【不動産売却】2020年の価格相場・推移・買い時・コロナウイルスの影響は
この記事でわかること
- 2020年の不動産のトレンドがわかる
- 不動産の相場の見極め方がわかる
- コロナウイルスの不動産市場の影響がわかる
不動産を高く売るためには、しっかりと価格設定をするということが最も大切なことです。
というのは、不動産の場合、他の市場と同じように相場があるからです。
例えば株式市場で1,000円で取引されている株式を2,000円で売りに出しても、まず売れません。
それはどうしてかというと、株式の相場を無視しているからです。
不動産も同様で、よほど何か付加価値がない限り相場価格以上で売却するということはほぼ難しいといっても過言ではありません。
逆に言えば、相場をしっかりチェックしていることで適切な相場価格を知るということは、不動産を高く売る上で最も有効な手段ということがいえます。
そこで、不動産を売却する場合の相場の見極め方についてや、これから売却を検討している方に向けて2020年の不動産価格の相場や同行の開設さらには新型コロナウイルスがどのように不動産市場に影響を与えているのかということを解説したいと思います。
不動産の売却価格は相場や推移も関係
不動産を売却する際には、冒頭でもご案内しましたように、不動産市況は今どうなっているのかということを把握しておく必要があります。
その理由は、不動産をいくら高く売りたくても、相場を超える価格で売却することができないからです。
そのために不動産市況がどうなっているのか、そして相場価格がどういう状況で動いているのかということをしっかり把握する必要があります。
そこで、相場価格をしっかり把握するにはどうしたらよいのかご説明したいと思います。
不動産を売却するにあたりチェックすることとは
不動産を売却する上で重要なことは、まず己を知るということです。
冒頭からもご案内している通り、不動産の相場価格を無視して価格設定をしても、まず売却することはできないといっても過言ではありません。
その理由は不動産の価格は、国でも地価の公示価格や基準地の発表をしているように、不動産価格は株式市場ほど激しくないものの、常に変動しているからです。
不動産の価格変動のメカニズムは単純です。
不動産への需要が高くなれば価格は上昇しますし、供給過多ということになれば、当然価格は下落します。
ではどうしたらよいのかというと、まずは売却を予定している不動産が今いくらなのか＝相場価格を知るということが大事です。
相場価格を把握するためには、一番簡単な方法としては売却予定の不動産の周辺でどのような売り不動産があるのかということを調べてみましょう。
もちろん、同じ場所でも様々な要因で価格が増減しますが、その見極め方については後ほどご案内しますので、まずは自分がこれは！という売り不動産があれば、それを1ヶ月ほどチェックしておくことをおすすめします。
例えば、チェックした不動産が3,000万円であった場合に、1ヶ月後にどうなっているのかチェックしてみましょう。
もし売れ残っているということであれば、その不動産の価格が相場価格よりも高いため、売れ残っていると判断してよいと思います。
また、2,700万円に値下げした後に、その不動産情報が見当たらなくなったら、値下げ効果があったとみてよいと思います。
ただ、このやり方はある程度相場観が養われますが、しっかり把握したい場合には不動産会社に価格査定を依頼してみましょう。
ここで注意をしないといけないのは、1社だけに査定依頼をしてはいけないということです。
不動産会社には価格査定にノウハウがありますので、それを知るという意味合いもありますし、最終的に不動産を売却する場合には不動産会社に依頼することになりますので、売却を依頼する不動産会社を選ぶという観点からもしっかりチェックしましょう。
不動産の相場価格と推移について
不動産の価格推移というのは、マンションと一戸建て住宅ですとかなり違いがあります。
次のグラフは、国土交通省が不動産価格指数についてまとめたグラフです。
引用：国土交通省
このグラフを見ると、マンションはこの5年ではほぼ右肩上がりで、一戸建て住宅はどちらかというと、ここ5年はほとんど大きな増減がないということがわかります。
これはマンションの場合、需要があるということが大きな原因といってよいでしょう。
一戸建て住宅の場合は、建物価格が経年することで価値が下がります。
減価償却においても建物は25年で償却しますので、建物が築後25年経過すると価値がなくなると思ってもよいでしょう。
不動産価格に影響を与えることについて
不動産を売却する場合に大きな影響を与えるのは次の3つです。
- ・金利が低下していること
- ・投資不動産の利回り
- ・世界経済の動向
