不動産に関する記事

旧法賃借借地権（借地権）とは

旧法賃借借地権とは、借地借家法施行以前からある借地権のことで、借地法に基づいて設定されています。

借地借家法の施行により借地法は廃止されましたが、経過措置によって旧法賃借借地権には借地法が適用されます。

旧法借地権は、建物の構造によりその存続期間が異なります。

契約によって期間を定める場合は、堅固建物（鉄筋造や鉄筋コンクリート）は30年以上、非堅固な建物（木造など）は20年以上の期間を定めなくてはいけません。

借地契約の契約更新

旧法借地権が適用される借地契約の契約期間が満了した後はどうなるのか見ていきましょう。

地主と借地人が更新に同意した場合、借地人は更新料を地主に支払います。

更新料については、あらかじめ契約で定められていることがほとんどです。

契約期間満了後、更新について地主の合意が得られなかった場合でも、法の規定により契約は更新されることになります。

これを法定更新といいますが、この場合、更新後の期間は更新前の旧法借地権がそのまま適用されます。

よって、堅固建物は30年、非堅固建物は20年の期間となります。

原則的には旧法が適用されている借地契約を何度更新しても、旧法が適用されるのです。

借地権の種類

借地権とは、土地を借りてそこに建物を建てる権利のことをいいます。

借地権には旧法借地権と新法の普通借地権・定期借地権があります。

ここからは3つの借地権についてそれぞれ詳しく見ていきましょう。

新法貸借権とは

新法の貸借権は、平成4年8月1日に施行された借地借家法に基づいており、この施行日以降の契約には新法が適用されます。

新法貸借権は、普通借地権と定期借地権の2つの区分があります。

普通借地権

普通借地権の存続期間は、契約で期間を定めている場合は30年以上、定めていない場合は30年となります。

30年未満の期間を定めたとしてもそれは無効になり、自動的に30年となります。

旧法借地権のように、建物の構造による違いはありません。

更新する場合の存続期間は、初めての更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上（最初の契約で期間を定めていない場合には初回20年、2回目以降10年）とされています。

借地権の存続期間が終了してもまだ建物がある場合は、借地人は地主の合意があるか否かにかかわらず更新することができます。

地主が更新したくない場合でも、正当事由がない限り、更新を拒否することができません。

正当事由とは、例えば以下のようなものです。

実際にはこの他にも様々な事例があり、これらを総合的に判断します。

定期借地権

定期借地権とは普通借地権とは異なり、更新がない借地権で、3種類に区分することができます。

この3種類の定期借地権はいずれも、契約の更新を行わないことが原則とされ、契約時において契約期間が定められます。

そして、その契約期間が満了すると、それまで借りていた土地は返還しなければなりません。

定期借地権の種類により、契約の存続期間や返還時における建物の取扱いは異なりますが、いずれも長期的に土地を利用するというよりは、期間を定めて利用し、その期間が終了したらすべて返還するというのが基本的な考え方です。

（1）一般定期借地権

一般定期借地権の存続期間は50年以上で、契約は公正証書等の書面で交わす必要があります。

期間満了後は、土地を更地にして地主へ返還します。

建物は解体することが借地人に義務づけられていますので、定期借地権付きのマンションなどでは解体積立金を積み立てる必要があります。

（2）建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上で、建物の種類は居住用、非居住用を問いません。

期間満了後は、地主が建物を買い取り、借地権は消滅します。

（3）事業用借地権

事業用借地権の存続期間は、10年以上50年未満です。

この土地に建てる建物は、非居住用の事業用建物（店や事務所など）に限定されています。

契約は公正証書に限り、期間満了後は土地を更地にして地主へ返還します。

旧法賃借権と新法普通借地権の違い

旧法借地権と新法の普通借地権は更新することができ、旧法において建物の構造により存続期間が異なること以外は両者にあまり違いはないと言えます。

一方、新法の定期借地権は旧法借地権と大きく異なります。

定期借地権では存続期間が定められており、法定更新もありません。

更新ができず、期間満了後には土地を地主に返還する義務があります。

よって、借主に有利になるのは旧法借地権、および新法の普通借地権と言えます。

また、一度貸したら一生返ってこないと言われていた旧法借地権に比べ、地主の立場も守られているのが更新制度のない定期借地権だと言えるでしょう。

借地権付き物件のメリット・デメリット

借地権にはさまざまな種類があることがわかったところで、ここからは、借地権付き物件のメリットとデメリットを確認していきましょう。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件を選ぶメリットは3つあります。

購入価格が安い

借地権のついた土地全般に言えることですが、物件を安く購入できることが最大のメリットです。

通常、住宅を建てるときは土地が必要になりますが、この土地を購入ではなく借地権とし、地主から借りることでかなりの金額が削減できます。

借地権付きの分譲マンションで考えてみると分かりやすいでしょう。

分譲価格は建物の一部（区分所有）のみで、土地の価格は含まれていないため安くなります。

物件の選択の幅が広がる

所有にこだわらなければ、目的に応じて借地権を活用することで、都心部でも手の届く金額で住宅を所有することができ、物件選択の幅が広がります。

解体時期が決まっている

昭和の時代に建てられた比較的古いマンションは、解体費用などの積立がない場合が多く、解体しようにも簡単にできない場合があります。

そうなると古いまま修繕もされず、いずれ廃墟となってしまうでしょう。

その点、定期借地権付きのマンションならば解体時期が当初より分かっているわけですから、老朽化問題などの不安がありません。

借地権付き物件のデメリット

借地権付き物件を選ぶデメリットは4つあります。

保証金や借地料の支払いが発生する

アパートなどの建物の賃貸の契約期間は、通常2年です。

これに比べて、借地権は何十年にもわたってその土地を使用する権利を得るわけですから、保証金も賃貸物件より高額になります。

また、建物自体は自己所有とできますが、土地は借りているため、借地料の支払いも必要になります。

担保価値が低い

購入金額を安く抑えられる分、売却する際にも価値が低くなります。

また、住宅ローンを組む際は物件の担保評価をされますが、借地権付きマンションや戸建ての担保価値は低くなりますので、同じく融資金額も低くなってしまう可能性があります。

解体する必要がある

借地期間が満了すると、一般定期借地権と事業用借地権は建物を解体し、更地にして地主に返還する必要があり、この解体費用も購入時に念頭に置いておく必要があります。

新法の定期借地権は更新できない

定期借地権は更新ができず、特に事業用借地権は存続期間が10年以上50年未満と比較的短い期間でも設定することができるため、長く事業をしようと考えている人は注意しておきましょう。

まとめ

土地を持っていることが一種のステータスと認識されることは多いですが、近年、土地の所有にこだわる人が少なくなってきていることもまた事実です。

家族構成の変化や転勤、転職など、生活スタイルの変化に合わせて暮らす場所も変えたいという人などにとっては、借地権付きの土地を選択することは合理的であると言えます。

同じ土地に生涯縛られることなく、自由度の高い生活を送ることができるからです。

理想的な土地で住まいを手に入れるために、その特性を充分理解したうえで、借地権制度を活用しましょう。