COLUMN不動産に関する記事

不動産を売却する際には、物件の査定、売買契約、確定申告と数多くのプロセスを経なければなりません。

その過程では様々な書類が必要になりますが、前もって準備しておけば、そのたびに書類を取りに行く必要がなくなり、すべての手続きをスムーズに終えることができるはずです。

そこで、不動産を売却する際に必要な書類について説明します。

これを参考にして不動産を売却する流れを確認するとともに、必要な書類を前もって確認しておいて、売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

不動産売却時に必要な書類一覧

不動産の売却は主に2つの段階に分けられます。

• ①不動産会社に売却依頼する
• ②買主に不動産を引き渡す

さらにマンション・一戸建て・土地といった「どの不動産を売るのか？」によっても、必要書類が異なります。

不動産会社に売却依頼するときに必要な書類

買主に引き渡しするときの必要書類

任意の書類は必ずしも必要ないですが、作業がスムーズになるので準備できるなら揃えておきましょう。

不動産を売却するプロセス

不動産を売却する際には、まず売却金額を決定しなければなりません。

そのためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。より正確な不動産の価値を知るためには、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することもあります。

査定してもらった結果を参考にして価格を決定し、買主との間で不動産の売買に合意すれば、売買契約の締結となります。

契約書を交わして売買が成立すると同時に、登記を新しい所有者となる買い主に移転することとなります。

不動産を売却した翌年には、確定申告をしなければなりません。

ここで計算された所得税を納税すれば、不動産の売却に関する一連のプロセスは終了します。

この流れにそって、それぞれの場面における必要書類を確認していきましょう。

不動産を査定してもらう際に必要な書類

不動産の査定は、役所での手続きや契約の相手方とのやりとりではないことから、必要書類として決められたものがあるわけではありません。

しかし、査定をしてもらう際により正確な情報にもとづいて行えば、その後の展開が早まることが予想されるため、売り時を逃さないためにもある程度準備をした状態で査定の依頼をするのが望ましいでしょう。

査定には、（１）机上査定と（２）訪問査定の2種類があります。

このうち、(1) 机上査定は物件の細かい状況を加味せず、その物件の所在地や大きさ、築年数などからおおよその金額を求めるものとなります。

物件の詳細な情報を提示する必要はありませんが、土地であれば所在地や面積、建物であれば所在地や建物の面積、建築時期、おおまかな使用状況（居住用かそれ以外の用途か）などの基本的な情報は提示しなければなりません。

不動産会社にこのような情報を提供するには、固定資産税課税明細書が最も便利でしょう。

また、固定資産税課税明細書に記載されていない道路の幅員や建物の間取りが分かる書類を準備しておくと、机上査定でもさらに実際の金額に近い価格を知ることができます。

(2)訪問査定は、実際に物件の状況を不動産会社に見てもらって行う査定です。

実際に見てもらうと、日当たりや騒音、周辺の環境や道路の混み具合など、購入しようとする人が気になる点を知ることができ、また建築年数だけでは分からない建物の痛みの程度が分かるため、不動産会社もより正確な売却金額を提示することができます。

