COLUMN不動産に関する記事

マンションを売却しようと考える人が最初に考えるのは、やはり売ったらいくら手元に残るのだろうか、ということだと思います。

一般に「売却価格－費用＝手元に残るお金」になるので、手元に残るお金を増やすためには、高く売却するか、かかる費用を抑えるか、の2つの選択肢が考えられます。

しかし、マンションを売却したらどのような費用がかかるかは非常に全体像がわかりにくくなっています。

そこで、それぞれの費用の項目と支払いタイミングについて簡単にご紹介していきます。

マンションを売るときにかかる費用一覧と相場

まずは、そこでマンションを売るときにかかる費用の一覧と支払いタイミングについて簡単にご紹介していきます。

非常に複雑に見えますが、一つ一つはそれほど難しくはないので順を追って理解していきましょう。

全体を大きく分けると手数料と税金に分類できる

マンションを売るときにかかる費用は大きく分けて「手数料」と「税金」に分類されます。

不動産売買には複数の専門家と多額のお金がかかり、関連する項目も非常に広いためわかりにくい仕組みになっていますが、各項目について分類し、支払いタイミングと共に解説していきます。

手数料の種類はどのようなものか

マンションを売るときにかかる費用のうち、売買に関わる専門家に支払う報酬が手数料になります。

手数料には必ず発生するものと、該当する場合だけ発生するものの2つに分かれます。

手数料自体は各専門家によって高い安いがあるので、ここでは一般的な相場について解説します。

仲介手数料とは何か

マンションを売却する場合、一般の方が購入希望者を見つけてくるのは相当ハードルが高いでしょう。

そこで、通常は不動産業者に仲介手続きを依頼して、売主に代わって広告を行ったり、値段交渉に応じたり、契約書や重要事項説明書を作成します。

この不動産業者に支払う報酬を仲介手数料と呼びます。

そして、不動産業者の報酬の上限は宅地建物取引業法で決められています。

仲介手数料（上限金額）の計算方法はマンションの値段が200万円以下の部分は売買金額の5%、200万円を超え400万円以下の部分は売買金額の4%、400万円を超える部分は売買金額の3%です。

支払いタイミングについては、仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立して引き渡しが終わったら売却代金から支払うのが一般的です。

