COLUMN不動産に関する記事

現在の住まいが老朽化してきた、同居者の高齢化によりバリアフリー化や、介護に必要な改修が必要になったなどの事情があって、やむを得ず自宅をリフォームしなければなくなることがあります。

しかし、リフォーム資金に十分な資金が不足していたり、リフォームローンによる追加借入れが難しかったりして、リフォームが先延ばしになっている方も多いのではないでしょうか。

リフォームもその内容によっては補助金や優遇税制の活用によって、資金負担を軽減することが可能です。

今回は、リフォームに関する補助金の種類とその内容、申請方法、またリフォームを行った時に適用される優遇税制の種類とその内容、申請方法について詳細を紹介します。

全てのリフォームについてこれらの補助金や優遇税制が適用されるわけではありませんが、今回のコラムを参考にして、自分が行おうとしているリフォームが補助金や優遇税制の対象になってないか一度確認してみる価値はありそうです。

リフォームの種類で異なる補助金一覧

補助金は、国の政策目標の達成や社会的に問題になっていることを解決するために、問題の解決に資するような事業や行為について、実施をサポートするために支出される資金です。

リフォームについても、耐震補強や高齢化社会への対応、環境問題の解決など社会的な問題になっていることを解決に導くような工事については補助金が支給されます。

リフォームに関する補助金はどのような目的でリフォームを行うかによって、補助金の上限金額や、申請方法、補助金対象となるリフォーム工事の内容などが異なってきます。

2020年度補助金については公募期間が終了しているものが多いですが、2021年度についても同様に予算化される可能性が高いです。

2020年にどのような補助金があったのか、各補助金の内容について詳しく見ていきましょう。

次世代リフォーム実証事業

次世代リフォーム実証事業（省エネルギー投資促進に向けた支援補助金）は、世界的な脱炭素化、環境保護の流れを受けて、省エネルギー化や高断熱化を実現した建物や住宅のリフォームを推進しようとするものです。

SII（環境共創イニシアチブ・経産省の外郭団体）が申請書類を審査して、認可されたものが補助の対象となります。

断熱効果を測定することが必要になってくるために、実証実験に近い事業になっています。

主な適用要件

• ・所定の補助対象商品を用いて、戸建住宅の外気に接する部分を全て断熱改修すること
• ・断熱効果の測定をして報告すること
• ・個人の自己所有の既存の専用住宅について断熱改修を行うこと
• ・他の補助金を利用していないこと

補助率・補助金の上限

支出した費用の2分の1を補助率とし、1戸当たり300万円が補助金の上限です。

次世代省エネ建材支援事業

省エネ建材を採用することで、断熱効果や熱効率が向上するほか、防音や防災にも役立ちますが、価格が高いのが難点です。

このような質の高い建材を量産化することで価格の低下を促し、市場の拡大を図る目的で設けられた補助金です。

こちらも、SII（環境共創イニシアチブ）が主体となって補助金の審査を行っています。

主な適用要件

• ・所定の補助対象商品（断熱パネル【必須】、潜熱蓄熱建材【必須】、断熱材、防災ガラス窓、玄関ドア、調湿建材など）を用いて改修工事を行うこと
• ・戸建住宅、共同住宅であって、専用住宅であること（個人・法人所有いずれも可、賃貸住宅も可）
• ・他の補助金を利用していないこと

補助率・補助金の上限

支出した費用の2分の1を補助率とし、補助金の上限は以下の通りとなっています。

戸建住宅：1住戸当たり200万円
集合住宅：1住戸ごとに125万円

補助金の下限額は20万円です。

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業・ZEH化等による住宅における低炭素化促進事業

二酸化炭素の排出を抑え、省力化する目的でおこなうリフォームを推進することで、低炭素化とエネルギー効率の改善を同時に達成しようとするものです。

SII（環境共創イニシアチブ）が主体となって事業を行い、断熱材や高性能なガラス・窓・サッシのほか、省エネルギーを実現する家庭用蓄電設備やヒートポンプ式家庭用蓄熱システムについても補助対象となっています。