不動産の価格はマクロ経済の動向に左右されるところがあり、今ご案内した要因ですが、金利が低ければ、支払う法の負担が減りますから、需要が高まります。
また、不動産投資の利回りについても、これは不動産所有者の実入りになりますので、収益の利回りが高ければ不動産への需要が上昇します。
さらには、不動産価格は世界経済の影響を大きく受けます。
そのため世界景気が好景気であれば、不動産需要は高まる一方で、不景気になりますと不動産需要は低下します。
このように不動産の市況というのは、外部要因＝景気によって大きく変動しますので、経済状況は常にチェックしておく必要があります。
一方で経済の状態が安定しながら、高く売れる場合とそうではない場合があります。
それは不動産の価格が上がる要因があるからです。
一つは、前述しましたが、経済的な要因です。
これは世の中の景気が良くなれば、それに連動して不動産の需要が増えますので、価格も上昇します。
あとは大きなイベントや再開発が計画されますと、不動産価格の上昇の要因となります。
大きなイベントというと、東京オリンピックや大阪万博などがあります。
こういう世界的なイベントですと、外国人客が多く日本に来ますので、日本国内の景気が上昇し、不動産にもよい影響を与えます。
また、再開発の場合は、再開発によってその地域の利便性が一気に高まり、その結果多くの人が集まることになります。
その結果、地域経済も活況を呈することになり、その結果不動産需要が高まるため、不動産価格が上がります。
不動産を高く売るにはどうしたらよいか
以上の点から、不動産を高く売るにはどうしたらよいのかということももう少し考えていきましょう。
不動産を上手に売却する場合には、まずタイミングを見極めるということです。
そのために常に経済状況をチェックしておくということはマクロ的にとても重要なことです。
一方でミクロ的な点からすると、不動産の専門家ではありませんから、判断が難しいですよね。
そのとき頼りになるのが、売却を依頼している不動産会社です。
そのため、冒頭でもご案内したように信頼できる不動産会社の存在はとても大きいので、不動産会社選びはしっかり選ぶようにしましょう。
また、余計な出費を減らすということも大事です。
不動産の売却というのは、税金との関係と背中合わせです。
売買契約書を締結するだけで印紙税がかかりますし、売却した後確定申告をして儲けていた場合には、譲渡益に対する税金を納付しなければなりません。
ただ、色々な特例や税法があるので、知っておくとよいでしょう。
不動産売却にかかる税金対策
不動産を売却した場合に納付する税金は以下の通りです。
- ・印紙税
- ・登録免許税
- ・譲渡所得税
- ・住民税
印紙税と登録免許税は、必ずかかる税金になります。
次に不動産を売却して、譲渡益がある場合には、売却した翌年の確定申告で譲渡所得税の納付、その後、この確定申告に連動した住民税を納付する必要があります。
ここで譲渡所得税とそれに伴う住民税は節税することが可能です。
この2つの税金は、売却金額から取得費を差し引いた金額から譲渡費用を差し引いたものが課税対象額となります。
譲渡費用にはどういうものがあるのかというと、以下が挙げられます。
- ・仲介手数料
- ・契約書に貼る印紙代
- ・土地を売却するために建物を取り壊した際の取壊費用
- ・売却する際に行った測量費用
- ・借主を立ち退かせるために支払った立退料
これ以外に、譲渡に関わった費用の領収書は処分しないで、経費として計上すれば、その分課税対象額を減額することができます。
ただ、すべて経費計上できるわけではありません。
例えば、売却不動産に住宅ローンの抵当権がついていて、それを抹消する登記費用は譲渡費用に計上できません。
いずれにせよ、細かいところは、専門家に相談したほうがよいでしょう。
なお、売却した不動産がマイホームである場合には、3,000万円特別控除という特例があります。
これはどういう特例かというと、売却益から3,000万円控除されるものということです。
3,000万円で取得した不動産を6,000万円で売却できた場合に、3,000万円の譲渡益があります。
通常はここに課税されるのですが、マイホームの場合は3,000万円が控除されるので、売却して譲渡益があったとしても、それに伴う譲渡所得税とそれに連動した住民税を納付する必要がありません。
なお、この特例を受ける場合には次の要件を満たす必要があります。
- ・自分のマイホームを売却すること
- ・売却した年の前年と前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- ・売却した家屋や土地について、他に特例の適用を受けていないこと
