COLUMN不動産に関する記事

不動産売却益とは

不動産売却益とは、不動産売却時に出る利益のことをいい、譲渡所得とも呼びます。

ただし、売却した金額が全額利益になるわけではありません。

売却した不動産の購入代金や購入諸経費などを差し引いて出た利益を不動産売却益といいます。

不動産売却益が出た場合には、譲渡所得税や住民税が課税されます。

不動産売却益に対する譲渡所得税や住民税は、税額数百万円など高額になるケースがあるため、注意しなければなりません。

また、不動産売却益が出た場合は、不動産を売却した翌年の確定申告で不動産売却益を必ず申告をする必要があります。

不動産売却益（譲渡所得）の計算方法

不動産を売却して不動産売却益が出たかどうかは、自分で計算できます。

不動産売却益（譲渡所得）の計算式は次のとおりです。

各用語の意味は次のとおりです。

取得費の算出方法

取得費の内訳として主なものは、売却した不動産の購入代金です。
購入時に支払った仲介手数料、印紙税や登録免許税など購入時に納めた税金、土地売却にかかった測量費、建物の解体費なども取得費に含めることができます。
また、売却した不動産の購入代金は、土地と建物に分けて計算します。
土地については購入代金、建物については購入代金から減価償却費を控除した物が取得費となります。
減価償却費とは、所有している間に経年劣化した価値のことです。
建物の取得費の計算式は以下のとおりです。

減価償却費は以下の計算式を用います。

償却率は建物の構造ごとによって異なるため注意が必要です。
建物の構造別耐用年数と償却率は以下のとおりです。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用は、売却するときにかかる費用のことです。
主な譲渡費用は以下の通りです。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却したときに利益がでた場合は、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、所得税、住民税、復興特別所得税の合計額です。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興のために必要な財源の確保を目的として徴収されている税金です。
個人の所得からの納税期間は2013年から2037年までとなっています。

また、譲渡所得税の計算には、分離課税方式が採用されます。
分離課税方式とは、他の所得金額と合計せずに、その所得単独の税額を分離して計算し、税金を納める制度のことです。
不動産の売却によって得られる所得金額は高額である場合が多く、給与所得と一緒に課税すると税負担が急増するのを抑えるための方式といえます。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税率は不動産の所有年数で変わる

譲渡所得税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。
売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得といい、所得税30％、住民税5％の税率がかかります。
5年を超える場合は長期譲渡所得といい、所得税15％、住民税5％の税率となります。

どちらとも2037年までは、復興特別所得税が加算されます。
不動産を売却するまでの所有期間が5年を超えるかどうかで税額が大きく違ってくるため注意が必要です。
所有期間ごとの譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

なお、短期譲渡所得か長期譲渡所得かは、所有不動産を売却する年の1月1日時点で5年が経過しているかどうかで判断します。

売却時点で5年経過していても、売却する年の1月1日現在では5年経過していないケースもあるため注意が必要です。

譲渡所得税以外の税金

不動産売却時には、譲渡所得税のほかに売買契約時の印紙代、抵当権抹消手続き時の登録免許税、不動産会社に支払う仲介手数料にかかる消費税などの税金がかかります。
不動産売却時に必要な税金は以下のとおりです。

印紙税

印紙税は、売買契約書や通帳などの課税文書にかかる税金です。
不動産売却の際には、売買契約書に印紙を貼付し、印鑑で消印し納税します。
印紙を貼付し、印鑑で消印をすることによって納税することになるため、印紙税を貼付していない場合や消印していない場合は納税していないとみなされ、過怠税が課せられることがあるため注意しましょう。

一般的には不動産会社が印紙を用意し、売買契約書に貼付しますが、自分で用意することもあるため覚えておきましょう。
印鑑での消印は売主、買主どちらかひとつで問題ありません。

また、不動産関連で印紙が必要な場合は、売買契約書のほか、不動産の譲渡契約書、地上権または土地の賃借権の設定の契約書、消費貸借契約書（住宅ローン）などが挙げられます。支払う印紙税額は契約金額によって変動するため注意が必要です。

なお、2025年3月31日までに作成される売買契約書であれば軽減税率が適用されます。

登録免許税

登録免許税は、不動産などの登記を申請するときにかかる税金です。
不動産売買においては登記する事項があれば、売主と買主ともに登記申請に対して支払いが必要になります。

売主に対しては、住宅ローンが残っている状態であれば、不動産売却資金で完済したときに抵当権を抹消するために必要です。
登記簿に登録されている売主の住所が古い場合は、住所変更登記が必要なケースもあります。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、登記する事項によって異なります。

買主に対しては、不動産の所有者を売主から変更するための所有権移転登記や、購入する際に利用した住宅ローンの担保設定のための抵当権設定登記が必要です。

抵当権抹消の登記には不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要で、土地と建物を売却する場合は、2件と数えられるため、2,000円必要です。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼する場合がほとんどで、報酬は地域や司法書士によって異なりますが、15,000円前後が多いでしょう。

仲介手数料にかかる消費税

不動産会社に売却の仲介をしてもらう場合、売買契約が成立した際に支払う仲介手数料には消費税もかかります。
仲介手数料は、売却金額に応じて金額が大きくなるため、不動産の売却金額が高額になる場合は注意が必要です。