また契約内容によっては仲介手数料とは別に実費として広告料を支払う場合もあります。

司法書士報酬とは何か

マンションを売却したら鍵を引き渡して手続きは終わりではありません。

法務局に対して売主から買主にマンションの所有権を移転するという申請手続きが必要です。

この手続きのことを所有権移転登記と呼びます。

この手続きを専門に行うのが司法書士と呼ばれる専門家です。

マンション売買契約の決済日には本人確認とマンション売却の意思確認のために司法書士が同席することも多いです。

そして、買主が残代金を支払い、売主は所有権移転に必要な書類を持参して、法務局への申請代行を司法書士に依頼するのです。

買主が銀行で住宅ローンを組む場合は、司法書士に依頼することが実務上絶対条件になっているため、ほぼ全ての契約は司法書士に依頼しているのが実情です。

なお、司法書士の報酬である登記費用の手数料は、売買契約の難しさや当事者の数によって千差万別ですが、通常のマンション売買であれば10万円以下が相場です。

住宅ローン残高の繰上げ一括返済手数料とは何か

住宅ローン返済中であってもマンションを売却することは可能です。

ただし、住宅ローンが残っている場合は、金融機関に対して売買代金で繰り上げ一括返済を行うことになります。

この点を金融期間の立場になって考えると、住宅ローンを返済し続けてくれれば得られた利息分が一括返済をされることで得られなくなってしまうことになります。

そこで、住宅ローン契約内容によっては繰り上げ返済のときに手数料がかかる場合があるのです。

これは、全ての金融機関で一律に決まっているわけではなく銀行や契約によっては請求されない場合もあります。

住宅ローンが残っているマンションを売却しようと考えている方は、まずはローン契約時の金銭消費貸借契約書を確認して手数料がかかるのかどうかを調べましょう。

ちなみに支払いタイミングは、マンションが売れて一括返済するときです。

通常は、手数料を上乗せして全額返済することになります。

マンションをリフォームする場合はリフォーム費用

最近はマンションをリフォーム、リノベーションして売却する物件も増加しています。

和室を洋室に変えたり、水回りを交換するだけでマンションの価値が上がり、売却価格も上がり問い合わせも増えることが多いです。

しかし、売却代金が入ってくる前にリフォーム費用が発生するため資金計画は慎重にしましょう。

また、水回りであるキッチン、トイレ、浴室などは見積もり以上に費用がかかる場合もあるため注意が必要です。

支払いタイミングは、リフォーム工事後です。

マンションの売却に課税される税金について

日本の税金の制度ではマンション売買による所得は課税の対象です。

特に大きな金額が動くマンション売却は、売却利益が出れば税金の金額も大きくなります。

そこで、マンションの売却の場合に課税される印紙税、登録免許税、所得税、復興特別所得税や住民税など普段余り耳にしないような名前の税金も含めてご紹介します。

印紙税とは何か

印紙税とは契約書に収入印紙を貼って納める税金のことです。

不動産売買契約は高額なので、後日トラブルにならないように必ず不動産売買契約書を作成する義務があります。

この不動産売買契約書に売主と買主がそれぞれ署名と押印をすることで不動産売買契約が成立するのです。

そして、この不動産売買契約書は印紙税額の一覧表（その1）第1号文書とされていて税金がかかる書類です。

実は法律では売主と買主のどちらが印紙税を納めるかまでは決まっていません。

しかし、実務上は契約書原本を受け取る方が負担することが多いです。

例えば、売主が原本を持つと契約で決めていれば売主が負担し、買主が負担するなら買主が負担し、原本を2部作って双方が原本を持つ場合は、それぞれが負担します。

税額はマンションの売買金額によって変わってきます。

例えば、4,000万円のマンションの売買契約書ならば本来の印紙税は2万円ですが、令和4年3月31日までの締結された契約書については軽減措置が適用されて1万円です。

なお、印紙税の支払いタイミングは契約書作成時点が一般的です。

登録免許税とは何か

登録免許税とは、不動産登記を申請する際に法務局に支払う税金のことです。

マンションの売買の場合は、所有権移転登記と抵当権抹消登記の2種類の登記が発生します。

なお、所有権移転登記は必ず発生し、抵当権抹消登記は住宅ローンが残っている場合だけ手続きが必要になります。

具体的な登録免許税の金額もそれぞれ別なので注意しましょう。

所有権移転登記の場合は、マンションの固定資産税評価額によって登録免許税が変わります。

一方、抵当権抹消の場合の登録免許税は、不動産一つにつき1,000円の定額です。

支払うタイミングは、どちらも司法書士が法務局に登記申請をするタイミングです。

基本的なマンション売買の場合は決済日に支払うと考えれば間違いないでしょう。

譲渡所得税・復興特別所得税とは何か

譲渡所得税とは、マンションを含めた不動産を売却して利益が出た場合にかかる所得税です。

基本的にはマンション売却時にかかる税金の中でもっと税率が高く高額になります。

マンションを売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税の税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類に分かれています。

取得の日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得の税率が課税されます。

復興特別所得税とは、平成23年（2011年）3月11日に起きた東日本大震災からの復興のために期間限定で課せられている税金です。

平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までの間で譲渡所得税を納める場合にプラス2.1%の割合で復興特別所得税が加算されます。

課税の計算や支払時期、支払い方法などは譲渡所得税とほぼ同じです。

これらの所得税を支払うタイミングは、マンションを売却した年の翌年に確定申告をした後になります。

住民税とは何か

住民税とは、地方自治体に納める税金のことです。

住民税も譲渡所得税と同じくマンションを含めた不動産を売却して利益が出た場合にかかります。

税額も譲渡所得税同様に、取得の日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下なら短期、5年を超える場合は長期と、所有期間に応じて税率が変わります。

