不動産売却時に住民税はいくら上がる？節税になる控除・特例も紹介
この記事でわかること
- 譲渡所得が発生時に住民税課税される理由がわかる
- 譲渡所得が発生したときに、住民税がどのくらい上がるのかがわかる
- 不動産売却時に使える控除や特例がわかる
- 不動産売却時に課税される住民税の支払時期がわかる
不動産を売却したときに譲渡所得が発生すると、譲渡所得税とともに住民税が課税されます。
課税額は譲渡所得の大きさや、売却する不動産の所有期間によって高額になることもあります。
そのため、不動産を売却するときには、どのくらい住民税などが課税されるのか知っておかなければなりません。
不動産売却時にどのくらい住民税が課税されるのか計算できないと、売却後に多額の住民税請求が来て驚いてしまうことも考えられます。
本記事では不動産売却時になぜ住民税などが課税されるのか、課税される住民税の計算方法などについて解説します。
記事を最後まで読み進めていただければ、どのくらいの住民税が課税されるのか計算できるようになり、実際の不動産売却時に役立つことでしょう。
目次
不動産売却をすると所得税と住民税がかかる
不動産を売却し譲渡所得（不動産売却益）が発生すると、譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税・住民税は分離課税のため、給与所得などその他の所得とは分けて計算します。
そのため、不動産売却をして譲渡所得が発生した場合には、確定申告をしなければなりません。
また、譲渡所得は単純に不動産売買価格となるわけではありません。
不動産売却価格から売却諸費用や、売却した不動産を購入したときの購入諸費用を差し引いた金額が譲渡所得です。
譲渡所得税や住民税は、譲渡所得に所有期間によって変動する税率を掛けて算出されます。
不動産売却をすると住民税はいくら上がる？
不動産売却をして譲渡所得が発生すると、住民税が課税されます。
本章では、不動産売却時の住民税計算方法について解説します。
住民税・譲渡所得税計算方法
住民税・譲渡所得税の計算式は次のとおりです。
譲渡所得 = 不動産売却代金 – （売却諸費用 + 売却不動産を購入したときの購入代金 + 購入諸費用）
譲渡所得税・住民税 = 譲渡所得 × 税率
なお、税率は所有期間の長さにより変動します。
税率の変動については次の表のとおりです。
| 所有期間 | ||
|---|---|---|
| 長短区分 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 税率 | 39.63% （所得税：30.63%、住民税 ：9%） | 20.315% （所得税：15.315%、住民税 ：5%） |
国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算を参考に筆者作成
平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付しなければなりません
上記の表は復興特別所得税を加味した税率となっています。
なお、所有期間の算定基準は以下の基準で判断します。
不動産を引き渡した年の1月1日現在で所有期間5年以下なら短期譲渡所得となり、5年を超えていたときには長期譲渡所得です。
そのため、2月で所有期間が丸5年となる不動産を3月に引き渡したとしても、引き渡した年の1月1日現在では所有期間4年のため短期譲渡所得となることに注意しましょう。
シミュレーション計算
住民税の計算方法について解説したところで、実際に住民税がいくらになるのかシミュレーション計算してみましょう。
【シミュレーション条件】
①売買代金5,000万円
②売却諸費用180万円
③売却する不動産を購入したときの金額3,000万円
④売却する不動産を購入したときの購入諸費用200万円
⑤所有期間8年（住民税率5%）
【住民税計算】
①5,000万円 -（②180万円 + ③3,000万円 + ④200万円）= ⑥1,620万円（譲渡所得）
⑥1,620万円 × ⑤5% = 81万円（住民税）
このシミュレーション条件の場合、課税される住民税は81万円です。
不動産売却時に使える控除・特例
不動産売却時に譲渡所得が発生すると住民税課税されますが、課税額を減額できる制度があります。
本章では課税額を減額できる控除や特例について解説します。
居住用財産の3,000万円控除
居住用財産の3,000万円控除とは、一定条件を満たす自宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる減税制度です。
居住用財産の3,000万円控除を利用した場合、3,000万円もの金額が控除されるため、譲渡所得が3,000万円未満で利用すると住民税・譲渡所得税が無税になります。
なお、居住用財産の3,000万円控除の利用条件は次のとおりです。
下記（1）～（4）のいずれかを満たす自宅であること
- 売却物件の買主が親族や夫婦などの特殊な関係ではないこと