仲介手数料は法律で上限が定められており、売却金額によって異なります。
売却金額ごとの仲介手数料の上限の計算式は以下のとおりです。

一般的には、不動産の売却金額は400万円を超えることが多く、計算に時間がかかるため以下の速算式を使用して算出します。

不動産売却時に使える税金控除・特例

不動産売却益に関する税金には、いくつかの減税措置制度が用意されています。

譲渡所得税はかなりの金額になる場合があるため、利用できる減税措置は活用しておくべきでしょう。

本章では、不動産売却益の節税に使える税金控除・特例などの減税措置制度について解説します。

居住用不動産売却時の3,000万円控除の特例

居住用不動産の3,000万円控除とは、一定条件を満たした自宅を売却した場合、不動産売却益から3,000万円を差し引ける減税措置です。

居住用不動産の3,000万円控除の利用条件は次のとおりです。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、一定条件を満たす自宅を売却したときに、譲渡所得税などの税率が軽減される減税措置です。

10年超所有軽減税率の特例の利用条件は次のとおりです。

上記条件を満たすことにより、譲渡所得税などの税率が次のように軽減されます。

なお、居住用不動産の3,000万円控除や10年超所有軽減税率の特例を利用する場合は、確定申告で制度利用の申請をしなければなりません。

居住用不動産の3,000万円控除と10年超所有軽減税率は併用できるため、両方の条件を満たしている場合は両制度を利用しましょう。

特定の居住用財産の買い換えの特例

特定の居住用財産の買換えの特例とは、2024年12月31日までにマイホームを売却して、代わりのマイホームに買い換えた場合に、譲渡益に対する課税が繰り延べできる特例のことです。
繰り延べというのは、納税のタイミングを遅らせることです。
一定の要件を満たすと利用できますが、売却した際の利益が非課税になるわけではないため注意しましょう。
譲渡所得が買い替え代金以下の場合は、利益に対する課税が将来買い換えた住宅の売却時まで繰り延べられ、買い替え代金よりも大きい場合は、差額分が譲渡所得税の課税対象となります。
特例を利用するためには、売却価格が1億円以下のマイホームであることであること、売主の居住期間が10年以上であることなどの条件を満たすことが必要です。
なお、特定居住用財産の買い換え特例は、居住用財産の3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率との併用はできないため注意しましょう。

参考：特定のマイホームを買い換えた時の特例　国税庁

譲渡損失となった場合の特例

不動産を売却して譲渡損失が出た場合は、税金を納める必要がないため、基本的には確定申告をする必要はありません。
しかし、売却によって損失がでたとき、一定の要件を満たしている場合は、所定の手続きが必要ですが、「損益通算」という制度を利用することができます。損益通算とは、その年の所得の黒字と赤字を相殺できるというものです。

所有期間が5年を超えるなど一定の要件を満たす居住用財産の場合は、損益通算と繰越控除をあわせた「特定のマイホームの譲渡損失と損益通算及び繰越控除の特例」も利用することが可能です。
住宅ローンのあるマイホームを残債を下回る金額で売却して、その年の所得よりも大きい損失がでた場合は、「譲渡損失の繰越控除」をして、ほかの所得と損益通算できます。
譲渡損失の繰越控除として、売却した翌年から最大で3年間、譲渡損失を繰り越して税金を計算できます。

なお、不動産を売却した前年、前々年に居住用不動産売却時の3,000万円控除の特例、10年超所有軽減税率の特例、特定の居住用財産の買換えの特例を利用した場合は、利用できないため注意が必要です。

不動産売却で利益が出た場合は確定申告が必要

不動産売却益が出たときには、必ず確定申告をしなければなりません。

本章では、不動産売却益の申告方法を解説します。

不動産売却時の確定申告の方法

確定申告をする時期は決まっており、不動産を売却した年の翌年です。

確定申告できる期間は毎年2月16日～3月15日です（年によっては曜日の関係上、期間が数日ずれることがあります）。

確定申告の方法は、以下のとおりです。

確定申告時期の終盤になると、税務署の窓口や確定申告会場が混雑します。

混雑する前に早めに確定申告を終わらせましょう。

確定申告をしないと脱税の疑いをかけられてしまうため、必ず行わなければなりません。

確定申告に必要な書類は以下のとおりです。

不動産売却時にかかる税金の納税方法

不動産売却にかかる税金には、印紙税、登録免許税、仲介手数料にかかる消費税のほか、利益がでた場合の譲渡所得にかかる税金などさまざまな種類があります。
税金の種類によって、納税時期や納付方法が異なるため、それぞれのスケジュールを把握しておくことをおすすめします。

税金の支払いのため期日は守る必要がありますが、万が一、支払期限を過ぎた場合は、催促状が届き、延滞金を請求される可能性があるため注意しましょう。
不動産売却時にかかる税金ごとの納付時期と納付方法は以下のとおりです。

まとめ

不動産売却益（譲渡所得）とは、不動産売却金額から取得費や譲渡費用などを引いてもなお残る利益のことです。

不動産売却益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の確定申告で不動産売却益を申告し、不動産売却にかかる譲渡所得税を中心とした税金を納付しなければなりません。

不動産売却益の額によっては、不動産売却にかかる税金が高額になるケースもあります。

そのため、減税措置制度を上手く活用して節税することが重要です。

減税措置制度についてわからないことがある場合は、不動産会社または税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。