「不動産を買った際にかかる税金の基礎知識」不動産取得税について
目次
不動産を買った際にかかる税金の一つとして、不動産取得税があります。
今回は不動産取得税がどのような税金で、どのような特徴があるのかについて詳しく見ていきたいと思います。
これから不動産を購入しようと考えていらっしゃる方は、不動産取得税の概要を把握することができますので最後までお読み頂ければと思います。
不動産取得税とは？
不動産取得税は不動産を取得したことについて支払わなければいけない税金となります。
これは不動産を買うときにはもちろん支払わなければいけませんが、実は不動産の購入以外にも支払わなければいけない場面があります。
例えば、建物を建てることも不動産を「取得」することになりますし、不動産を贈与により譲り受けた際にも「取得」することになります。
不動産を取得するとその後に登記手続きを経ることが通常ですが、登記を申請したかどうかは無関係に、現実にこれらの事情により不動産を取得した段階で課税されることになります。
不動産取得税はどのように決まるの？
不動産取得税は以下の式により算出することになります。
不動産取得税 ＝ 課税標準金額 × 税率
ここで「課税標準金額」とは、固定資産税評価額のことを意味します。
この固定資産税評価額は、毎年自宅に届けられる固定資産税の納税通知書に記載おり、また市役所に行くと固定資産評価証明書の交付を受けることが出来ます。
また、特例により住宅を建てるために土地を取得した場合の不動産取得税の計算において、固定資産評価額に１／２をかけて課税標準金額とすることが出来るようになっています。
不動産取得税の税率はどのくらい？
不動産取得税の税率は取得する対象となる不動産により異なります。
| 土地を取得する場合の税率 | ３％ |
|---|---|
| 住宅である建物を取得する場合の税率 | ３％ |
| 住宅ではない建物を取得する税率 | ４％ |
なお、上記税率は平成２０年４月１日より平成３３年３月３１日までの期間において有効でありますので、これから不動産取得税の納税をされる方は対象期間であるかご自身できちんと確認をするようにしてください。
不動産取得税がかからないことも？
不動産取得税には、一切支払いをしなくても良いという特殊な場合があります。
課税標準金額が一定額未満であれば、特別に不動産取得税がかからないということになっていますので、是非以下を参考に当てはまらないかどうか確認をしてみてください。
| 土地の場合 | １０万円 |
|---|---|
| 建物の新築・増築・改築 | ２３万円 |
| 上記以外（売買など）で建物を取得した場合 | １２万円 |
上記の図において、建物は１戸につき判断されることになっています。
不動産取得税を安く済ませるには？
不動産取得税がかかることになった場合にも少しでも納める税金額を安く済ませる方法を考えてみましょう。
他の多くの税金と同様に、不動産取得税にも軽減措置が設けられています。
以下の通り、新築住宅の場合、中古住宅の場合、そして土地の場合に分けてそれぞれ詳しく見ていきたいと思います。
新築住宅の場合
新築住宅の場合、以下の条件を満たすことで不動産取得税の算出において、不動産価額より１，２００万円が控除されることになります。
| 貸家 | 床面積が５０㎡～２４０㎡である場合 |
|---|---|
| 貸家以外 | 床面積が５０㎡～２４０㎡である場合 （ただし、一戸建て以外の新築住宅は４０㎡～２４０㎡） |
もし新築住宅が上記条件を満たすと、不動産取得税の計算式は以下のようになります。
不動産取得税 ＝ （不動産価額 － １，２００万円） × 税率
これにより、不動産価額を１，５００万円とした場合には、控除の有無によって次のように差が生じることになります（今回は建物の種類を住宅として、税率は３％で計算することにします）。
控除がない場合
新築住宅で床面積が３００㎡の場合を考えてみましょう。
まず、不動産価額が１，５００万円ですので免税とはなりません。
３００㎡であれば減税要件にも当てはまりませんので、通常の計算式で算出することになります。
不動産取得税 ＝ １，５００万円 × ３％ ＝ ４５万円
よって、控除が何もない場合には、４５万円の不動産取得税を支払うことになります。
控除がある場合
新築住宅で床面積が２００㎡と仮定すると、減税要件に当てはまりますので控除の対象となります。
不動産取得税 ＝ （１，５００万円 － １，２００万円） × 税率 ＝ ３００万円 × ３％ ＝ ９万円
控除がない場合と比べると、３６万円（＝４５万円 － ９万円）もの差が発生することになります。
中古住宅の場合
中古住宅で減税を受けるためには、以下のような条件を満たす必要があります。
- （１）個人が居住用として利用していたこと
- （２）中古住宅の床面積が５０㎡～２４０㎡であること
- （３）昭和５７年移行に建築された中古住宅であること、又は昭和５６年以前に建てられた新耐震基準に適合することが認められた中古住宅であること
| 新築時期 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和４８／１／１～昭和５０／１２／３１ | ２３０万円 |
| 昭和５１／１／１～昭和５６／６／３０ | ３５０万円 |
| 昭和５６／７／１～昭和６０／６／３０ | ４２０万円 |
| 昭和６０／７／１～平成元／３／３１ | ４５０万円 |
| 平成元／４／１～平成９／３／３１ | １，０００万円 |
| 平成９／４／１～現在 | １，２００万円 |
上記（１）～（３）の条件を満たした場合には、上図の控除の適用を受けることが出来ます。
これは、先ほどの新築住宅同様に、不動産価額より控除額を引いて課税標準金額として算出することになります。
土地の場合
土地の場合に減税を受けるためには、土地の上に立っている建物が不動産取得税の減税措置の適用を受ける新築住宅若しくは中古住宅である必要があります。
一定の要件を満たすと、「４５，０００万円」又は「１㎡あたりの単価×床面積（最大限度２００㎡）の２倍×３％」のいずれか高いほうの金額を控除することが出来ます。
土地の減税については要件が少し複雑ですので、詳しくは専門家等に確認をするようにしてください。
まとめ
今回は不動産取得税の基礎知識について整理を行ってきました。
どのようなときに課税され、どのような計算式で算出するかご理解頂けましたでしょうか？
また、不動産取得税には、各種の減税措置が設けられていますので、要件に該当するかどうか細かく確認をするようにしてください。
不動産取得税は購入時に一度のみ課税されますので、少しでも安くなるようにしておきたいものです。