COLUMN不動産に関する記事

相続税対策として、ワンルームマンションへの投資が考えられます。

相続税への対策は、基本的に被相続人となる親が主導して、健在なうちに行うことが重要です。

理由は、親が末期がんになるなど余命が短くなったときに慌てて採った相続税対策というものは、ほとんど意味をなさないからです。

これには多くの納税者が頭を抱える、相続税法上の仕組みがありますので、一緒に考察してみましょう。

なぜ親が健在なうちの相続対策が有効なのか

相続財産の評価額の計算は、一般的に「財産評価基本通達」というものに従って計算されます。

極端な話として、この通達を駆使すれば相続財産の評価額はある程度下げることは可能です。

しかし、その評価の仕方が著しく課税の公平性を欠き、不適切だと国税当局に判断されれば、相続人達が考えていた以上の価額で評価され、多くの相続税を払い直す必要があるという課税処分がされる可能性があるのです。

上記のような事態を回避し、付け焼き刃的な相続税対策と国税当局に判断されないために、健在なうちの相続対策が求められるのです。

なぜワンルームマンションによる相続対策が有効なのか

ポイント１：不動産は現預金よりも評価額が低いため

相続税は現金一括納付が原則ですから、ある程度の納税準備のための現金を残しておくことは大切なことです。

しかし、多額の現金や預金を相続する際には注意が必要です。

なぜなら、現金や預金は時価評価のため、評価額を下げることは難しいのです。

これに対して不動産であれば、倍率方式や路線価方式といった計算方法が採られます。

簡単に考えると土地の評価額は公示価格の80％、建物は固定資産税評価額と同額になり、現預金で資産を保有しているよりも評価額は低くなります。

ポイント２：ワンルームマンションはさらなる評価減ができるため

ワンルームマンション投資とは、ご存知のように土地の上にマンションが建っており、そのうちの一部屋を賃貸用に投資不動産として運用するものです。

この場合の土地の相続税評価額は以下のとおりです。

自用地価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

また、建物は貸家として評価され、以下のとおりの計算式で相続税評価額を求めます。

自用家屋としての価額×(1－借家権割合×賃貸割合)

つまり自用地の金額を１として、他人に賃貸している部分を控除するという計算です。

自用地としているよりも、評価額が下がるのが分かると思います。

小規模宅地等の特例で、さらに土地の評価額が下がる

さらに、ワンルームマンションへの投資としている宅地は200㎡（200㎡を超える場合には200㎡まで）、貸付事業用宅地等と呼ばれ、上記の土地の評価額から50％を減額してもらうことができます。

ここまでの計算は非常に複雑なため、税理士等の専門家にあらかじめ相談しておくことが重要です。

ワンルームマンション投資での注意点

ワンルームマンションへの投資は、相続開始時に大きく税負担を軽くすることができると同時に、賃貸収入という運用収益も得られます。

しかし先に述べたとおり、投資を優先してしまったがために納税の際に資金が無くなることは厳に避けるべきです。

また、投資用であるという大前提がありますので、周辺の環境や経済情勢の変化で、相続税評価額とともにマンションの価値まで下がるリスクも考慮しなければなりません。

このリスクを回避するための方策としては、比較的入居率が高く見込まれる中核の駅周辺の物件を購入するのもいいでしょう。

またその他のリスク対策としては、地震や津波等で投資用マンションの滅失等が心配な方は、内陸部で地盤の丈夫なところにある物件を選ぶという選択肢もあります。

それでも比較的発展していて入居者の回転率のいい物件を手に入れられれば、上記のようなメリットをある程度は受けられます。

まとめ

ワンルームマンションへの投資を相続税対策に利用するという方法を今回は紹介しました。

繰り返しますが、この方法は被相続人が健在なうちは運用収益を得られ、被相続人の死亡後は、相続人の相続税額が計算上有利になるというものです。

なお付言すると、「小規模宅地等の特例」は申告期限までに遺産が分割されていることが必要です。

被相続人と相続人が普段から良いコミュニケーションを取って、良い相続手続を取られる家族が一組でも増えるために、この記事を参考にしていただきたいと思います。