- ・売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係者でないこと
また、自分が以前住んでいたマイホームもこの特例を受けることができますが、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要になります。
2020年の不動産の相場・動向・買い時
それでは2020年の不動産の市況はどうなのでしょうか。
特に2020年の初頭において世界中で大きな問題となっている新型コロナの影響は、旅行業界や飲食店などに大変大きく与えていますが、不動産については実際のところどうなのかということについて解説したいと思います。
不動産価格の相場や動向について
本来2020年は東京オリンピックの年ということもあり、それに対する市場の期待感というものもあって、不動産全般は当初上昇傾向でした。
実際に毎年1月1日に国土交通省が発表する公示価格ですが、前年と比べると住宅地、商業地、工業地の価格が上昇しています。
(注） 三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。
地方圏とは、三大都市圏を除く地域をいう。
地方圏(地方四市)とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市をいう。
地方圏(その他)とは、地方圏の地方四市を除いた市町村の区域をいう。
地点数は、継続標準地の数である。引用：国土交通省
2020年の不動産価格の【買い時】
このように2020年に入ったときは好景気の材料は多くあり、その影響もあって公示価格も前年と比べると上昇している傾向があったのですが、2月以降に始まった新型コロナウイルスの影響で軒並み経済界に大きな打撃を与えました。
詳細については後述しますが、不動産業界にも影響がありました。
経済が動かなくなってしまったので、不動産の取引も減少傾向で、首都圏の2020年4月の取引件数は前年比20～30％減というのが現状で、それを含めて価格も下落傾向というのが現状です。
しかしながら、金利はどうかというと、住宅ローンの金利はいまだに超低金利時代ということもあり、不動産価格が落ち込んでいて、かつ、住宅ローン金利が超低金利ということもあり、まさに今は買い時ではないかと考えます。
個別にいうと、まず、一戸建て住宅や土地を購入する際には、土地価格が下がっていますので、今は購入する上ではとてもよい時期であるといえます。
では、今住んでいるマンションから一戸建てを買う場合はどうなのかというと、中古マンションは実は新型コロナウイルス禍においても、上昇傾向にあります。
以下の成約物件の表をご覧ください。
引用：東日本不動産流通機構
こちらはレインズの2020年4月～6月の事例ですが、成約件数が落ち込んでいるものの、㎡単価や成約価格はそれほど大きな変化がないということがわかります。
つまり、中古マンション需要は低くないので、ほぼ相場価格で売却が可能であるため、現在下落傾向の土地建物と比べると有効であるということがわかります。
そのため相場価格がそれほど変動していないマンションを売却して、価格が下がっている一戸建て住宅や土地は、今がちょうどよいタイミングではないかと考えます。
【コロナショックによる影響】
では、いま世界中の経済を落ち込ませている新型コロナウイルスですが、日本の不動産業界にどのような影響を与えているのかということを解説します。
前述したように大きな影響が出ています。
首都圏のマンションでは2020年4月6月期について、新型コロナウイルスの感染拡大により成約件数は前年比 33.6％の大幅減となりました。
この減少率は1990年5月の機構発足以降、過去最大のものです。
また、成約㎡単価は前年比でほぼ横ばいながら12年10～12月期以来30期ぶりに前年同期を下回っています。
しかしながら、一方で成約価格は12年10～12月期から31期連続で前年同期を上回っています。
専有面積は前年比で 1.1％拡大したということになっていて、不動産市況は決して万全とはいえないものの、一方で価格自体は下がっていないということから、消費者の不動産取得に対しては未だに衰えていないということがこの結果からもわかります。
ただ、新型コロナウイルスの場合は、人類が初めて体験しているので、油断は禁物です。
不動産売却の価格を調べる方法
以上不動産を売却する場合には、価格を知るということが大切だという解説をしてきました。
では、実際に具体的にはどのように不動産の価格を調べることができるのかをご紹介します。
不動産価格を調べるためには次の5つの方法があります。
- ・一括査定をしてみる
- ・不動産会社に査定を依頼する
- ・自分で価格を調べてみる