住民税を支払うタイミングも、譲渡所得税と同じくマンションを売却した年の翌年に確定申告をした後です。

費用を抑えればマンション売却時の利益が高くなる

マンション売却にかかる費用には「手数料」と「税金」の2種類があります。

税金のようにどうしても課税されてしまう費用であっても、工夫をすれば費用を減らすことは可能な場合もあります。

そこで、手元に残るお金を増やすためにどうすれば費用を抑えられるか、について説明していきます。

譲渡所得税の仕組みについて

譲渡所得税は「課税譲渡所得金額×税率」で計算できます。

そして、課税譲渡所得金額は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用－特別控除額（一定の場合）」で計算されます。

つまり「取得費を増やす」「譲渡費用を増やす」「特別控除額を増やす」の3つの努力をして、課税譲渡所得金額を減せば、税金を抑えることができ、手元に残る金額が増えるということになります。

取得費を増やすためには

取得費とは、売却したマンションを取得した時の費用のことです。

マンションの場合は、マンションの購入費用や購入時の仲介手数料などの合計額です。

実際の取得費の金額がマンションの売却価格の5％に満たない場合は、売却価格の5％相当額を取得費として計算することができます。

ただし、マンションの減価償却費相当額を控除されるので注意しましょう。

この金額を増やすためには、マンションを購入したときにかかった費用を全て書き出してみましょう。

譲渡費用を増やすためには

譲渡費用とは、マンションを売却するために直接かかった費用のことです。

具体的には仲介手数料、印紙税、売却のために借家人に立ち退いてもらった場合の立退料などが該当しますが、マンションの場合は譲渡費用を増やすのが一般的には困難です。

また、固定資産税や修繕費などは該当しないので注意が必要です。

特別控除額を増やすためには

特別控除額とは、課税譲渡所得金額からマイナスできる金額のことです。

マンションの場合は適用できる項目が少ないのですが、代表例としてマイホームを売って譲渡益がある場合の特別控除などの特例があります。

マイホームを売って譲渡益がある場合の特別控除については、代表的な特例を3つご紹介していきます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除とは何か

一つ目は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除です。

この特例を受けると、所有期間とは無関係にマンションの譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができます。

マイホーム所有期間10年超の軽減税率とは何か

二つ目は、マイホームを売却した時に所有期間が10年を超えている場合の軽減税率です。

この特例を適用した場合、6,000万円以下の部分については長期譲渡所得金額10%、復興特別所属税は0.21%、住民税は4%に軽減することができます。

マイホームの特定の居住用財産の買い替え特例とは何か

三つ目は、マイホームを売却して別のマイホームに買い換えた時には、課税を将来に繰り延べることができる制度です。

この特例は非課税になるわけではなく、あくまでも将来に繰り延べしただけなので、注意してください。

繰り延べなので次にマイホームを売却する際にはまとめて課税されます。

課税される場合でも短期譲渡所得よりも長期譲渡所得を選ぶこと

取得費、譲渡費用を増やし、特別控除額をきちんと算出した場合に、それでも譲渡利益が出てしまう場合は、所得税、住民税が課税されることになります。

例えこの場合でもあっても、なるべく長期譲渡所得が適用されるような時期にマンションを売り出して売却するように調整しましょう。

なぜなら、譲渡所得に対して短期譲渡所得税は30%、長期譲渡所得税は15%で課税されるため非常に大きな差が出てしまうからです。

短期と長期の境目にある時期で売却を検討している場合は、どちらになるかは必ず事前に専門家に確認しましょう。

確定申告を必ず行うこと

最後に、当然ですがこれらの税金をきちんと納税するために必ず確定申告を行いましょう。

マンションを売却し利益が出た場合は、確定申告をすることで税金の金額が確定します。

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間で行うため、売買契約からかなり時間が開くことが多いのですが、忘れずに申告しましょう（2020年は特例として確定申告の申告期限が延長になっていました）。

