COLUMN不動産に関する記事

住み慣れた一戸建てを売却して、新居に引っ越すことを考えると夢がふくらみます。

しかし、自宅の売却は人生のうちにそれほど機会があるわけではなく、慣れないままにただ闇雲に売却活動を行うのは失敗のもとです。

今回は、一戸建てを売却するときの手続きの概要や、一戸建ての査定のポイント、価格の決定方法などについて詳しく説明します。

事前にきちんと準備をしておけば、一戸建ての自宅を売却することも難しいことではありません。

一戸建ての売却を検討するときには、ぜひ本コラムを参考にしてみてください。

一戸建て売却時の全体的な流れと期間

一戸建ての自宅を売却するときには、ただ単に不動産屋に売却を依頼すればそれで終わりではなく、きちんとした手続きを踏む必要があります。

通常、売却を検討してから、売買契約、引渡し、代金の受領まで3か月から6か月の期間がかかります。

ときには、1年近くの長丁場になることもありますので、焦らずにじっくり事を進めることが重要です。

それでは、一戸建てを売却するときの具体的な手続きについて見ていきましょう。

売却計画・資金計画を立てる

不動産会社に相談する前に、まずは売却の目的やスケジュール、住み替え先の新居を購入する場合にはその資金計画について、家族で話し合ってみましょう。

曖昧なままに不動産会社に相談すると、売却価格についてなかなか決まらなかったり、売却がズルズル先延ばしになってしまったり、営業マンの営業トークに乗せられたりして、売却活動がうまくいかない場合が多いです。

売却価格のめどやスケジュールについてイメージを持っていれば、不動産会社の担当者に相談するときに的確に説明することができますし、売却価格にギャップがあったりスケジュールが少し先延ばしになったりしたときにも修正が効きます。

まずは、大まかな売却価格とスケジュール、資金計画についてまとめてみましょう。

不動産会社に相談する

自宅の売却について大まかなイメージがまとまったら、不動産会社に相談します。

自宅の所在地の近くにある不動産屋さんに相談するのが一般的ですが、現在では、不動産の売却を専門に行なっている不動産会社もあるため、インターネットで検索するなどして複数の不動産会社に相談してみることをお勧めします。

面談時には、不動産会社の担当者に売却計画について説明するとともに、現在の不動産市況や大まかなスケジュール感、周辺の取引状況などについて聞いてみると良いと思います。

不動産会社からは、売却対象不動産についての基礎資料の提出を求められます。

例えば以下のような書類です。

• ・登記簿謄本
• ・公図・実測図・確定測量図・建物図面
• ・固定資産税・都市計画税納税通知書
• ・その他、購入や建築のときに保管しておいた資料

訪問査定を依頼する

不動産会社には、売却対象物件の売却価格の査定を依頼します。

査定には机上での簡易査定と、訪問査定がありますが、売却することが決まっているのであれば、初めから訪問査定を依頼します。

複数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、不動産の売却価格の相場観を知ることができます。

最近では、インターネット上で「一括査定サービス」を提供しているサイトもありますので、複数の不動産会社に同じ事を何度も説明するのは煩わしいと思っている方は、こちらを利用する方法もあります。

訪問査定のときには、外観や建物内部のほか、隣地との状況や周囲の環境などについてもチェックされますので、建物の中だけではなく、周囲についてもチェックしやすいように不要なものは片付けておくことが必要です。

媒介契約を締結する

売却価格について納得のいく価格が査定されたときには、信頼できる不動産会社と不動産売買の媒介契約を締結します。

このとき、単に査定価格が一番高いところを選ぶのは禁物です。

単に不動産売買案件を受託したいがために高い査定価格を出す不動産会社があるからです。

媒介契約を締結する不動産会社を選ぶときには、説明の丁寧さ、不動産売買の実績・経験が豊富なことのほか、査定価格の根拠についてきちんと説明できる不動産会社を選ぶべきです。

売却活動を行う

媒介契約を締結すると、不動産会社は実際の売却活動を開始します。

具体的には、物件情報を不動産情報サイトにアップロードする、チラシを作成し他の不動産業者に配布する、ポスティングを行う、既存顧客に提案するなどの方法で、買主候補者を探索します。