「ZEH」とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、太陽光発電や蓄電システムを利用して戸建てで使用する電力をできる限りゼロに近づけようとした住宅のことをいいます。

主な適用要件

• ・一定の省エネ効果が認められること（15%以上）
• ・SIIの定めた基準を満たす指定商品を使用した改修工事であること
• ・完了実績報告書を期限内に提出すること
• ・個人が所有する既存の専用住宅（戸建住宅・集合住宅の専用部分）であること
• ・家庭用蓄電システムを導入する場合には、太陽光発電システム（10kW以下）が設置してある戸建住宅とし、2020年3月までにFIT（固定価格買取制度）の契約が終了すること
• ・家庭用蓄電設備や家庭用蓄熱システムの導入は断熱改修と同時に行うこと

補助率・補助金の上限

参考：一般社団法人 環境共創イニシアチブ　支援補助金について

次世代住宅ポイント

次世代住宅ポイントとは、厳密には補助金ではありませんが消費税が10%に変更されることによる消費の落ち込みを緩和し、不公平感を是正する目的で設けられたポイント制度です。

「環境」・「安全・安心」・「健康長寿・高齢者対応」、「子育て支援、働き方改革」をキーワードに、断熱改修、バリアフリー工事など様々なリフォームに関する支出について、様々な商品に交換できるポイントを付与するものです。

ただ、ポイントの発行申請は2020年8月ですべて終了しています。

適用される住宅リフォームの例

• ・窓・ドアなどの開口部についての断熱改修工事
• ・外壁、屋根・天井又は床の断熱材や高性能建材の導入による断熱改修工事
• ・節水型トイレ、太陽熱利用システム、高効率給湯器などエコ住宅設備の設置
• ・耐震改修工事
• ・手すりの設置、段差の解消、廊下幅の拡張などのバリアフリー改修
• ・ビルトイン食器洗浄機、掃除しやすいトイレ、浴室乾燥機、掃除しやすいレンジフード、宅配ボックスなど家事負担軽減に資する設備の設置
• ・若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う100万円以上の支出を伴うリフォーム工事

ポイントの上限

リフォーム工事の内容によってポイントの上限が定まっており、一戸当たり30万ポイントが上限となっています。

40歳未満の世帯（若者世帯）・18歳未満の子がいる世帯（子育て世帯）がリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げます（既存住宅の購入を伴う場合は、上限60万ポイントに引上げます）。

地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業は、地域の木造住宅の建築体制を強化し、建材の生産者や住宅開発業者などの連携を構築してエネルギーや耐久性に優れた住宅を供給することで、地域経済の発展や省エネルギー化の向上、三世代が同居できる住宅の普及などを目的とした事業です。

国土交通省が採択し、実施しています。

新築とリフォーム両方に適用がありますが、リフォームの部分について要件と金額を紹介します。

主な適用要件

• ・主要部分が木造である戸建て住宅であること
• ・国土交通省が採択した地域の住宅建設会社によって施工されること
• ・ゼロエネルギー住宅型・省エネ型の詳細なリフォームの内容の要件を充たすこと

補助率・補助金の上限

リフォームの内容によって以下の上限・定額が設けられています。

ゼロエネルギー住宅型：一戸当たり140万円が上限
省エネ型：一戸当たり定額で50万円

長期優良住宅化リフォーム推進事業

現在のところ、中古住宅の価値は低く見られがちですが、諸外国では中古住宅も新築住宅と同様に流通市場が確立しています。

長期優良住宅課リフォーム推進事業は、インスペクションの実施や子育てしやすい住宅へのリフォーム、住宅性能の向上など優良な中古住宅の流通を推進することに資するリフォームについて補助を行うもので、国土交通省が審査、採択を行います。

主な適用要件

• ・対象建物が戸建て住宅、共同住宅であること
• ・リフォーム工事の履歴と維持保全計画を作成すること
• ・住宅性能の向上、子育てがしやすくなる改修工事であるなど、リフォーム工事の内容についての要件を充たしていること

