【マンション売却に掛かる税金】税金の種類・計算方法と特別控除等を利用した節税方法を合わせて紹介
この記事でわかること
- マンションを売却するときに掛かる税金の種類やその概要がわかる
- 譲渡所得税の計算方法と計算をするときの注意点がわかる
- マンションを売却するときに掛かる税金に関する特例や軽減税制がわかる
- マンションを売却するときの建物消費税についてその概要がわかる
マンションは中古流通市場が確立しており、価格も安定しています。
そのため自宅として購入し、一定期間居住した後に売却して住み替えをする人も多いのです。
しかし、売却時に納税しなければならない税金についてよく調べていなかった結果、思わぬ出費が生じ慌ててしまった経験がある方も多いようです。
今回は、マンション売却に掛かる税金について、その種類と概要、計算方法、特別控除や軽減税率などの特例について詳しく説明します。
これからマンションの売却を考えている方は、今回のコラムを読んで税金のシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか。
目次
マンション売却の際に掛かる税金の種類
マンションを購入するときに不動産取得税や登録免許税などの税金を支払った経験がある方は多いと思いますが、マンション売却の際にも税金が掛かる場合があることについてはそれほど知られていないと思います。
マンション売却の際に掛かる税金としては、大きく分けて「売却益について掛かる税金」と「売却手続きの際に掛かる税金」の2種類があります。
売却益が生じたときに掛かる税金
労働や事業、投資によって収入を得た場合には、給与所得、事業所得、利子所得など一定のグループに分けて所得を計算し、「所得税」を申告することによって税金を納税します。
自宅マンションなどの不動産を売却して利益が出た場合についても、利益を「不動産売買の譲渡所得」として確定申告する必要があります。
「不動産売買の譲渡所得」については給与所得や事業所得などとは異なる所得の計算方法や税率が定められており、分けて計算します（分離課税）。
売却に伴う種々の手続きに生じる税金
売却に伴って不動産会社に仲介業務を依頼する、売買契約を締結する、登記申請を行うなど様々な手続きが発生しますが、手続きの種類によっては、以下のような税金が発生します。
| 印紙税 | 売買契約締結時において売買契約書に収入印紙を貼付する。 |
|---|---|
| 登録免許税 | 住宅ローンや不動産担保ローンを利用していたときには、抵当権の抹消登記申請を行うときに登録免許税が発生する。 多くは司法書士に支払う登記費用に含まれる。 |
| 消費税 | 仲介手数料や部屋のクリーニングの委託などの業務報酬に10％の消費税が掛かる。 |
マンション売却時に掛かる税金の計算方法
マンションを売却するときには、事前にどのぐらいの税金が掛かるのかについて、あらかじめシミュレーションを行う必要があります。
中でも譲渡所得税の計算のルールは複雑で、納税義務が生じる場合には金額が大きくなりがちです。
それでは、各税金の計算方法をみていきましょう。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、「譲渡所得」に一定の税率を乗じて算出します。
譲渡所得は以下のように算出されます。
（譲渡所得）＝（不動産の譲渡価額）－｛（不動産の取得に要した費用）＋（譲渡に要した費用）｝
不動産の売買によって得られた収入金額から、取得時・譲渡時に掛かった必要経費を差し引いて算出された利益が「譲渡所得」です。
譲渡価額に含まれるもの
不動産の譲渡価額には、土地・建物の売買価額のほか、固定資産税・都市計画税の精算金も含めるとされています。
不動産を譲渡するときには、譲渡日を境にして固定資産税・都市計画税を日割り計算して買主から売主に精算金を支払う商慣習があります。
この精算金については、元は売主が納税する固定資産税・都市計画税の一部であることから、譲渡価額に含めるのはおかしいとも考えられます。
しかし、国税庁の解釈では、単なる当事者間の取り決めごとによって課税されるか否かが決定されるべきではないとして、譲渡価額に含めるべきとしています。
取得費に含まれるもの
取得費には、マンションの購入価格、仲介手数料・登記費用などの取得経費、購入時の税金（印紙税・不動産取得税など）、入居までにつなぎ融資を利用した場合の利子などが含まれます。
取得費を計算するときに注意しなければならないのは、マンションの建物部分については取得時からの年数に応じて減価償却した額としなければならない点です。