買主候補者が物件に興味を持ったときは、オープンハウスや現地見学会などを開催し、実際に売却対象物件を見学してもらいます。

このときの説明いかんによっては、売買契約の交渉に影響を与えますので、しっかりと準備しておきましょう。

不動産売買契約を締結する

買主候補者が当該物件について売買契約の交渉を本格的に行いたい場合には、購入申込書もしくは買付証明書を提出して、物件を抑えます。

この時点で、売主側の不動産仲介会社は他の検討者との交渉を打ち切り、申込書を提出した検討者と具体的な契約条件について交渉します。

契約条件の交渉の末、売主・買主ともに契約条件について合意した場合には、不動産会社が買主に重要事項説明を行い、不動産売買契約を締結します。

引渡し・代金の受領

売買契約が無事締結されれば、後は物件の引渡しと代金の受領を確認するのみですが、売主は引渡しに向けてさまざまな準備をしなければなりません。

例えば引越しに伴う家具・家電の移動、残置物の撤去、必要な補修などのほか、住宅ローンが残っていればローンの繰上返済や抵当権抹消手続きの段取りを金融機関の担当者に相談する必要があります。

引渡し日当日は、通常は金融機関の応接室にて、買主の住宅ローンの手続きや代金支払い・諸費用の支払い手続、所有権移転登記手続を行うとともに、売主は代金受領の確認とローン返済・抵当権抹消登記手続、建物の鍵や必要書類の引き渡しを行います。

一戸建て査定時に不動産会社からチェックされる部分

売却対象の一戸建てについて、不動産会社に訪問査定を依頼するときには、できれば高い査定額を出してもらいたいものです。

そのためには、不動産会社からチェックされる部分について改善できるところがあれば、事前に改善しておくことが大切になってきます。

不動産会社はどのようなポイントを評価対象としているのか確認しておきましょう。

所有者・共有者・抵当権の状況などの確認

まずは、土地・建物の法律関係について確認します。

当然のことながら、依頼者が所有者でなければ誰が所有者であるのかを確認し、売却の意思を明確にしておかなければなりません（真の所有者が認知症である場合や行方不明の場合など）。

また、相続で土地建物取得したケースなどには、登記上の所有者と実際の所有者が異なる場合があります。

このような場合には、所有権移転登記を先に済ませておく必要があります。

また、抵当権などの担保権のほか、土地の利用を妨げるような権利（賃借権、地上権、地役権、不動産質権など）がないかどうか確認します。

このような調査の結果、法律関係が複雑だったり、一部土地の利用が法的に制限されていたりした場合には査定のマイナスポイントとなります。

外壁や屋根、雨どいの老朽化の状況

訪問査定は、非破壊による目視によって建物を調査します。

まずは、建物の外観から、外壁の塗装の剥がれやひび割れ、屋根の腐食や壊れ、雨どいの経年劣化や腐食、がたつきなどについて調査します。

最近では大きな地震が多いために、外壁にひび割れが見られたり、雨どいが歪んでいたりする住宅がよく見られます。

壁・床・柱の傾き・使用状況

壁や床、柱について建材の腐食やひび割れはないか、地震などを原因とする傾きはないかについてチェックします。

少々の劣化については許容されますが、生活に支障が出るような壁や床、柱の傾きについては、場合によって補修する必要があります。

水回り設備の劣化状況

キッチンや洗面所、洗濯機置き場、トイレ、浴室などの水回りは、建物設備の中でも劣化しやすい部位であるといえます。

外側から目視で確認できるところのみならず、配管の劣化状況や水漏れなどがないかついて確認します。

天井の劣化・雨漏りの有無

かなり古い住宅でなければ天井が劣化することはあまりありませんが、なかには天井にシミのようなものが確認される場合があります。

大雨や台風の影響等による雨漏りを原因とするシミならば、売却前に修繕をしておかなければなりません。

そのほか、天井の歪みや建材の腐食などが見られないか確認します。

隣地との境界・越境物に関する事項

訪問査定においては、売却対象の土地・建物そのものだけではなく周囲の状況についても併せて確認します。

周囲の状況は、住宅の住み心地に大きな影響を与えるからです。

中でも、隣地とのトラブルは未然に防止しなければなりません。

そのため、土地について境界は確定しているか、確定測量図の通り境界標や境界杭が確認できるか、塀や電線、残置物などの越境物はないか、明らかに地中物が越境しているような状況はないか（樹木の根など）については入念にチェックされます。

周辺環境に関すること

最後に、周辺環境に関する点をチェックします。

住み心地に直接影響する、日照、風通し、騒音、振動、悪臭（河川や浄水場、工場）などのほか、駅からの距離、嫌悪物の有無（墓場、葬祭場など）、商店街や生活インフラからの距離などにも査定ポイントです。

土地・建物の売却価格の決まり方について

土地・建物の売却価格は、大きく分けて二つの情報から決定されます。

一つは周辺の取引相場などの一般的な情報、もう一つは売買対象不動産固有の事情に関わる情報です。

それぞれについて見ていきましょう。

周辺相場・取引事例の確認

不動産売買における周辺相場や取引事例は、不動産会社が独自に有している取引情報のほか、不動産会社（宅建業登録をしている業者）のみがアクセスできる、不動産情報ネットワーク（レインズ）にアップロードされている情報を収集して確認します。