補助率・補助金の上限

支出した費用の3分の1を補助率とし、補助金の上限は以下の通りとなっています。

• ・評価基準型（一定の住宅性能を有している）：100万円
• ・認定長期優良住宅型（長期優良住宅の要件を充たす性能を有している）：200万円
• ・高度省エネ型（認定長期優良住宅の要件に加えさらに高度の省エネ化を実現）：250万円
• ・集合住宅：1住戸ごとに125万円

若者世帯（40歳未満の世帯）、子育て世帯（18歳未満の子がいる世帯）が中古住宅を購入してリフォームする場合や、三世代が入居する住宅の場合には、さらに50万円が加算されます。

その他各市町村のリフォーム支援事業

上記に挙げたような国補助金事業のほか、都道府県や市区町村においても、断熱改修・省エネ改修・バリアフリー改修・太陽光発電システムの導入・家庭用蓄電システムの導入などについて、補助金の付与、融資制度の拡充、利子補給などの支援事業を行っている場合があります。

住宅の所在地の都道府県・市区町村の窓口やホームページを参照して、補助事業がないか確認してみましょう。

リフォーム補助金の申請手続き

リフォーム補助金の申請手続きは、各補助金の種類によって異なりますが、決められた期間内に申請書及び添付書類を揃えて、所定の窓口に提出しなければなりません。

申請スケジュールは多くは春ごろに第一次募集が開始され、その後夏から秋にかけて補助金の採択、実際のリフォーム工事、工事完了の報告、補助金の交付が行われます。

各補助金には予算の上限が設定されており、予算に達した時点で終了となります。

第1次受付で予算が上限に達しない場合は、第二次募集、第三次募集が開始することもあります。

補助金の予算のうち採択された事業はどれぐらいに達しているかは随時補助金のホームページで公開されておりますので、丁寧にチェックする必要があります。

リフォーム時に利用できる所得税の減税制度

主に耐震改修工事、省エネリフォーム、バリアフリー工事の場合ですが、所得税の減税の適用を受けることができる場合があります。

所得税の税額からそのまま控除されますので、リフォームの要件を充たせば大きな節税をすることができます。

住宅耐震改修特別控除

建築基準法における旧耐震基準によって建てられた自己所有の住宅について、耐震改修工事を行った場合一定額の所得控除を受けられる制度です。

主な適用要件

• ・昭和56年5月31日（耐震基準に関する建築基準法の改正前まで）に建てられた自己所有の住宅を対象とすること
• ・現行の建築基準法の基準を充たすように住宅の地震に対する安全性の向上を目的とした改修・改築・増築工事を行うこと
• ・住宅ローン控除の要件を同時に満たす場合には、併用することができる

控除額

耐震工事の標準的な工事金額（最高250万円）の10％
※10％の消費税額等含まれている場合であり、それ以外の場合の控除額は最高200万円となります。

バリアフリー改修工事（住宅特定改修特別税額控除）

自らが高齢者であったり、高齢者の親族と同居していたりする場合で、手すりの設置や廊下の拡張、浴室やトイレの改良工事などバリアフリーに関する工事を行った場合には所得控除の特例を適用することができます。

主な適用要件

• ・自己所有の建物で、自己が居住していること
• ・工事後の床面積が50㎡以上あり、工事部分の2分の１以上が自己の専用居住部分であること
• ・工事費用の2分の1以上が自己の居住部分の費用であること
• ・合計所得金額が3,000万円以下であること
• ・バリアフリー改修工事を行う者が50歳以上、介護保険法における要介護者・要支援者、障害者であること、もしくはそのような状況にある親族と同居していること
• ・バリアフリー工事の内容が所定の要件を充たしていること
• ・バリアフリー工事金額が50万円を超えていること

