「売りたい人」と「買いたい人」をマッチング レインズシステム
目次
不動産を購入したいときなどに複数の不動産会社に相談したのに、同じ物件を紹介されたといった経験がある方もいるのではないでしょうか。
違う不動産会社なのに、同じ物件を紹介してくる理由は、不動産屋さんが加盟している不動産物件の情報システムにあります。
本稿では、その情報システムであるレインズについて説明します。
レインズシステムって何
レインズとは、正式名称をReal Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)といい、その頭文字をとってREINS(レインズ)と読んでいます。
このシステムは国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しています。
この不動産流通機構は、全国で4つの公益社団法人に分かれており、それぞれ東日本不動産流通機構、中部日本不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構が運営しています。
このシステムには、全国の不動産会社が加入していて、各不動産会社が売却依頼を受けた物件を登録し、それを加入した全国の不動産会社が検索できる仕組みとなっています。
その結果、複数の不動産会社に相談した場合でも、レインズに登録された同じ物件が紹介されるということがあるわけです。
レインズシステムの利用方法
レインズを利用できるのは
レインズを利用できるのは、不動産会社に限られています。個人が直接物件を登録したり、また、物件を探している個人が直接レインズの物件情報を見ることはできません。
個人は、不動産会社にその売却等を依頼して物件情報をレインズに登録してもらい、または、購入の仲介を依頼した不動産会社に物件を検索・紹介してもらうことになります。
ただし現在では、不動産ジャパンというサイトにおいて、レインズに登録されているものに近い情報を個人でも検索できるようになっています（http://www.fudousan.or.jp/）。
レインズへの登録
物件を売却したい人は、物件の情報ができるだけ多くの人の目にとまることが、早期に買い手を見つめる近道となります。
その意味で、全国ネットワークであるレインズに登録されることは非常にメリットがあります。
売却の媒介の種類
不動産会社が物件の売却の媒介について依頼を受ける場合、大きく分けて3つの形態があります。
- ・専属専任媒介契約
- ・専任媒介契約
- ・一般媒介契約
①専属専任媒介契約は、すべてをその不動産会社に依頼する形態です。売主は他の不動産会社に売却の媒介を依頼することができないのはもちろん、自ら直接買主を探すこともできなくなります。
②専任媒介契約は、他の不動産会社に媒介を依頼することはできませんが、売主が独自に買主を探すことは認められる形態です。
③一般媒介契約は、専属専任媒介契約や専任媒介契約のような制限はなく、売主は同時に他の不動産会社にも売買の媒介を依頼することができ、また、自ら買主を探すこともできる形態です。
このうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合には、依頼を受けた不動産会社は依頼を受けた物件をレインズに登録することが義務づけられています。専属専任媒介契約、専任媒介家約の場合には、売主は重ねて他の不動産屋に依頼することができないため、売主保護のためには、その物件情報をできるだけ広く知らせる必要がある為、レインズへの登録を義務づけたのです。
レインズシステムを利用する上での注意
利用は不動産会社を介して行う
既に述べた通り、レインズは不動産会社が利用するシステムで、個人が直接そこに情報を登録したり、その情報を検索したりすることはできません。
従って、レインズに登録してもらうためには不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。また、レインズの物件情報を得るには、不動産会社に物件の紹介等を依頼する必要があります。
一般媒介の場合には必ずしも登録されるとは限らない
不動産会社と専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結した場合には、必ず物件情報はレインズに登録されることになりますが、一般媒介契約の場合には、不動産会社は登録義務を負いません。
しかし、売主としては、レインズに登録してもらい、物件情報が数多くの不動産会社の目に留まった方が買主が見つかりやすくなります。
そこで、一般媒介契約としつつ、レインズに登録してもらうためには、媒介契約締結時に不動産会社にその旨を申し入れて、一般媒介契約の中で特別にその旨を定めておく必要があります。
登録情報の確認
レインズに登録できる物件情報は500項目にも及びます。その中には間取り図などもあります。
しかし、登録する上で必須項目は5項目程度であり、それ以外の項目の登録は任意とされています。
その結果、不動産会社によっては、必須項目しか登録していないという場合も見られます。しかし、物件情報が十分に登録されている方が買主がつきやすいのは周知でしょう。
従いまして、売主としては、必ずレインズ登録したことの証明書を不動産会社からもらい、どのような情報が登録されたかを確認するようにしましょう。
まとめ
以上、レインズのシステムの概要、および、その利用に際しての注意点、気をつけるべき事項についてまとめました。
レインズはその情報量が充実しており、物件を探す際には欠くことのできないシステムです。それだけに、このシステムを不動産会社に有効に活用してもらうことが、早期の物件売却や、理想の物件を探す近道といえます。
そのためにも、利用者の側でも、レインズのシステムについて理解し、依頼した不動産会社がそのシステムを有効に活用してくれるようにチェックすることが必要となってきます。