売り出し価格や成約事例の情報については、個々の物件特有の情報が考慮されているために鵜呑みにはできませんが、複数の事例についての情報の平均値を取るなどして、大体の相場観を把握することができます。

売り出されている不動産やすでに成約となった不動産は建物の大きさや土地の大きさがまちまちですので、一般的には平米単価や坪単価を算出して比較対照します。

こちらの平米単価や坪単価に売買対象土地の地積や建物の延べ床面積を乗じたものが、周辺相場から算出された参考価格となります。

対象土地の情報

土地の情報の中で、最も売買価格に影響を与えるのは、土地の面積（地積）と土地の形状、そして道路付けです。

住宅用地の場合には、土地の面積に比例して売買価額が高くなることが一般的ですが、土地の形状によっては不整形地であったり、旗竿地、傾斜地・がけ地であったりするなどの理由により、建物の建築に利用できない部分が含まれている場合などは、その点を差し引いて査定しなくてはなりません。

あるいは、法令上の制限によって建築が制限されている場合（建ぺい率・容積率など）についても、周辺相場と異なる制限の場合には、考慮する必要があります。

また土地を利用するために擁壁や造成が必要である場合には、その費用分について価格に加味されます。

見落としがちな点ではありますが、土地の利用価値はと道路にどのように接道しているかによって大きく異なります。

前面道路が狭く通りにくい場合、また接道部分が狭い場合には住宅用地に入りにくくなり、利用価値が下がります。

逆に角地や間口が広い土地については、土地の利用価値が高いと判断されます。

対象建物の情報

建物の情報の中で価格に大きく影響を与えるものは、延床面積と築年数です。

特に木造住宅の場合には、築年数がさほど経過していないにもかかわらず、価値が低く見られがちのところがありました。

最近では、国土交通省のガイドラインや建物状況検査（インスペクション）、住宅瑕疵担保保険などが充実され、木造の中古住宅についても適正価格で売買されることが多くなっています。

その他個別的な事情

その他、訪問査定によって得られた土地建物の現況についての個別的な情報についても、住宅価格に反映されます。

一戸建ての相場を調べるために必要な知識とは

不動産の専門家でなければ、個別の土地建物について価格査定をすることは難しいですが、一般の人でもインターネット上の情報を収集することで相場を把握することは可能です。

インターネット上では、さまざまな不動産情報サイトがありますので、近隣の売買案件について調べてみることで、大まかな相場を把握することができます。

その際には、単に価格に注目するのではなく、平米単価、もしくは坪単価を算出して複数の物件の単価の平均を算出します。

これにより、いくつかの地域の売買相場を比較することができますし、平米単価、もしくは坪単価に自己所有物件の広さを乗じることで大まかな売買価格を知ることができます。

1㎡は0.3025坪、1坪は3.30578㎡です。

一戸建てをより高く売却するための方法

一戸建てをより高く売却するためには、建物の日常点検をこまめに行い日々の管理状態をよくしておくことが必要ですが、その他にも以下の点は、売買価格を左右するポイントになります。

修繕履歴を残しておく

対象物件についての情報が多ければ多いほど、契約条件が適正かどうかの判断がしやすくなり、物件の価値をあげることにつながります。

特に対象物件の日常点検や、設備交換の履歴、修繕や増改築、リフォームの履歴等については、こまめに残しておくことが必要です。

このような情報は、場合によっては査定価格をアップさせることにもつながりますし、検討客に対してきちんとした説明をすることができるために、物件に対する安心感にもつながります。

現地見学会やオープンハウスの際には準備を怠らない

現地見学会やオープンハウスでの土地・建物の状況や現場での説明、立ち振舞いなどは、買主の印象を大きく左右します。

事前に不動産会社の担当者と相談して、買主に悪い印象を与えないように周到な準備をしておくことで物件の価値を正しくアピールすることができます。

じっくりと時間をかけて取り組む

物件の売買価格は、物件の持つ特徴のほか、不動産市況や買主の状況によっても変わってくることがあります。

ときには、買主がなかなか現れない中で、ディスカウントして売らなければならないこともあります。

スケジュールには余裕を持って、じっくり時間をかけて売却活動に取り組むということも高値で売却するための一つの方法です。

まとめ

一戸建ての自宅を売却するときにはさまざまな手続きを踏まなければならず、煩雑さを感じることも多いことでしょう。

ときには、買主が現れるまでじっくり待つ忍耐が必要な場面もあります。

しかし、一戸建ての売却は一人で行うわけではなく不動産の専門家に相談しながら進めていくものです。

売却の悩みや不安については担当者に相談することで解決する場合がほとんどです。

ぜひ、本コラムの内容を参考にして、自宅の売却を成功させてください。