不動産に関する記事

マンションを売却するときには手数料が発生します。

売る側がお金を払わなければならないことに違和感を覚える人もいるでしょうが、仲介した費用や行政上の手続きなど、不動産売買によって発生する手数料は買主を探す・手続きを円滑にするために必要な経費です。

今回が、マンション売却にかかる手数料の種類と節約するコツ、マンション売却にかかる費用の相場について解説します。

マンション売却に必要な費用が知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却にかかる手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社を介して買主が見つかった場合に支払う手数料のことです。

仲介手数料の扱いは不動産会社によってまちまちで、不動産会社に問い合わせる必要があります。

ここでは一般的な仲介手数料の概要について解説します。

仲介手数料の上限

仲介手数料は、不動産の売却価格で異なります。

以下の表を見て、どのくらいの仲介手数料が必要なのかを知っておきましょう。

仲介手数料の最高額は、物件価格×3％+6万円+消費税です。

たとえば、2,000万円のマンションを不動産会社を介して売却する場合は、上記の計算式にあてはめると次のようになります。

2,000万円×3%+6万円+消費税10%＝72.6万円

ただし、ここで算出した仲介手数料はあくまでも上限額であり、このまま支払う必要がない場合もあります。

不動産会社によっては仲介手数料が半額になる場合もありますし、成約時期によって割引かれる可能性もあります。

仲介手数料の扱いは不動産会社によって異なるため、売却を相談する段階で一度訪ねてみるといいでしょう。

仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料は原則として、売却完了後に支払うものです。

しかし、最近では何回かに分割して支払うことも多く、不動産会社によって異なります。

ただし、支払うタイミングはマンションの売却が成立した後であるため、家を売却するために取り交わした媒介契約を結んだ時点では仲介手数料は発生しません。

わかりやすく例えるのであれば、マンションを売却するまでにかかった広告費や交通費の代わりとして請求されるものだと思っておきましょう。

ちなみに、一般媒介契約によって複数社に販売活動をしてもらっている場合でも、支払う仲介手数料は成約まで取り付けた不動産会社1社に対してのみです。

あくまでも成功報酬であるため、成約できなければほかの不動産会社に支払うことはありません。

仲介手数料における注意点

成功報酬とは言え、仲介手数料を支払う可能性がある以上、不動産会社の対応などに注目しておくほうが良いでしょう。

電話対応やチラシでの宣伝活動をはじめ、仲介手数料に見合った働きをしてくれるかどうかは売主にとっても大切なことです。

そのため、仲介手数料が安いところだけを選ぶのは非常に危険。

多少高額になったとしても、売主も買主も納得できる形で売買契約が締結できるような不動産会社を選ぶようにしましょう。

仲介手数料の値引き交渉を行う際のコツ

いかに成功報酬とは言え、仲介手数料がそこそこの負担になることは間違いありません。

そこで活用したいのが以下の2つの方法です。

仲介手数料の節約を考えているのであれば、ぜひ参考にしてください、

契約前に交渉する

ひとつ目の方法は、契約前に不動産会社と交渉することです。

マンションの場合、築年数にかかわらず価格が高騰している状況で、立地や周辺環境などの条件が合えばすぐに買手が見つかることも少なくありません。

それを材料にすることで、本来不動産売買に必要な広告費・交通費を交渉する方法です。

ただしこの条件は、人気エリアにマンションがあること、マンションとして市場価値が高い物であることなどの条件が必要になります。

やみくもに交渉するだけでは仲介手数料の値引き交渉には応じてもらえません。

他社の手数料と比較する

もうひとつの方法として、他社と仲介手数料を比較する方法があります。

先述のとおり、仲介手数料の扱い方は不動産会社によって異なります。

複数の不動産会社に話を聞き、仲介手数料が安いところがどこか比較しても良いでしょう。

その際、営業担当の対応や事務所の雰囲気も同時に見ておきましょう。

契約を結ぶ不動産会社が、もし仲介手数料が高い場合は、先に比較した仲介手数料の差を引き合いに出して交渉してみても良いかもしれません。

ただし、この方法はあくまでも最終手段として残しておきましょう。

最初から仲介手数料の交渉前提で話を進めてしまうと、不動産会社にとっていい印象がなくなってしまいます。

仲介手数料の値引き交渉を行う際の注意点

仲介手数料は、不動産会社の大事な収入源です。

それを値引いて欲しいと交渉することは、こちらにはメリットがあるものの、不動産会社にはデメリットしかありません。

やみくもに値下げ交渉を行うと、思った通りにマンションの売却が進まない可能性があります。

値下げ交渉をする場合は次に解説する点に注意しましょう。

不動産会社側の成約意欲に影響する

先述したとおり、不動産会社の収入源は主には仲介手数料です。

それを値引き交渉するということは、不動産会社からすれば上客とは遠い存在と認識されてしまうでしょう。

あからさまに態度に出なかったとしても、不動産会社側の成約意欲がそがれることは間違いありません。

ただし、なかにはホームページ上で値引き交渉に対応していると告知している不動産会社もあります。

快く仲介手数料の交渉にあたってくれるでしょう。

十分に広告が打てない可能性がある

仲介手数料のなかには、成約を結ぶために必要な広告費や交通費などが含まれています。

そのため、仲介手数料が少ないと十分な宣伝活動ができなくなってしまう可能性があります。

広告が満足に出せないとなれば、当然購入を検討している人の目には留まりにくくなり、結果的になかなか買い手がつかない状態になってしまう可能性もあるでしょう。

もし値引きに応じてもらった場合は、対応してもらった不動産会社の口コミや評判で「親切な対応で感謝している」「満足いく契約ができた」などのプラスの口コミを書き込んでも良いかもしれません。