ただし、そのためには詳細な情報が必要になるため、机上査定よりも多くの書類が必要です。

具体的には、次のような書類を準備するといいでしょう。

登記事項証明書（登記簿謄本）

土地や建物の詳細かつ正確な情報が記載されている書類で、不動産取引をする際の基本となる情報が網羅されています。

近くの法務局で日本全国の土地や建物の登記事項証明書を取得することができるほか、インターネットでも取得可能です。

公図

土地の形や道路と接する距離、道路からの奥行距離などを調べるのに必要なため、土地の査定を行う際によく使われます。

登記事項証明書と同じく法務局で入手することができるため、法務局へ行った際には一緒に取っておきましょう。

不動産の売却契約に必要な書類

固定資産税課税明細書

机上査定でも準備しておくとよいものとして紹介しましたが、訪問査定を行う際には改めて最新のものを準備しておきましょう。

不動産所在地の市区町村役場から毎年4月頃に送られてくるため、捨てずに保管しておく必要があります。

不動産の売却契約に必要な書類

不動産会社に机上査定、次いで訪問査定をしてもらい媒介契約を結ぶと、購入希望者が見つかるまではしばらく時間がかかります。

そこで購入希望者が見つかり、お互いに合意すると売買契約の締結となります。

売買契約の段階では、査定とは違い取引の相手方がいるため、必要となる書類も多くなります。

また、単に不動産の状況が分かればよいわけではありません。

査定では必要のなかった書類も必要となるため、それらの書類が準備できることを前もって確認しておくといいでしょう。

売却する人の本人確認書類

これから売買契約を結ぼうとしている人が不動産の所有者であり、本人であることを証明する書類です。

実際に必要となるものは運転免許証などの身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票です。

このうち、住民票は不動産の登記上の住所と現住所が違う場合に必要となります。

また、不動産を複数の人で共有している場合も少なくありません。

そのような場合には、その不動産にかかる共有者全員分の書類が必要となります。

特に共有者が遠方に住んでいたり大勢であったりすると、書類をそろえるだけでも時間がかかるため注意しましょう。

印鑑証明書や住民票が必要な場合は、その人が住んでいる市区町村役場で取得します。

印鑑証明書・住民票ともに発行から3か月以内のものとする決まりがあるため、早く準備しすぎると無効になる場合もあることを知っておきましょう。

登記済権利書または登記識別情報

「権利書」と呼ぶことが一般的ですが、正式には登記済権利書といいます。

法務局から登記名義人に対して交付される書類であり、その不動産の登記名義人がその物件の所有者であることを証明する書類です。

つまり、この登記済権利書を所有している人が、その不動産の真の所有者であることになるのです。

不動産の登記を平成17年より前に行っている場合には、この登記済権利書が交付されますが、平成17年以降に登記したものであれば、登記識別情報が交付されている場合もあるため、こちらの書類を準備しておきましょう。

また、登記した際に交付される登記済権利書や登記識別情報を、紛失してしまった方がいるかもしれません。

登記済権利書や登記識別情報を紛失しただけでは、その不動産の権利が移転したり登記の効力が失われたりするわけではないため、必要以上に不安に感じる必要はありませんが、その後の手続が必要となります。

もし紛失してしまった場合には、不動産会社に相談するか、司法書士に手続きを依頼しましょう。

売主がその不動産を取得した時に交付された登記済権利書または登記識別情報を買主に渡すことは、その不動産の権利を買主に渡すことを意味します。

固定資産税納税通知書及び評価明細書

固定資産税に関する書類の中でとりわけ必要と思われるものが、実際の納税額を確認するための納税通知書です。

納税通知書は実際に支払うべき1年間の納税額が記載されているため、売買の時期に応じて買主が負担する固定資産税の額を計算するのに欠かせません。

また、不動産の移転登記を行う際に発生する登録免許税の計算には、固定資産税の評価明細書が必要です。

どちらの書類も、毎年4月頃にその不動産の所在地の市区町村役場から郵送されてくるため、わざわざ取りに行く必要はありません。

しかし、紛失してしまった場合には市区町村の役場でこれらに代わる書類を取得する必要があります。

土地測量図・境界確認書

土地の売買をする際に必要な書類です。

一戸建ての住宅のように建物と土地を同時に売買する際にも必要となります。

土地の売買をする際には、その土地の広さが価格を決める重要な要素となります。

基本的には登記事項証明書などの書類で確認できるのですが、実際の広さと登記上の広さが一致しないケースも多いため、売却する際には土地の測量図や境界確認書で確認を行うのが普通です。

