COLUMN不動産に関する記事

売地の不動産広告に「土地権利形態」という欄があります。

「所有権のみ」「所有権」「借地権」と書かれているのを見たことがあっても、それぞれの意味の違いを知っている方は少ないのではないでしょうか。

そこで、この記事では「所有権のみ」と「所有権」という言葉について確認します。

また、「借地権」という権利と所有権の違い、借地権の詳細や権利別のメリット・デメリットについても解説するので、土地や借地権売却を検討している方は、参考にしてください。

「土地権利形態が所有権のみ」の意味とは

「所有権のみ」という言い方は不動産業界で時々使われる用語です。

後述する借地権との違いを分かりやすく表現しようとする場合に、使われるようです。

通常、土地の不動産広告では、権利形態については次の記載がなされます。

「所有権のみ」と記載されていたら、「所有権」と同じだと思ってください。

つまり、土地権利形態が「所有権」または「所有権のみ」となっていた場合、所有者はその土地を自由に使用・売却できるということです。

土地所有権とは「絶対的な権利」をイメージするといいでしょう。

これに対して、借地権は「他人の土地を利用する権利」とイメージしてください。

「所有権のみ」という表現よりも、取引の対象である土地の権利が「所有権」なのか、「借地権」なのかが重要です。

所有権と借地権の違い

所有権と借地権の違いについて、詳しく解説します。

所有権とは

土地に所有権を有していたら、何ができるのか考えると理解しやすいでしょう。

土地所有権については、民法で定められています。

法令の制限はあるものの土地を自由に使える権利というのが、土地所有権のイメージです。

土地の所有権には、土地の処分権と使用収益権の双方が含まれます。

土地所有者は「土地を売る権利」と、「土地を使う権利」の双方を有するということです。

土地所有者は土地を売却してもよいし、自分で使ってもかまいません。

法令で制限されていない限り、土地所有者は土地上に建物を建てたり駐車場にしたり、自由に使用することができます。

土地の利用範囲についても、建築基準法や都市計画法など法令の制限に反しなければ、地下、地上問わず、利用することができるのが土地所有権です。

また、土地を持っていたいけれど自分で使用するつもりがない場合は、自由に他人に土地を貸すことができます。

借地権とは

所有権に対して、「借地権」は制約の多い土地利用権です。

「借地権」とは、他人所有の土地を利用する権利の総称であり、賃借権と地上権にわかれます。

それぞれの意味や内容の違い、借地借家法との関係などを確認します。

借地借家法のルール

建物を所有する目的で他人の土地を使用して収益できる権利には、賃借権と地上権があります。

この賃借権と地上権は、民法で定められています。

しかし民法のルールだけで解決しようとすると土地所有者（地主）に有利な面が多く、他人の土地に建物を建てている借地人が不利になってしまいます。

そこで、借地借家法という法律で、賃借権の中でも「建物所有目的の借地権」と地上権をまとめて「借地権」としています。

土地賃借権とは

借地権のうち、土地賃借権は「賃料の対価として土地を利用する権利」です。

土地賃借権には必ず地代がともないます。

また、土地賃借権を自由に売却したり、転貸したりすることはできません。

無断で賃借権を譲渡・転貸して、第三者に使用・収益させてしまうと、地主から賃貸借契約を解除される理由となります。

土地賃借権の売却・転貸は、底地を有する地主の承諾が必要だということです。

なお、不動産業界では「底地」という言葉をよく使いますが、これは法律上の用語ではありませんので注意してください。

ただし、土地賃借権はその性質上、法律で強く保護されています。

土地を利用する権利には地上権という権利もありますが、「建物所有目的の土地賃借権と地上権」は、借地借家法という法律で強く保護されています。

地上権とは

新たに地上権を設定することはあまり多くありませんが、何十年か前の契約では、借地権の種類が地上権であるケースも見受けられるので、土地賃借権との違いを理解しておきましょう。

