不動産が売れたときの利益は課税対象です
土地や建物など保有する不動産の売却を考えている方は、売却によって得た所得には税金がかかってくるので注意が必要です。
この記事では、不動産の売却時の税額の計算式や、確定申告の方法などを紹介していきます。
不動産を売却すると「譲渡所得税」という税金がかかる
不動産を売却した時に得られる所得は「譲渡所得税」という税金がかかるのですが、これは通常の給与所得とは合算されず、別途で所得税と住民税がかかります (分離課税といいます) 。
「譲渡所得税」の計算方法
譲渡所得税の税額は以下の式で求められます。
税額＝｛総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除｝×税率
ひとつひとつの項目を見ていきましょう。
総収入金額とは資産を譲渡したことで得られる全ての利益を指します。
例えば、資産を譲渡した年には売買代金の一部しか受け取っていなかったとしても、残金を含めた全額が、譲渡した年の収入金額となります。
また、売買代金だけでなく、固定資産税の清算金も総収入金額に含まれます。
取得費とは実額取得費と概算所得費のうち、大きいほうが採用されます。
これを納税者有利といい、控除される金額が大きくなるので、税額が減るのです。
土地の実額取得費＝取得に要した金額＋設備費及び改良費
建物の実額取得費＝取得に要した金額＋設備費及び改良費－原価償却費
概算所得費＝総収入金額の5％
譲渡費用とは、その名の通り、譲渡するために使った費用のことです。
譲渡費用に該当する項目には、以下のものが挙げられます。
- ・売却時の仲介手数料
- ・売却契約書の印紙代
- ・売却時の登記費用
- ・売却に要した広告費
- ・売却のために要した測量費・不動産鑑定料
- ・譲渡のために払った立ち退き料
- ・建物の取り壊し費用
- ・解約違約金
不動産を売却したときに生じる特別控除があります。
例えば、平成21年か平成22年に取得した土地を5年以上保有し、それを売却するなら「平成21年および22年に取得した土地にかかる長期譲渡所得の特別控除」が使え、800万円控除されます。
また、自分が住んでいる建物や土地を売却する場合であれば、居住用財産の特別控除が使え、3,000万円の特別控除が受けられます。
さらに、強制収用等、都市計画法により資産が収用された場合は、土地収用法等の特別控除が使えます。
税率には、長期譲渡所得と短期譲渡所得で分かれます。
所得の日から譲渡した年の1月1日時点で判定を行い、それが5年以上であれば長期譲渡所得、5年以下になれば短期譲渡所得になります。
それぞれの税率は以下の通りです。
- ・長期譲渡所得：20.315％（国税15.315％、地方税5％）
- ・短期譲渡所得：39.63％（国税30.63％、地方税9％）
長期譲渡所得のほうが税率は低く、税制上かなり優遇されています。
また、取得日と譲渡日を判断する基準は、原則として、土地の引き渡し日です。
引き渡し日とは、カギを渡した日や登記申請書類に記載された引き渡し日です。
確定申告を忘れずに
譲渡所得を得たら、所得を得た翌年の2月16日～3月15日の間に、管轄の税務署に確定申告書を提出しなくてはなりません。
確定申告書をもとに、所得税の金額が決まるのです。
税額が決まると納付書がもらえるので、納付をおこないます。
納付は銀行や郵便局で可能ですし、口座を指定すれば引き落としにも対応できます。
確定申告の手続きが必要となるのは所得税のみであり、住民税は必要ありません。
必要ないといっても役所のほうで金額を算定してくれるだけで、所得税の支払いは免れませんのでご注意ください。
確定申告書には売買契約書や領収書などの添付書類が必要となるので、これらの書類は保管しておきましょう。
まとめ
不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」となり、税金がかかってきます。
この所得は給与所得とは別途で扱われ、別口で住民税や所得税がかかります。
そのため確定申告を必ずしなくてはならないので注意しましょう。