です。

物件ごとに必要経費を項目ごとに洗い出し、同じ基準で実質利回りを算出し比較すると、どの物件が優れているのかがわかってきます。

特に実質利回りを重視する

満室想定利回りや表面利回りは、物件を把握する際のひとつの目安になりますが、実際に受け取る収益を反映したものではありません。

物件を選ぶ際には、特に実質利回りを重視して比較検討することが重要です。

投資に対するリターンの良し悪しは、収入から必要経費を差し引いた実質的な手残りがいくらなのかによって判断されます。

実質利回りを重視することによって、投資計画において収支がマイナスになることを回避でき、健全な投資を実現することができます。

まとめ

不動産投資における利回りの表示は、主に想定利回り、表面利回り、実質利回りの3種類があります。

不動産情報サイトに掲載されている利回りや、不動産業者に紹介された投資物件の物件概要に記載されている利回りは算定の根拠が曖昧な場合が多いです。

したがって、複数の物件を比較する際には、本コラムの内容を参考にして、自分で表面利回り実質利回りを算出してみてください。

細かい情報を拾ってシミュレーションを重ねていくと、不動産投資の知識も深まるでしょう。