確定申告をすると住民税が確定するので不動産を売却した翌年の4月から5月の間に納付書で納
税します。

節税のための特例を受ける際の注意点

マイホームに関する特例を受けるためには、売買にかかった費用の計算書や領収証、所有者がわかる登記事項証明書や居住用であることを示す書類など、契約書以外にも多くの書類が必要です。

事前に作成しておかないといけない書類や、法務局でしか取得できないなど用意に時間がかかる書類が多いため、計画的な行動が必要なので注意しましょう。

マンションを高く売るには何をすればいい？

マンションを売ろうと思っている人は、誰しも少しでも高く売れることを考えています。

それでは、マンションを高く売ることは可能なのでしょうか。

もちろん建物自体は変えることはできません。

しかし、その他の条件を工夫することができれば、工夫次第で高く売れる可能性を増やすことはできます。

ここではその方法を簡単にご紹介していきます。

信頼できる不動産業者を早く見つけること

マンションを少しでも高く売るためには専門家のアドバイスは欠かせません。

特に、売り出しの価格の相場へのアドバイスや購入申し込みが入った場合の交渉など、専門家の力を借りる場面は非常に多いです。

そのため信頼できる不動産業者を早く見つけることがマンションを高く売るための近道になります。

つまり、優秀な不動産業者を見つけることがマンションを高く売るための第一歩と言えるでしょう。

どのような視点で不動産業者を見つけるべきか

不動産業者に得意な分野、不得意分野がそれぞれあります。

例えば、売買専門の業者や賃貸専門の業者の契約形態による分野、都会にある業者と地方にある業者など場所による区別などもあります。

いくら知り合いだからと言って地方の賃貸を中心にやっている業者に、都会のマンションの売却を任せるのは余りにも得意分野とかけ離れてしまっていると言えるでしょう。

そこで、まずはインターネットなどで検索をしてマンションの周辺エリアの業者を検索してみましょう。

ホームページ等があれば、説明がわかりやすいかどうかで判断の基準の一つにもなります。

優秀な不動産業者の見分け方としては、不動産業者からフォローの連絡をまめにくれるか、説明がわかりやすいか、専門用語ではなく理解できる用語で説明してくれるか、書類に誤字脱字がないか、書類の渡し忘れがないか、良い点だけではなく悪い点もきちんと説明してくれるか、などがポイントになります。