また、正確な境界を確認しておくことは、買主が購入後の土地の利用方法を決める際に必要であることから、購入前にその境界を示す書類が必要となるのです。

長年使用してきた土地の境界線がはっきりしない場合や、そもそも隣との境界線が確定していない場合などは、売却前に境界線を確定しておかなければなりません。

隣地の所有者と話をし、測量を行って土地測量図を作成しておきましょう。

建築確認済証・検査済証

一戸建ての建物を売却する際に必要な書類です。

建物を建築した際に、その建物が建築基準法に適合しているかどうかの審査を行い、適合していると認められた場合に市区町村から交付されるのが建築確認済証です。

また、建築確認が必要な建物の工事が完了した時に、指定確認検査機関に届出をして完了検査を受けたときに発行されるのが検査済証です。

いずれの書類も、その工事の施主が申請して交付されます。

これらの書類は、その建物が法令に適合し安全に使用できることを第三者が証明するものとなります。

買主側からすれば、この書類がなければ安全な建物かどうか判断できず購入できないため、必ず準備しておかなければなりません。

紛失してしまった場合には、いずれの書類も再発行してもらうことができます。

建築確認済証については市区町村役場、検査済証についてはその検査機関に確認してみましょう。

また、分譲住宅のように建築業者が申請して取得している場合もあるため、よく分からない場合には、まずは建築業者に確認してみるのもいいかもしれません。

建築設計図書・工事記録書

建物を売却する際に必要となる書類です。

建物の形状や設計・施工に関する情報が記載されています。

建物の維持管理を行う際や、将来的にリフォームをする際には必要となる書類なので、もし手元にあれば準備しておきましょう。

ないと売却できないような書類ではありませんが、この書類があれば買主からの信頼度が上昇し、建物自体の評価に影響するかもしれません。

マンションの管理規約・使用細則

マンションを売却する際に必要となる書類です。

マンションの管理状況や実際に使用するにあたってのルールは買主にとっても大きな関心事です。

例えばペットを飼えるのかどうか、共益費や管理費はいくらかかるのかなどの決まりによって購入を取りやめるケースも想定されます。

実際には契約を結ぶ段階より前に、購入を検討している人に提示することで、スムーズに契約までたどり着くことができるはずです。

確定申告に共通して必要な書類

不動産を売却して利益が発生すると、確定申告をして税金を納めなければなりません。

また、計算の結果損失が発生しても、確定申告することで税制上の特典を受けられる場合があるため、必ず税制上の取り扱いは確認しておきましょう。

不動産を売却して確定申告をする際に、共通して提出しなければならない書類は、

• （１）確定申告書の用紙（申告書B、第一表～第三表）
• （２）譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• （３）源泉徴収票（サラリーマンの場合はこちらも必要になります。）

譲渡所得を計算するために必要なのは、

• （１）売買契約書
• （２）売却時に支払った経費の領収証

です。

このうち、売買契約書は不動産の売却金額を確定するために使います。

また、支払った経費には仲介手数料、測量費、契約書の印紙代などがあり、その領収証は譲渡費用を計算するために使います。

さらに、その不動産を取得した際の金額が分かると、不動産の取得原価に相当する取得費として収入金額から減額することができます。

土地であれば購入した時の契約書等、建物であれば購入した時の金額や建築時期が分かる契約書などの書類が必要です。

譲渡所得の金額を計算するために使用した書類は、税務署への提出が義務付けられているものではありませんが、後から問い合わせがくる煩わしさを避けるために、コピーを提出しておくのもいいでしょう。

マイホームを売却した場合の確定申告に必要な書類

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと税制上の特例を適用することができる場合があります。

この特例を適用すると大きく税額を減らすことができますが、適用にあたってはいくつもの条件が定められています。

これらの条件を満たすかどうかを判断するため、確定申告書に通常の申告をする際より多くの書類を添付しなければなりません。

ケースごとにその必要書類を確認していきましょう。

3000万円の特別控除の適用を受ける場合

マイホームを売却して発生した譲渡所得から3000万円を控除する特別控除の制度があります。

ただ、マイホームを売却すればだれでも適用できるわけではなく、住んでいる家屋や家屋と土地を一緒に売却すること、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却することが条件とされています。

それまで住んでいた自宅から、別の場所に引っ越した後に売却した場合は、譲渡した不動産の所在地と売却した人の住民票の住所が異なることとなるため、戸籍の附票の写しなど過去に譲渡した不動産に居住していたことを明らかにする書類を添付しなければなりません。

以前は住民票（除票）の写しを提出することとされていましたが、確定申告書にマイナンバーを記載するようになってからはその必要はありません。

特定居住用資産の買換え特例の適用を受ける場合

マイホームを買い換えると、売却と購入をほぼ同時期に行うこととなります。

このような場合、売却によって発生した利益に対してその時に課税せず、新たに購入した不動産を売却した時まで先送りする制度が特定居住用資産の買換え特例の制度です。

以前住んでいたマイホームを売却しているとはいえ、新たにマイホームを購入する際にお金が必要なため、多額の納税資金を確保しなくてもよくなるメリットがあります。

この特例の適用を受けるためにも、いくつかの条件があります。

• （１）以前住んでいたマイホームの居住期間が10年以上であり、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えること
• （２）譲渡した不動産の売却金額が1億円以下であること
• （３）買い換えた建物は床面積50㎡以上、買い換えた土地の面積は500㎡以下であること
• （４）マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間に買い換えること

などです。

これらの条件を1つでも満たさない場合には適用を受けられません。

条件を満たすことを証明するための書類は、

• （１）譲渡した不動産の登記事項証明書（所有期間が10年を超えることを確認する）
• （２）譲渡した資産の売買契約書（売却代金が1億円以下であることを確認する）
• （３）買い換えた資産をすでに取得している場合には、買換資産の登記事項証明書、売買契約書など取得金額のわかる書類（買換資産の床面積や土地の面積、取得時期を確認する）
• （４）買換資産をまだ取得していない場合には、買換資産の明細書

が必要です。

このうち④にあてはまる場合は、資産を取得した後、買換資産の登記事項証明書を税務署に提出することとなります。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例の適用を受ける場合