減価償却の方法は住宅として使われているマンションと投資用マンションでは異なり、耐用年数を1.5倍、残存率を10％として計算します。
計算式は次のようになります。
（建物の減価償却費）＝（建物部分の価額＋建物分の付随費用）×90％×0.015（償却率）×購入からの年数
譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用に含まれるものとしては、譲渡時の仲介手数料、印紙税、投資用マンションの立退料などが含まれます。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税は、売買が行われた年の1月1日時点において売買対象の不動産を何年所有していたかによって税率が異なります。
| 所有期間が5年以下の場合 （短期譲渡所得） | 39.63％（所得税、住民税、復興特別所得税含む） |
|---|---|
| 所有期間が5年を超える場合 （長期譲渡所得） | 20.315％（所得税、住民税、復興特別所得税含む） |
譲渡所得に上記のパーセンテージを乗じて算出した金額が譲渡所得税です。
3月中旬までに、前年度の不動産の取引で生じた譲渡所得を他の所得と合わせて確定申告をします。
後に説明するような特例を適用する場合にも確定申告が必要になりますので、忘れずに手続きを行いましょう。
譲渡所得税を計算するときの注意点
譲渡所得税を計算するときに最も注意しなくてはならない点は、不動産の所有期間です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、税率が20%近く異なってきますので、所有期間がちょうど5年程度で譲渡所得が発生する場合には、契約・引渡を翌年にずらすということも視野に入れて売却した方が良いでしょう。
また、5年の計算期間は、不動産売却をした日ではなく、売却した日を含む年の1月1日時点において5年以上か5年以下かを判断します。
そして、「売却した日」とは、売買契約日か引渡日かが問題になりますが、税法上の解釈ではいずれの日を選択するかについては売主の判断に委ねられています。
したがって、契約日と引渡日が年をまたぐときは、長期譲渡所得となるように申告を翌年にずらした方が得策である場合があります。
その他の税金の計算方法
印紙税については、契約書に記載される不動産の売買金額によって決まります。
金額は以下の表の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1万円以下 | 非課税 | － |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | － |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
登録免許税は、不動産登記をするときに掛かる税金です。
司法書士に登記を依頼するときに掛かってくるために、司法書士からもらう登記費用の見積もりに記載されています。
不動産売却のときに掛かる登録免許税は抵当権抹消登記に関わる登録免許税で、不動産一つにつき2,000円、上限は20,000円と定められています。
たとえば、土地1筆、建物１棟の場合には、4,000円です。
マンション売却時に3,000万円の特別控除は使える？
譲渡所得税には、いくつかの特別控除が用意されています。
特に、自宅を売却するときには生活の本拠となる自宅の売却により、その後の生活に支障きたすことに配慮して手厚い控除が設けられています。
中でも適用の機会が多いものが3,000万円の特別控除です。
マンションであっても自宅として居住していれば3,000万円の特別控除を適用することができます。
3,000万円の特別控除の適用要件
自宅を売却したときには、所有期間に関わらず、所定の要件を満たすことで譲渡所得から3,000万円の控除を受けることができます。
主な適用要件には以下のようなものがあります。
- ・現在居住している自宅（土地・建物、もしくはそのいずれか）を売却すること。以前住んでいた土地・建物の場合には、引越しをしてから3年を経過する日の含む年の12月31日までに売却すること
- ・売却した年の前年、もしくは前々年に譲渡損失に関わる損益通算や繰越控除の特例を適用していないこと
- ・不動産を譲渡した者と譲り受けた者が、法律上の特別関係にないこと（親子、夫婦、内縁関係にある者など）
「居住していること」の要件について、単なる仮住まいや別荘など趣味・娯楽・保養のために購入したものは含まれず、生活の本拠として利用していることが必要です。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は選択適用
