COLUMN不動産に関する記事

不動産を売買するためには、売買契約書を締結しなければいけません。

きちんと書面にして取引条件を明らかにしておかないと不動産取引に関する問題が生じてしまうからです。

それでは一体、不動産売買契約書を作るためにはどのようなことについて気を付けなければいけないのでしょうか？

その作成方法とともに、わかりやすくお伝えしていきますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産の売買契約書について

不動産売買契約書というのは、不動産取引に際して、当事者間におけるいくつもの取引条件を定めた契約書です。

不動産の売買は日常的な買い物とは異なり、非常に金額が大きくなりますので、口頭での合意だけではなく、しっかりとした書面に残して取引を行うことになります。

口頭の場合、後々に「そんなことは言った覚えはない」といった水掛け論が生じることもありますが、法的文書である契約書の形にして残しておくと、それが証拠となり、約束違反を問うことで法的責任を問うことができるようになります。

そのため、不動産取引においては、トラブル予防のためにも通常は不動産売買契約書が交わされるとお考え下さい。

どちらが作るべき？

不動産の売買契約書は当事者のうちどちらが作ることになっているのか気になったことはありませんか？実は契約書はどちらが作成をしてもよいことになっています。

しかしながら、現状としては不動産業者に取引を依頼する場合には、不動産業者が用意するパターンが多いといえます。

一方で、不動産業者を利用せずに個人間で取引を行う場合には、話し合いによりどちらが作成するかを決定することになります。

ところが、売買契約書は契約書ですので、一般の方では不動産取引のリスクを適正に評価することができないということもあります。

その場合、不動産取引法務の専門家である司法書士に作成を依頼するのもよいかもしれません。

重要事項説明書も同時に作成が必要です

不動産取引の場合には、不動産売買契約書のみならず、売買の取引条件について記載をした重要事項説明書を作成して、交付をしなければいけません。

これについては、不動産売買契約書とは異なり、どちらでも作成してよいということではなく、基本的には売却する不動産について内容を知っている売主側が作成をすることになっています。

不動産の売買契約書はどこを見たらいいの？

皆様は契約書の文面をしっかりと確認されたことはありますか？不動産の売買契約書にはいくつかの押さえておくべき契約書の条項がありますので、ここでは簡単に解説をさせていただきたいと思います。

売買物件の表示

売却物件の表示に誤りがないかを確認してください。

登記簿と同じ表記になっているかどうが、売買対象となる物件が明確に記されているかをチェックしておきましょう。

不動産価格について

不動産の価格はどのように決まるのでしょうか？不動産の価格は実際の面積もしくは登記簿上の面積のいずれかをもとにして算出されます。

これは、契約締結後に面積を測量し、精算を行うという方法と契約日前に面積を確定させて計算するという方法があります。

なお、同じ不動産であっても建物の場合には、登記簿上の面積を参考にして不動産価格を算出することが通例です。

手付金・支払い方法・支払日について

不動産売買契約を締結したら、買主が売主へ手付金を支払います。

手付金の金額、支払い方法、期限などをしっかり確認しておきましょう。

不動産売買契約の締結時に半額払い、実際の引き渡し時に半額払うケースもあります。

頭金だけ払っておいて、残金を払うこともあります。

物件と契約によって支払い方法は異なるため、お互いの食い違いがないように、しっかり確認してください。

売買対象面積・測量・代金清算

売買対象となる土地・建物の面積についても確認しておきましょう。

土地の面積は登記簿の記載をそのまま使う場合と、実際に現地まで行き測量する方法があります。

もし不動産売買契約の締結後に測量を行うなら、登記簿に記載された面積と差があるかもしれません。

登記簿の面積と、実際の測量で差が出た場合の対応についても契約書にどう書かれているか確認してください。

面積の差が出た場合に、差を払うケース・そのまま払わないケースがあります。

瑕疵担保責任について

不動産取引の場面では、瑕疵担保責任という条項が問題となります。

この「瑕疵担保責任」というのは、不動産契約以前にその欠陥を発見することができずに、不動産の譲渡を受けて欠陥が見つかった際には、その欠陥に対する責任を売主に請求することができるという規定です。