ただし、公式ホームページ上で発信していない場合、間違っても「仲介手数料を値引いてもらった」とは書き込まないでください。

それを見た別の売却検討中の人が値引き交渉を前提に不動産会社に問い合わせてくる可能性があります。

マンション売却にかかる諸費用の相場

マンション売却にかかる費用相場は仲介手数料のほかにも、以下の要素で変わるため、一概にいくらが相場かと断言することができません。

仲介手数料は不動産会社次第、司法書士の報酬もバラバラです。

およそですが、ファミリータイプの間取りのマンションの場合、50万円前後になることが多いようです。

ここに仲介手数料が上乗せされるため、物件によっては100万円以上の費用になることもあります。

詳しくは不動産会社の営業担当に聞いてみるといいでしょう。

マンション売却にかかる諸費用一覧

相場の話でも取り上げた、マンションの売却にかかるその他の費用について詳しく解説します。

以下の表はあくまで参考であるため、これを基準に考えず、不動産会社の営業担当にいくらになるのかを訪ねておいてください。

【マンションを売る際に必ずかかる費用一覧】

印紙税

印紙税とは、契約書に貼りつける印紙のことです。

売却する物件の価格によって必要な印紙代が変わり、税額は次のようになっています。

記載された契約金額が 1万円未満（※）	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
100万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

引用：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

印紙税は売買契約書に貼りつけるものであるため、基本的には売手も買手も購入する必要があります。

ただし、もし売買契約書の原本を買手が所有し、売手はコピーもしくは電子データで保管する場合、売手が印紙税を支払う必要がなくなります。

登記費用

いわゆる不動産登記にかかる費用のことで、土地・建物の所有権を明確にするための手続きにかかります。

同時に住宅ローンなどで担保とされている抵当権も、この手続きで外す必要があります。

抵当権抹消が完了していない場合、買主が住宅ローンを組むことができなくなりマンションの売却ができなくなってしまいます。

登録免許税として、土地・建物いずれかひとつにつき1,000円程度の費用が必要です。

なお、上記の手続きのうち、売主が負担するのは抵当権抹消の費用だけです。

司法書士への依頼料金

不動産登記は、手続きが煩雑になるため司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権のみが残っている場合はその抹消を依頼する必要があり、依頼料が別途発生します。

司法書士にもよりますが、おおむね1万円以上になることがほとんどです。

不動産会社から紹介された司法書士に依頼しても良いですが、自分で司法書士を探して依頼したい場合はその旨を伝えましょう。

ローン返済費用

住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済しなければ抵当権を外すことができません。

残債を一括で返済する場合、手数料が高額になりがちで、残債+5,000円～2万円程度と言われています。

ただしこの手数料は借入先の金融機関によって変動します。

また、手続きの方法によっては節約できる可能性もあるため、借入先の金融機関に問い合わせし確認をとっておきましょう。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税とは、マンションの売却が購入後5年以内か、5年以上経過しているかで税率が変わります。

ただしこの税金は、マンションを購入した金額よりも高く売れた場合に確定申告で納税する必要がある費用です。

購入後から年数が経過しているほうが軽減されるため、マンションの売り時がカギを握っています。

引っ越し代

もし売買契約締結時までマンションに住んでいる場合は、引越しの費用も必要になります。

単身なのかファミリーなのか、距離や荷物の量がどの程度なのかで費用は変わります。

一般的にマンションがよく売れるとされる2～3月の時期は、引越し業者も繁忙期であることがほとんどです。

繁忙期と重なると、引越し代が通常時より高額になる可能性があるため注意しましょう。

その他の費用

もしリフォームやハウスクリーニングを行う場合は、その費用もかかります。

どの程度実施するのかによって異なるため、かかる費用は人それぞれです。

この作業は完全に任意であるため、必ず売主がしなければならないわけではありません。

ただ、入居後の買主の気持ちを考えると、現状渡しでかつ買主がリフォームやリノベーションをしない場合はハウスクリーニングはやっておいても良いでしょう。

まとめ

マンションの売却には各種手数料が必要です。

大きな買い物になるのは買手だけではなく売手も同じことです。

売却するだけでも相当な費用が発生するため、それらを加味したマンションの価格設定をし、資金を貯めておきましょう。

少しでも節約したい場合には自分で販売活動や登記を行っても良いかもしれませんが、時間をかけたくないのであれば対価を払ってでも誰かに任せた方がいいでしょう。