COLUMN不動産に関する記事

農地を既にお持ちの方は、これから先のことを考えて農地を手放そうかと考えていらっしゃることがあるかもしれません。

また、場合によっては、もともと農地をもっていなかったのだけれど、両親が亡くなり、その相続により農地を所有することになったという方も中にはいらっしゃるかもしれません。

そのような意図せずに農地を所有することになった方も農地を活用する予定が特にないのであれば、農地以外の方法により不動産を利用することが出来る方法を探す必要があります。

このような問題を解決する方法として、「農地転用」があるのですが、今回はこの農地転用についてお話させて頂きたいと思います。

農地について

それでは、まず初めに農地とは何かについてお話させて頂きたいと思います。

農地というのは、農地法により定められた農業の工作物をつくるために使用される土地のことです。

農地法によると、この定義を厳格に守らなければならず、農地である土地をその他の用途にして利用することは出来ないことになっています。

土地の用途については、不動産登記簿謄本を確認すると、地目により判断することが出来るのですが、実際の区別については、現況が農地として使用されているか否かによって判断される取り扱いになっています。

なお、現状農地として農業工作物を作っているかどうかは問題ではなく、あくまで農業工作物をつくることが出来る状態の土地であるかがポイントとなります。

農地転用のケースについて

ここでは、農地法を参考に農地転用することができる場合と出来ない場合について見ていきたいと思います。

農地転用ができる場合

以下で定める農地の場合には、農地転用が認められることになっています。

• （１）第２種農地
  市街地近郊に所在する農地もしくは小集団の未整備農地であり、将来市街価値として活性化していることが見込まれる農地または農業公共投資の対象外である生産力が高くはない小集団農地を言います。
• （２）第３種農地
  しっかりと整備されている市街化区域などの都市に所在する農地を言います。

上記（１）（２）にかかわらず、必ずしも農地転用が許可されないというケースもあります。

それは、例えば、高い確率で農地転用が許可されないと見込まれる場合、一時転用により確実に農地が原状回復される見込みがない場合、または周辺の農地に対する被害防除のための措置がふさわしくないと判断されるような場合には、許可されないこともあるようです。

農地転用が出来ない場合

以下のような場合には、農地転用することが基本的に難しいとされています。

• （１）甲種農地
  市街化調整区域内における集団農地であり、かつ高性能な農業機械で耕すことが出来る農地である場合、または農業公共投資を行った後８年間を経過していないような場合における農地を指します。
• （２）第１種農地
  生産力の高い農地であること、農業公共投資対象農地であること、または１０ヘクタール以上の集団農地であることを満たす農地のことです。
• （３）農用地区域内農地
  お住まいの市町村が策定する農業振興地域整備計画によって、「農用地区域」と定められた農地です。

原則的には甲種農地と第一種農地にある農地は農地転用することが出来ないようになっています。

しかしながら、例外的に以下のような目的として使用する場合には認められることがあります。

• ・農業用施設もしくは農業物加工または販売施設
• ・５００㎡以内の集落接続の住宅等
• ・地方公共団体が計画した地域の農業振興に関する施設
• ・土地収用事業の認定施設

農地転用は誰に許可を受けるの？

農地転用を行う場合には、原則として都道府県知事の許可を受けなければいけません。

ただし、４ヘクタールを超える広さの農地の農地転用は農林水産大臣の許可を受けなければいけません。

ただし、市街化区域に所在する農地に対しては、農業委員会に届出を出すことで足ります。

許可を受けなくても良い場合とは？

基本的には農地転用をする場合には、上記許可権者に対して申請をしなければいけませんが、農地転用を国ないし都道府県が行う場合や土地収用される場合など公的な目的のために行われる場合には、別途許可を受けなくても良いことになっています。

農地転用の手続きについて

農地転用の手続きは以下のような流れによって行われます。

農地転用はどのような流れで進められるのか？

農地転用は以下のような流れで進められます。

農地転用に必要となる書類とは？

農地転用には、公図・図面・登記簿謄本が必要となりますので、予め揃えておかなければいけません。

また場合によっては、建物図面・農地所有者の意見書などの書類も必要となります。

農地転用で注意すべき点について

農地転用をしたことによって、以下のような注意点を押さえておく必要があります。

固定資産税が上がります

農地転用により、例えば宅地に変更した際には、その分固定資産税が引き上げられることになりますので注意が必要です。

農地転用をしてから他の人に貸すのは？

農地転用後の利用として人に賃貸する場合には、予め賃貸借契約を結んでおくことが必要ですので注意が必要です。

また、農地転用をしてから土地を売買する予定がある方も許可を受ける前に売買契約書を締結しておく必要があります。

農地転用した土地の地目を変更するには？

農地転用を行ってもその旨の地目変更登記をしなければ、登記上の内容は変わりませんので覚えておきましょう。

まとめ

今回は、農地転用をするための手続き及びどのようなことに注意をすればよいのかについてお伝えしました。

これから農地転用をご検討されている方は、ご自身の土地についてどのように考えれば良いのか参考にして頂ければと思います。