マイホームを買換えた場合に、以前のマイホームを売却して利益が出るとは限りません。

計算の結果、譲渡損失が発生する場合もあります。

そのように、マイホームを売却して発生した譲渡損失を、給与所得など他の所得と損益通算して発生する税額を減らしたり、引ききれない損失を翌年以降3年間にわたって繰り越したりすることが認められる場合があります。

この特例も、譲渡損失が出ればどのような場合でも適用できるわけではありません。

• （１）譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えること
• （２）譲渡した資産の売買契約書（売却代金が1億円以下であることを確認する）
• （３）売却した年の前年の1月1日から、売却した年の翌年12月31日までに床面積50㎡以上の新たなマイホームを取得すること
• （４）新たに取得したマイホームについて10年以上の住宅ローンを有すること

といった条件を満たさなければ適用を受けられません。

また、売却した土地の面積が500㎡を超える場合には、500㎡を超えた部分に相当する損失額は適用対象から除外されます。

損益通算の適用を受けるためには、

• （１）「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」
• （２）居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）」と呼ばれる計算書類）
• （３）売却した家屋の登記事項証明書や売買契約書の写し（所有期間が5年を超えることや面積を確認する）
• （４）新たなマイホームの登記事項証明書や売買契約書の写し（家屋の床面積を確認する）
• （５）年末時点の住宅ローンの残高明細書（住宅ローンの借入期間を確認する）
• （６）新たなマイホームに住んでいない場合にはその旨及び居住開始予定日を記載した書類（買い換えの時期を確認する

が必要です。

繰越損失の適用を受けるためには、その繰り越しを受ける期間について連続して確定申告書を提出すること、そして年末時点の住宅ローンの残高証明書を提出することが必要です。

まとめ
不動産の売却に関する必要書類について説明してきました。

それぞれの場面に応じて多くの書類が必要となりますが、一度取得しておけば繰り返して使えるものもあるため、その都度役所へ足を運ばなくてもいいように、多めに準備しておいたり、コピーでもいい場面ではコピーを使ったりするようにしましょう。

また、契約の際に必要な印鑑証明書や住民票のようにその有効期限が定められている書類もあるため、前もって準備することは重要ですが、期限切れで無効となることのないように気を付けましょう。

さらに、固定資産税課税明細書のように毎年送られてくる書類については、常に最新のものを提供できるように準備しておく必要があります。

確定申告書の提出に際して添付する書類は大変多く、また申告内容によって必要な書類は異なります。

どのような申告内容になるのかを把握したうえで、必要な書類を準備しておきましょう。

確定申告の受付時期が始まってからあわてることのないように、前もって書類の準備が必要です。

また、申告書の作成や税金計算は、初めて確定申告をする人にとってはハードルが高いと感じるかもしれません。

確定申告時期の税務署は大変混雑するため、早めに税務署へ行って記載方法を確認するか、税理士などの専門家に依頼することも検討してみましょう。

その際に必要な書類があると話がスムーズに進み、特例の適用関係を確認することができるはずです。

信頼できる不動産仲介会社の選び方

信頼できる仲介会社を選びコツを3つ紹介します。

• ①複数の会社を比較する
• ②査定時の価格根拠が明確かどうか
• ③担当者の対応が丁寧・正確か

複数の会社を比較する

必ず複数の会社に相談をして、比較して選んでください。

仲介手数料は会社によって異なるため、1社だけで決めてしまうは避けましょう。

複数社を比較して、仲介手数料が一番安い会社に依頼するのが、費用の節約にも繋がります。

査定時の価格根拠が明確かどうか

仲介会社に依頼したときに、不動産の評価額を査定します。

その査定金額に明確な根拠があるかどうか、重要になります。

なぜなら査定金額を高く算出して、実際に依頼するタイミングで、値引き交渉してくる会社もあるから。

自分の不動産の評価額が、周辺事例・担当者の知識に基づいて算出されているかどうかチェックしておきましょう。

マンションの売却なら、同じエリアで他のマンションを調べておいて、たいだいの相場感を掴んでおくのがおすすめです。

対応が正確・丁寧か

不動産を売却するときに、仲介会社の担当者は購入検討者の対応もします。

なので仲介会社の担当者が正確さ・丁寧さに欠けていると、購入検討者にマイナスイメージを与えるかもしれません。

反対に仲介会社の担当者が丁寧で好印象なら、購入検討者も前向きに購入を考えてくれるかもしれません。

また不動産の売却は細かい手続きが必要だったり、大きい金額が動くため雑な対応をする人は危険です。

不動産の売却をスムーズに進めるためにも、担当者の対応はシビアにチェックしましょう。