この瑕疵担保責任の内容がどのようになっているのか、瑕疵担保責任を請求することができるのはどの程度の期間であるのかなど、よくよく確認をしておかなければいけません。

境界の明示

売買する土地・不動産の境界が正しいか確認しましょう。

土地の境界は売買時のトラブルになりやすいため、必ずチェックしてください。

もし境界が明確になっていない場合は、売主・近隣の土地所有者が新しく境界標を設置して、境界を確定させます。

引き渡しの時期

物件の引き渡し時期も確認しておきましょう。

一般的には、所有権の転移と同じ日に引き渡しが設定されることが多いです。

ただし引越しのスケジュールなどによっては、独自に引き渡し時期を設定することもあります。

抵当権の抹消

売主は不動産の所有権を渡すまでに、抵当権を抹消しなければいけません。

もし自分が買主だったら、購入する不動産の抵当権が残っていないか確認しておきましょう。

公租公課の分担

不動産の売買・所持には税金がかかります。

不動産の引き渡し完了を基準として、それ以前は売主・以後は買主が税負担することが一般的です。

融資利用の特約

不動産の購入では、買主が金融機関から融資を受けている場合があります。

ただし融資が得られなかった場合は契約ができなくなるため、契約解除できるというルールが設定されています。

契約違反について

不動産売買では契約違反があった場合に、契約を解除して違約金の請求ができます。

もしかしたら相手が契約違反する可能性もあるため、違反と違約金についても確認しておきましょう。

不動産売買契約書の準備段階で売主が行うこと

ここでは、不動産の売買契約書を作成するに際して売主が行う準備についてお伝えしていきます。

不動産の境界を確定しておく

不動産取引が終了してから不動産の境界をめぐりトラブルが生じることがあります。

そのため、事前にトラブルを予防することを目的として不動産の境界を確定しておくことが重要です。

これは、売買対象である不動産が問題ない状態であることを示すために、売主側が行う必要があります。

不動産の契約書にも境界確定の内容について規定することがありますので、契約書に記載がある場合にはどのような取り決めとなっているかについて、よく確認しなければいけません。

担保がついてある場合には抹消されているか？

売買対象不動産に抵当権等の担保が設定されていることもあるでしょう。

その場合には、売買取引までに抹消されているかどうかを確認しなければいけません。

また、契約書においても条件を付けて取引までに抹消をする旨の条項が設けられていることがありますので、担保条項についての内容も忘れずチェックするようにしましょう。

法律の権利として、代金支払いと不動産名義変更は同じタイミングで行われることができますが、これが適正に実行できる見込みがあるかきちんと押さえておきましょう。

不動産売買契約書に記載すると無効になってしまうこととは？

契約内容は当事者間で自由に決められるのが原則といっても、不動産売買契約書にはどのようなことでも好きに記載することができるという訳ではありません。

契約書の中には強行法規違反や公序良俗違反となる内容を盛り込むことはできません。

例えば、法律の中には公的な目的のために順守すべきルールが定められているものがあります。

これに抵触する内容を契約書に書いてしまうとその条項の効力は無効になってしまいます。

不動産売買契約書に際して何が必要？

不動産の売買契約書締結に際して、売主は以下のようなものを用意しておくことが必要です。

• （１）実印
• （２）印鑑証明書（３か月以内に取得したもの）
• （３）権利証
• （４）本人確認書類
• （５）検査済証
• （６）仲介手数料
• （７）印紙代
• （８）固定資産税納付書
• （９）管理規約等
• （１０）建築協定書等

まとめ

不動産取引の場面においては、その後のトラブルリスクをしっかりと予防するためにも必ず口頭ではなく書面としての契約書を作成しておくことが必要です。

初めての方でも今回ご紹介した内容については最低限チェックして公平な内容となっていることを確認の上、締結に臨みましょう。