控除額

工事金額（最高200万円）の10％が所得税額から控除されます。

※10％の消費税額等が含まれている場合であり、それ以外の場合の控除額は最高150万円となります。

借入金を利用してバリアフリー工事を行った場合には、以下のような計算式によって求められた金額について5年間にわたって所得税額が控除されます。

省エネ改修工事（住宅特定改修特別税額控除）

自己所有の住宅について、床・天井・壁などの断熱工事を行った場合、またあわせて太陽熱利用冷温熱装置などのエネルギー使用合理化設備や太陽光発電設備を導入した場合に適用される、所得税額控除です。

主な適用要件

　
• ・自己所有の建物で、自己が居住していること

　

• ・工事後の床面積が50㎡以上あり、工事部分の2分の１以上が自己の専用居住部分であること

　

• ・工事費用の2分の1以上が自己の居住部分の費用であること

　

• ・合計所得金額が3,000万円以下であること

　

• ・省エネ工事の内容が所定の要件を充たしていること

　

• ・省エネ工事金額が50万円を超えていること

控除額

工事金額（最高250万円・太陽光発電設備を導入する場合には最高350万円）の10％が所得税額から控除されます。

※10％の消費税額等が含まれている場合であり、それ以外の場合の控除額は最高200万円（太陽光発電設備導入の場合には300万円）となります。

借入金を利用してバリアフリー工事を行った場合には、以下のような計算式によって求められた金額について5年間にわたって所得税額が控除されます。

耐久性向上改修工事（住宅特定改修特別税額控除）

一定の耐震性改修工事や、省エネ改修工事と併せて耐久性の向上に関わる改修工事（長期優良住宅化リフォーム）を行った場合には、改修後居住した年度において所得税額の控除が受けられます。

質の高い中古住宅のストックを増加させることで、中古住宅流通と住宅関連市場の活性化を図る趣旨で設けられた制度です。

主な適用要件

• ・所定の耐震性改修工事および（または）省エネ改修工事と合わせて耐久性向上の工事を行うこと
• ・自己所有の建物で、自己が居住していること
• ・工事後の床面積が50㎡以上あり、工事部分の2分の１以上が自己の専用居住部分であること
• ・工事費用の2分の1以上が自己の居住部分の費用であること
• ・合計所得金額が3,000万円以下であること
• ・工事内容について認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づくものであることなどの所定の要件を充たしたものであること
• ・耐久性向上の工事金額が50万円を超えていること

控除額

控除額は工事の内容によって異なります。

所得税控除の適用手続

リフォームに関する所得税控除を適用するためには、所定の明細書と関連書類を添付して、「確定申告」を行う必要があります。

適用する優遇税制によって明細書や添付書類が異なりますので、申告の際に添付する書類については、リフォームの施工業者に相談してみるとよいでしょう。

確定申告書類は、全く申告したことがなければ分かりづらい書類ではありますが、所得控除を受けるだけの申告書であれば、それほど難しくはありませんので、一度国税庁のホームページから確定申告書類作成コーナーをのぞいてみてください。

所得税額控除になりますので、確定申告後に指定口座に所得税の還付を受けることになります。

リフォーム時に利用できる固定資産税の減税制度

自己所有の住宅について、耐震改修、省エネ改修、バリアフリーに関する改修、長期優良住宅にかかわる改修を行った場合には、所得税の控除に加えて、固定資産税の軽減措置も合わせて利用することができます。

これらの固定資産税の軽減は、改修工事を行った年の翌年の固定資産税のみ軽減されます。

いずれの改修工事についても、補助金を除いた税込工事金額が50万円以上であり、工事内容についての詳細要件を充たす必要があります。

固定資産税の軽減額については以下の通りです。

リフォーム時に利用できるその他の税の減税制度

これまで説明した優遇制度は、耐震改修、省エネ改修、バリアフリーに関する改修、長期優良住宅化に関わるものが多かったのですが、それとは別に、贈与資金でリフォームする場合の贈与税や、不動産業者が買取再販を行う場合の登録免許税や不動産取得税についても特例があります。