自宅マンションを譲渡後、新居を購入するために住宅ローンを利用した場合、新居を購入した年（入居した年）、その前年、前々年に3,000万円の特別控除を利用したときには、住宅ローン控除の特例を適用することはできません。
住宅ローン控除は10年間にわたって年末ローン残高の1％が控除される大きな減税制度であるために、譲渡所得の計上額がそれほど多くない場合には、住宅ローン控除を活用した方が得となることもあります。
自宅の売却で譲渡所得が発生するときには、住宅ローン控除が使えなくなる可能性についても考慮に入れて比較検討してみましょう。
マンション売却時における節税のための特例集
自宅マンションを売却したときには、いわゆる3,000万円控除の他にもさまざまな優遇税制の特例があります。
また、逆に自宅について譲渡損失が生じたときにも特例が用意されていますので、併せて紹介します。
ここ数年間はオリンピックによる不動産開発が進んだことで、中古マンションの相場が大きく上昇しました。
そのため、自宅マンションの売却であっても譲渡所得が生じるケースが増えていますので、以下の特例が使えないか検討してみてください。
所有期間10年超の居住用財産についての軽減税率
自宅の所有期間が10年以上である場合には、先ほどの3,000万円控除に加えて、さらに軽減された税率を適用することができます。
具体的には、譲渡所得が6,000万円までの部分については、長期譲渡所得の20.315％ではなく14.21％の税率となります。
この所有期間の計算についても、売却した日ではなく売却した日を含む年の1月1日時点を基準に10年以上か否かが判断されるため注意が必要です。
居住用財産の買換え特例
自宅マンションを売却した年、そしてその前年、およびその翌年に自宅として新居を購入したときには、所定の要件を満たすことで、マンション売却時の譲渡所得税の課税を繰り延べることができます。
この特例を適用すると、譲渡所得が生じた年には譲渡所得税を納税する必要はなく、次に自宅を売却したときに納税することになります。
もっとも、この特例を適用したときには、先に照会した3,000万円の特別控除や6,000万円までの軽減税率の特例、さらに住宅ローン控除の特例を適用することはできないため、これも比較検討してどちらを適用するのかを決めることになります。
譲渡損失の損益通算と繰越控除
一方で、自宅マンションを低い価格で売却せざるを得なくなった場合には、譲渡損失（売却価格よりも、取得費・譲渡費用の方が大きい）が発生します。
この場合には、損失分について給与所得や事業所得など他のグループの所得と通算することによって、所得を減少させることができます。
また、売却した年の所得で通算しきれなかった損失分については、以後3年間繰り越すことができます。
不動産売買の譲渡所得は分離課税のグループに属する所得とされており、給与所得や事業所得、不動産所得など総合課税のグループの所得とは損益通算できないのが原則です。
この特例を活用することで、売却した年の所得税を軽減することができるのです。
マンション売却時に掛かる消費税に注意
自宅マンションを売却するときには消費税はかかりませんが、投資用マンションを売却するときには建物部分について消費税がかかってくることがありますので注意が必要です。
法人、あるいは個人事業主として消費税が掛かる場合とは、売却した年の2年前の課税売上高が1,000万円以上ある場合です。
また、消費税還付などの理由で消費税課税事業者の届け出をしている場合においても消費税を納税する必要があります。
このようなときには売買価格の交渉過程において、建物部分の価格について消費税を明示する必要があります。
場合によっては、土地部分(敷地権部分)と建物部分の価格の割合が明示できないこともありますが、そのような場合には、固定資産税評価額や、土地の実勢価格を勘案して価格割合を決定することが多いようです。
まとめ
マンションも不動産ですので、売却をするときには不動産に関わる税金が課税されます。
高額になりやすいものとして譲渡所得税がありますので、事前に資金計画に織り込んでおく必要があります。
もっとも、自宅として利用しているマンションを売却したときには、さまざまな税制優遇があります。
どの特例を利用するかによって譲渡所得税の税額は大きく変わってきます。
また、場合によっては住宅ローン控除を活用した方が得をする金額が多いこともあります。
優遇税制は要件やその効果が複雑ですので、迷ったときには税理士などの専門家に相談してみると良いと思います。