- ・自分で調べるにあたり取引情報提供サイトを利用する
- ・自分で調べるにあたり不動産ポータルサイトを利用する
次にこれらの項目について掘り下げて解説します。
一括査定をしてみる
不動産の価格を査定してもらうサービスは昔からいろいろありますが、インターネット時代にふさわしいのが一括査定です。
一括査定は、インターネット上からサイトにアクセスして必要情報を入力して送信すると、一括査定サイトが複数の不動産会社に価格査定のサービスを提供してくれます。
この方法のメリットとしては、自宅にいながら価格の査定を依頼できるということと、不動産会社を選ぶことができるということです。
費用はもちろん無料ですし、査定方法も不動産会社が自宅まで訪問して査定する方法とメールで机上査定をするという二つの方法があります。
不動産会社選びもしたいという人やできるだけ正確な価格を知りたいという場合には、訪問査定がおすすめですが、忙しいときに不動産会社に会ったりすると、セールスされてしまうのではないかと心配な人は机上査定を選びましょう。
ただ、机上査定になるので、不動産を実際に見て価格の査定をするのではないため、価格の正確性は訪問査定の査定価格と比べると精度が下がります。
一括査定サイトには、色々ありますが、「住まいステップ」がおすすめです。
不動産会社に査定を依頼する
価格を査定する場合には、専門家にチェックして貰う必要があります。
そのため不動産会社に依頼するということになりますが、不動産会社でもマンションに強い不動産業者、一戸建て住宅に強い不動産会社がありますので、自分が売却をしようとしている不動産に合わせて不動産会社を選ばないと、正確な価格がわかりません。
また、不動産価格の査定を依頼する場合には1社に限定しないようにしましょう。
不動産会社には、特に仲介を専門としている不動産会社は、それぞれ査定のノウハウを持っていますので、それに基づいて価格を査定してくれます。
したがって、複数の不動産会社の査定価格をチェックして、一番高い価格を提示した会社よりも査定方法が自分なりに納得できる不動産会社を最終的に選ぶようにしましょう。
あと、その場合に、不動産会社の担当者にしっかりとしたコミュニケーション能力があるかどうかということを見極めるという点でも、今後の取引を考えた上で重要な要件となります。
自分で価格を調べてみる
自力で不動産の価格を調べることができるのかどうかということも選択肢に入れておいてもいいと思います。
そのやり方としてはインターネットを活用しましょう。
インターネット上には売り不動産を掲載しているサイトはたくさんありますし、取引事例がわかるサイトもあります。
売り不動産情報と取引事例があれば、どのくらいで売却できるのかという相場観が養われます。
そこで、どういうサイトがあり、どういう利用の仕方があるのか、次にご説明したいと思います。
自分で調べるにあたり取引情報提供サイトを利用する
公示価格についても、実際に算出根拠としているのは、周辺不動産の取引事例です。
それほど取引事例というのは、査定価格を知る上で最も重要な情報といえます。
インターネット上でも取引情報がわかるサイトがあるので、そのサイトを利用して自分なりに査定価格を把握してみましょう。
取引サイトを確認するには、「レインズマーケットインフォメーション」がおすすめです。
どうしてこのサイトが有効なのかというと、不動産業者は媒介契約をすると、必ずレインズに登録することが法律（宅地建物取引業法）で決まっていて、更に登録後の進捗状況を登録することになっています。
そのため成約情報も登録することになっているので、正確な情報を取得することができることになっています。
自分で調べるにあたり不動産ポータルサイトを利用する
また、成約事例ではありませんが、不動産の売り情報をチェックするという方法もあります。
実際にどのような売り不動産が不動産市場に出ているかということを知ることは、自分のライバルとなる不動産がどういう状況かを知ることができるので、不動産の相場を把握しやすくなります。
もちろん、売りに出されている不動産は取引事例ではありませんので、正確とはいえませんが、大まかな相場価格を把握する上で有効ですし、何ヶ月も同じ価格で売れていない不動産があれば、いくらだと全く見向きもされない価格であるということがわかりますよね。
そういう点からも売り不動産情報を知るということはとても有効です。
まとめ
不動産を有効に売却する場合には、自分の不動産の価値がいくらなのかということを正確に知るということが大前提です。
それを把握さえしていれば、相場よりも安い価格で売却をして後で後悔するということがなくなります。
そこで、様々な手段を使って相場を知る努力をするということと、自分にあった不動産会社をしっかり選ぶようにしましょう。