地上権とは、他人所有の土地を利用することができる非常に強い権利です。

地上権設定契約では、法律上は地代の支払いにつき定める必要はありません。

つまり、無償で他人の土地に地上権を有し、使用収益することも理論上はありえます。

ただし、通常は地代が設定されている地上権が多いでしょう。

また、地上権を有している人は、地上権を自由に売却することができます。

この点、土地賃借権と大きく違います。

地上権を有している人は、地上権を自由に貸すこともできます。

地上権を貸すということは、「転貸」と同じなのではないかと思う方もいるでしょう。

「転貸」は地主の承諾がいるのではないかと疑問を持つかもしれません。

しかし、前述した土地賃借権と違い、地上権は強い権利であり、地上権の譲渡・賃貸は自由です。

土地権利形態が所有権のみのメリット・デメリット

土地権利形態が所有権のみのメリット・デメリットを確認していきましょう。

メリット

土地権利形態が所有権のみということは、「所有権」を買うということです。

メリットは次の通りです。

前述の通り、土地の所有者は土地を自由に売却したり、自分で使ったり賃貸したりすることができます。

土地所有権を買えば、その土地をフル活用できる点が最大のメリットです。

また、日本では借地権の売買よりも、土地所有権の売買の方が多く、土地購入を検討している方にとってイメージがわきやすいでしょう。

デメリット

土地所有権の購入にはデメリットもあります。

土地所有権は借地権よりも価格が高い点がデメリットの1つです。

また、土地所有者は固定資産税を支払い続けなければなりません。

土地所有権を取得した際に課税される不動産取得税も負担となります。

借地権者は土地そのものにかかる税金を負担する必要はありません。

土地権利形態が借地権のメリット・デメリット

土地権利形態が借地権の場合のメリット・デメリットを確認します。

メリット

土地権利形態が借地権の場合、メリットは次の点です。

手ごろな価格で土地を利用する権利が手に入れば、マイホーム購入の負担が軽くなります。

また、土地の税金がかからなければ、家計の負担も楽になるでしょう。

期間や地代などの諸条件が納得できる借地権なら、マイホーム実現の助けになります。

デメリット

土地権利形態が借地権の場合、デメリットは次の点です。

借地権のデメリットは、地主の承諾がなければ売却・転貸ができないケースが多いこと、地代の支払いが続くことでしょう。

また、借地権には存続期間の定めの問題があり、更新することができない借地権もあります。

存続期間中であっても、増改築・建替え、地代の増減等、地主と話し合いになることもあります。

土地所有権とは違う悩みも、借地権には付き物だということは、理解しておきましょう。

土地の権利形態を確かめる方法

売却したい土地の権利形態を確かめるには、法務局で土地の登記事項証明書を取得しましょう。

土地の所有権を有していれば、所有権移転登記が未了でない限りは、土地の登記事項証明書に現在の所有者の名前が記載されています。

一方で、借地権のみ有している場合、土地の登記事項証書には地主が所有者として記載されています。

また、土地の登記事項証明書だけでなく、念の為、建物の登記事項証明書も取得するとよいでしょう。

建物の相続登記が終わっていなかったり、建物の登記そのものがなされていなかったりするケースもあります。

特に相続登記未了の場合は、早急に相続の登記をしなければなりません。

そのままでは、買主への建物の所有権移転登記ができないためです。

土地所有権の売却と、借地権の売却では、登記の対象が違います。

土地所有権の売却では、土地所有権と土地上の建物の所有権移転登記をおこないます。

対して借地権売却では、借地権は登記されていないことが多く、借地上の建物の登記のみおこないます。

なお、土地の登記事項証明書を取得する際は、「地番」を確定して取得する必要があります。

住民票の住所は、地番と一致することもあれば、一致していないこともあります。

詳しくは土地の管轄法務局に問い合わせてください。

まとめ

「土地権利形態が所有権のみ」とは、土地の所有者はその土地を自由に使用・売却できることを意味します。

土地を自分で使用せずに他人に貸すことも可能です。

土地権利形態の記載が「所有権のみ」でも「所有権」でも意味は変わりません。

一方で、土地権利形態が「借地権」だった場合は、その土地の利用に制限がかかり、地代の支払いも必要になります。

所有権と借地権にはそれぞれにメリット・デメリットがあるので、土地を購入する際は土地権利形態をよく確認しましょう。

また、土地を売却する際にも権利形態によって手続きの流れや売却価格が変わってきます。

土地の購入・売却を検討している方は、所有権と借地権の差を正確かつ丁寧に説明してくれる不動産会社に相談することをおすすめします。