住宅のリフォームに関わる贈与税の非課税措置

自己所有の居住用建物をリフォームしたときの資金について、父母や祖父母からの贈与によって得た資金を活用した場合には、贈与税が非課税となる制度があります。

主な適用要件

• ・父母や祖父母（直系尊属）からの贈与であること
  配偶者の直系尊属は該当しませんが、配偶者の直系尊属と養子縁組している場合には適用となります
• ・贈与を受けた年の1月1日時点において満20歳以上であること
• ・贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• ・贈与を受けた年の翌年3月15日までにフォームを行うこと
• ・贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住するか、それ以降速やかに居住することが確実と見込まれること
• ・リフォーム工事内容や対象家屋の所定の要件を充たし、工事金額が100万円以上になること

控除額の上限

控除額の上限は、リフォームの種類によって異なります。

※消費税10％が適用される場合

贈与税控除の適用手続き

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日まで（贈与税の申告期限）に、以下の書類を税務署に提出して申告する必要があります。

• ・贈与税の申告書
• ・非課税適用の申請書
• ・住宅の登記簿謄本
• ・工事関連書類
• ・戸籍謄本

一定の性能向上の改修を行った住宅の登録免許税の軽減措置

宅建業者が中古住宅を買取して再販を行う目的で住宅性能が向上する増改築・改修を行い、当該中古住宅を個人が購入した場合に一定の要件を充たしたときは、取得時の所有権移転登記にかかる登録免許税が軽減されます。

登録免許税の軽減税率

本則0.3％の税率が0.1に軽減されます。

登録免許税の軽減措置の適用手続き

所定の様式にて増改築等工事時証明書を作成し、市町村の窓口に提出して「住宅用家屋証明書」の発行を受けます。

所有権移転登記時に、住宅用家屋証明書を法務局に提出して手続きをおこないます。

一定の性能向上の改修を行う目的で不動産を取得したときの不動産取得税の軽減措置

宅建業者が中古住宅について一定の性能向上の改修をおこなって買取再販する目的で、住宅を取得した場合で一定の要件を充たすときには、宅建業者が納税すべき不動産取得税が軽減されます。

不動産取得税の控除額の上限

築年が平成9年4月1日以降の場合には、不動産取得税の課税標準額から1200万円を上限として控除が受けられます。

築年が古くなるにしたがって控除額の上限が減少します。

不動産取得税の軽減措置の適用手続き

宅建業者が不動産取得時に、不動産取得税申告書及び還付申請書等を都道府県に提出します。

工事完了後に所定の様式にて増改築等工事時証明書を取得し、都道府県の定められた窓口に申請手続きを行います。

リフォーム時に補助金を申請するときの注意点

リフォーム時の補助金の申請については要件が詳細に定められており、今回紹介した要件の他にも工事の種類や性能、使用建材などについての要件を充たす必要があります。

そのため、申請をするときには専門のリフォーム業者や建築士のアドバイスが不可欠で、要件に合った内容でリフォーム工事を行う必要があります。

また、募集・申請のスケジュールが定まっており、予算が上限に達すると終了してしまうために、工事や申請のタイミングを合わせなければなりません。

申請は工事の前に行います。

また、補助金が入金されるのは、工事完了に関する届け出を提出して承認された後になりますので、場合によってはリフォーム業者への支払い期限の後になります。

このようなケースでは、リフォーム金額の全額についていったんは自己資金、あるいは住宅ローンにて用意しなければならないので、資金計画に注意してリフォームを発注しましょう。

まとめ

リフォームの中でも、特に耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修、耐久化に関わる改修については政府のバックアップが厚く、補助金、税制ともに手厚い優遇が受けられます。

耐震や断熱に関わるリフォームは、改修後の住み心地にも直結するものですし、その後の光熱費等を考えると、一般のリフォームに加えて工事してもらったほうが得になる場合もあります。

住宅の改修をお考えの際には、ぜひ補助金や優遇税制の適用についても検討し、不動産のプロや建築士などの専門家と相談のうえで、かしこくリフォームを実行しましょう。