- 自宅を売却した年の前年もしくは前々年に3,000万円の特別控除か、マイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算、損失の繰越控除の特例などの特例の適用を受けていないこと
- 売った年やその前年、前々年にマイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
- 売却した自宅に関連し収用等の特別控除など特定の特例の適用を受けていないこと
- 災害によって売却する場合には、災害により空き家にした日から3年目の年の12月31日までに売却すること
（1）現在主に住んでいる自宅であること
（2）転居済みの場合には転居した後3年目の12月31日までに売却すること
（3）（2）の条件を満たした上で、土地売買契約締結が建物の解体から1年以内であり、その土地を引き渡しまで賃貸などにしていないこと
（4）単身赴任をしている場合は配偶者が住んでいる住宅を売却すること
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間10年超えの自宅を売却する場合、一定条件を満たすと譲渡所得税税率が軽減される減税制度です。
10年超所有軽減税率の特例を利用したときの税率は、次の表のとおりに変動します。
| 期間 | 5年超 | 10年超 （その他にも条件あり） |
| 税率 | 20.315% （所得税：15.315%、住民税： 5%） | ①課税譲渡所得6,000万円以下の部分 14.21%（所得税：10.21%、住民税：4%） ②課税譲渡所得6,000万円超の部分 20.315%（所得税：15.315%、住民税：5%） |
国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
なお、10年超所有軽減税率の特例の利用条件は次のとおりです。
- 所有年数が10年を超える自宅とその自宅の敷地を売却すること
- 転居して空き家になっている場合には空き家になってから3年目の12月31日までに売却すること
- 家屋解体後の売却の場合には以下の（1）～（3）の条件をすべて満たす必要があります。
- 売却した年の前年、前々年に10年超所有軽減税率の特例の適用を受けていないこと
- 売却物件の買主が親族や夫婦などの特殊な関係ではないこと
- マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算、繰越控除の特例などの特例を利用していないこと
（1）土地売買契約日から自宅を解体した日から1年以内に締結されること
（2）自宅に住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
（3）自宅を解体してから土地を貸す、あるいは事業用として使用していないこと
10年超所有軽減税率の特例が利用できる所有期間10年の算定方法は、短期譲渡所得・長期譲渡所得の所有期間算定と同じ方法であることには注意が必要です。
また、居住用財産の3,000万円控除と10年超所有軽減税率の特例は併用できます。
両方を利用すると住民税・譲渡所得税が相当な金額を減税できるため、併用できる場合は忘れずに確定申告で制度利用を申告しましょう。
不動産売却時に住民税を支払う時期
不動産売却時に譲渡所得が発生した場合、確定申告をしなければなりません。
確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日までです。
確定申告で譲渡所得を申告すると、5月～6月頃に住民税決定通知書が自宅に郵送されてきます。
住民税は、一括支払いと分割支払いが認められています。
一括払いする場合は6月、分割払いする場合には6月、8月、10月、翌年1月の4期に分けて納付するのが一般的です。
ただし、住民税決定通知書が届く時期や納付時期は、自治体によって異なります。
また、サラリーマンなどの給与所得者の場合、確定申告で特別徴収を選択していれば給料から住民税を天引きしてもらうことも可能です。
不動産売却時に住民税の申告は不要
譲渡所得が発生したときに確定申告を行えば、税務署が譲渡所得税だけでなく住民税も計算してくれます。
そのため、住民税だけを別途申告する必要はありません。
確定申告を行い、住民税決定通知書に記載されている税金を納税するだけで納税までの手続きが終わります。
まとめ
不動産売却時に譲渡所得が発生した場合、確定申告をした上で、住民税・譲渡所得税を納税しなければなりません。
そして、不動産売却したときに課税され住民税・譲渡所得税は、譲渡所得や売却する不動産の所有期間によってはかなりの税額が課税されます。
そのため、不動産売却をするときには、譲渡所得が出た場合にどのくらい住民税・譲渡所得税が課税されるのかを把握しておくことが大切です。
また、自宅を売却したときには控除や特例を利用できる可能性があるため、利用要件も理解しておかなければなりません。
控除や特例の内容をしっかりと理解し、住民税・譲渡所得税を減税していきましょう。