売り急がないことと時期を逃さないこと

不動産売買を失敗してしまった人に共通して言えるのが、時間的な余裕がないことです。

時間の余裕がないので焦って安く売ってしまったり、逆に高く買ってしまうことになるのです。

まずは、売りたい時期を明確に計画した上で逆算して時間的な余裕を持ちましょう。

売り出し開始時期について

マンションを買いたいと思う人が多い時期にマンションを売ることができれば、相場よりも高く売れる可能性が大きくなります。

一般的に、新学期・新年度のようなタイミングが変わる時期で引っ越しをする人が多いので、引越しのピークは2月から3月にかけてとなります。

そして、この時期に引っ越そうと思っている人が不動産を探し始めるのが、大体半年くらい前からなのです。

つまり、逆算してして考えると、不動産を高く売りたい場合は、少なくとも9月か10月には売り出しができるように準備をしましょう。

適正な売り出し価格で売り出すこと

ほとんどの購入者は一番最初に「マンションの価格はいくらなのか」を確認します。

そのときに、相場よりも圧倒的に高い場合は問い合わせをしてみようとすら思わないでしょう。

つまり、マンションを少しでも高く売るためにはやはり相場を把握して、相場付近で売り出すことが最も重要なのです。

そこで、まずは適切な相場感覚を把握することに努めましょう。

売り出しが開始してから慌てて準備しないこと

マンションを少しでも高く売るためには、購入者の気持ちになって考えることが必要です。

購入者の立場からすると、せっかく契約をしたのになかなか売主が引っ越してくれないと知れば、そのマンションを買おうという気持ちが減ってしまいます。

そのため、売主は売り出しが開始してからではなく、いつでも引き渡せる用意をしておきましょう。

いつでも引越しできるように準備をしておく

現在売り出ししているマンションに居住中の人は、売買契約が決まったらすぐに引っ越しができるように準備をしておきましょう。

あまり良くない例ですが、売主が住み替えのため現在居住中のマンションを売却して別の戸建てに引っ越すというケースがあるとしましょう。

しかし、なかなか売主の次の引越し先が決まらず、マンションの売却自体が流れてしまい違約金を支払ったというケースも考えられます。

特に住み替えの場合は、契約締結後にいつでも引っ越せるように準備しておきましょう。

不動産を少しでも良いものに見せるコツ

マンションを少しでも高く売るためには、やはりマンション自体を良く見せることが重要です。

しかし、マンションを建て直す訳にはいきませんし、リフォームをして多額の費用をかけるのはリスクがあります。

そこで、なるべく費用をかけずにマンションをよく見せるコツをご紹介します。

とにかく掃除をきちんとすること

マンションに限らず不動産を良く見せるコツはきちんと掃除をしておくことです。

大規模なハウスクリーニングまでは不要で、一般的な掃除だけでも印象がガラリと変わります。

特に、力を入れるポイントは水回り部分と窓周辺です。

キッチン、トイレ、バスのような水回り部分は掃除が行き届きにくいため、汚れが目立ちやすくなってしまいます。

しかし、中性洗剤やブラシをきちんと使って掃除をすることで汚れが落ち、本来の綺麗さに近いレベルまで取り戻すことも可能です。

写真は明るく、広く、白く見せる

不動産業者が写真を撮影してくれる場合もありますが、売主が自分でマンションの内覧用写真を撮影する場合は、なるべく多くの写真を別々の角度から撮るようにしましょう。

その際のポイントは、部屋は明るくなるように日中でも電気は全てつけること、雨の日を避けて撮影すること、部屋が広く見えるように角から全体を撮影すること、人間の目線よりも高いところから撮影することなどです。

マンションを高く売るときの注意点

あくまでもマンションを売ることが目的なので、一部分だけにこだわりすぎると全体としてうまくいかず、本末転倒になってしまいます。

そこで、上手に売ろうと思いすぎて失敗しがちな点、特に注意すべき点を紹介します。

安易に価格交渉に応じすぎないこと

時間的な余裕がないときに陥りがちな失敗が価格交渉に応じすぎてしまうことです。

不動産の売買では、値下げ交渉は当り前のように行われています。

しかし、値下げをしないと売れないかというとそういう訳ではありません。

マンション自体の需要がなくなることは考えにくいので、あくまでも相場と大きく離れていない場合ですが、値下げ交渉に応じないことも選択肢の一つでしょう。

ただし、「値下げ交渉を受けることを前提として相場よりも少し高めに価格設定をした場合」は注意が必要です。

値下げをした結果、相場よりも少し高めに着地するように交渉をするように心がけましょう。

このあたりは不動産業者の担当者の力量に大きく左右されます。

費用を低く抑えるために仲介手数料の値引きをするのは良くない

マンションを売却する際に、費用を抑えたいあまりに不動産業者の仲介手数料を値引きできないかを検討する場合がありますが、一般的には望ましくない結果を産むことが多いです。

なぜなら、不動産売買がうまくいくかどうかの交渉は不動産業者の営業力にかかっている側面が大きいからです。

つまり、不動産業者のやる気を削ぐような選択は、結果として売買契約自体がうまく行かなくなったり、価格交渉での交渉に悪影響を及ぼすことになってしまうのです。

そのため、仲介手数料を値引きするよりは、不動産の売買価格を上げるようにと努力をする方向性を変えることが結果として手元に残る金額が多くなる傾向があります。

まとめ

以上が、マンションを売却したらどのような費用がかかるかという全体像と、費用を抑えるコツ、高く売るためのコツのご紹介でした。

いざ売ろうと決めてから調べるのではなく、売ろうと決意する前に準備しておけば希望の金額とタイミングで売ることも可能です。

専門的な部分も含めてまずは不動産業者にアドバイスを求めてみるのはいかがでしょうか。