不動産売却した時のお金に税金はかかる？計算方法や控除について教えます
不動産を売却して利益が発生すると、その利益に対して税金がかかります。
ところで、不動産を売却した場合の利益の計算方法や税率はどのように決められているのでしょうか。
ここでは基本的な不動産売却時の税金の計算方法について解説します。
不動産を売却した際の税金計算方法
不動産を売却したときに生ずる利益のことを、税金計算上は譲渡所得といいます。
譲渡所得の額は次の計算式で計算します。
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額とは不動産の売買代金のことをいいます。
何回かに分けて代金を受け取る場合もありますが、計算上はその合計額を一度に計算します。
取得費はその不動産を購入したときの金額です。
ただし、建物の場合はその築年数に応じた償却費を引いて計算します。
また、先祖代々の土地で購入金額が分からない場合や、購入金額が非常に低い場合には、譲渡価額×5%で計算した概算取得費とすることもできます。
譲渡費用は、売却する際に必要となる仲介手数料や登記費用などが該当します。
こうして求めた譲渡所得に所定の税率を乗ずることで、不動産売却により発生する税額を計算することができます。
税率の決め方
所得税の税率は、所得金額が高くなるほど税率が上がる累進課税制度となっています。
給与所得や雑所得などすべての所得金額を合計して、その金額に応じた税率を用いなければなりません。
しかし、不動産売却時に生じる譲渡所得については、ほかの所得と区分して税額を計算することとされています。
譲渡所得の税率は以下のとおりです。
- ① 譲渡した日の属する年の1月1日時点で所有期間が5年未満の場合は、所得税率30.63％、住民税率9％の合計39.63％
- ② 譲渡した日の属する年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は、所得税率15.315％、住民税率5%の合計20.315％
- ③ 譲渡した日の属する年の1月1日時点で>所有期間が10年を超える居住用の不動産を売却した場合は、譲渡所得6,000万円までの部分について所得税率10.21％、住民税率4％の合計14.21％
土地や家屋を売却した時の税率は、売却した不動産の所有期間に応じて決められます。
また、自宅を売却した場合には税率が軽減される特例があります。
不動産を売却した際の譲渡所得については、給与所得など他の所得区分の金額と合算して税率を決め、税額を計算することはありませんので、注意が必要です。
マイホームを譲渡した場合の特例
居住用の不動産を売却した際には、賃貸物件や投資用の不動産を売却した場合とは異なり、税額が少なくなるような特例が定められています。
① 3,000万円の特別控除
居住していた不動産を売却した場合に、発生した譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
控除とは、売上から差し引いて計算できる金額のことです。
例えば物件を売って4,000万円の利益が出た場合、なにもしなければ4,000万円分の所得税・住民税を支払わなければいけません。
そこで3,000万円の控除が適用されれば、4,000万（利益）ー3,000万円（控除）＝1,000万円（課税される所得）になります。
所得金額が少なくなればなるほど、課税金額も安くなります。
3,000万円の特例控除はかなり大きい金額なので、活用できそうなら絶対に使うようにしましょう
要件として、自分が住んでいる家屋やその敷地を売却すること以外に、親族などの特別な関係者に売却していないこと、売却した前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないことなどがあります。
また、以前住んでいた家屋や敷地についても適用できますが、住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
② 居住用資産の買換え特例
所有期間・居住期間が10年以上である家屋やその敷地を売却し、新たに居住用家屋を取得した時に譲渡所得が発生した場合、その譲渡所得に対する課税を新たな居住用家屋の売却時まで繰り延べることができます。
③ 売却損が発生した場合の特例
自宅を売却して譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失を給与所得などと損益通算することが認められます。
また、給与所得などで控除しきれない場合には、翌年以降最大3年繰り越すことができます。
特例については、いずれも適用要件が定められているため、適用できそうな要件がある場合には、前もって確認しておきましょう。
④軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、課税所得金額について、下記のような軽減税率が適用されます。
| 課税譲渡所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | 所得税10.21% 住民税4% |
| 6,000万円を超える部分 | 所得税15.315% 住民税5% |
所有期間が5年だとの、所得税率30.63％・住民税率9％と高額になるため、軽減税率の適用はかなり大きな節税に繋がります。
単純に所得税だけ見ると3分の1になっています。
ただし軽減税率を適用するには、下記の5つをすべて満たさなければいけません。
- ①日本国内にある自分が住んでいる家屋を売る・家屋と共にその敷地を売る
- ②売った年の1月1日で、売った家屋・敷地の所有期間が10年を超えていること
- ③売った年の前年・前々年に軽減税率控除を受けてないこと
- ④売った家屋や敷地についてマイホームの買換えなど他の特例を受けてないこと
- ⑤親子や夫婦などの特別な関係がある人に対して売ったものではないこと
自分の親戚・子供に対しての譲渡は対象外になります。
また他の特例との併用は基本的にできませんが、3,000万円の特別控除との併用は可能です。
3,000万円の特別控除・軽減税率の併用ができると大きく節税できるので、条件を満たしているならぜひ使いましょう。
確定申告をしないと脱税になる可能性あり
税金を払いたくないと思い、「確定申告をしなければいいのでは？」と考えるかもしれません。
どんな状況であれ、収入があったのに確定申告をしてないと脱税扱いになるので注意しましょう。
例えば年末に物件が売れたとして、バタバタして忙しかったとしても、翌年の2~3月で確定申告の手続きをしなければいけません。
もし確定申告を忘れていて、税務署に見つかってしまうと、追加で税金を取られてしまいます。
困ったら税理士に相談しよう
確定申告・節税するための手続きなどは、やったことがないと難しいです。
確定申告・節税で困ったり、疑問があったりすれば、必ず税理士に相談してください。
不動産の分野を得意としている税理士に依頼すれば、「どうすれば節税できるのか？」と分かっているので、大きな節税効果を期待できます。
さらに面倒な確定申告の手続き・書類の作成などもすべて代行してくれるため、自分で作業する必要もありません。
まとめ
不動産を売却すると、それに伴って所得が発生し税金を納めなければなりません。
譲渡所得の税率はほかの所得とは異なり、所有期間などに応じて3つに区分されているだけです。
所得金額が少なくても、所有期間が短いと40％程度の課税となってしまうため、注意しましょう。
所有期間が5年を超えると税率が半分程度にまで下がるので、それを待ってから売却するのも1つの方法です。