【マンションの査定パーフェクトガイド】査定・売却の流れや事前やっておくべき準備
この記事でわかること
- マンション査定の流れについて理解できる
- 簡易査定が自分でできる
- 高値で売り出しを行うための方法がわかる
自己所有のマンションを売り出す場合、または売りには出さないけれども査定額だけを知りたいときなどに、どのように始めればよいのかわからない方が多いと思います。
一番簡単な方法は仲介業者に連絡をして実際に査定をしてもらうことですが、具体的に売る訳ではない場合には気が引けます。
また査定をしたものの、提示された査定額が高いのか安いのかも判断ができません。
あたりまえの話ですが、誰しもが少しでも高く売りたいという願望を持っています。
「査定は複数の業者に依頼して、もっとも高値の査定を行ったところに依頼すれば良い」と聞き及んだことから、高値査定をした業者に依頼をして販売を開始したものの売れずに時間を浪費して、段階的に価格を下げられてやっと客付けできたと言う話は無数にあります。
一体、何が悪かったのでしょうか？
査定の方法や注意点を理解することにより査定書の内容が判断でき、優良な業者選定が明確になり、結果的に高値売却出来る可能性が高まります。
今回は査定依頼で失敗しないために「マンション査定の流れ」「査定方法」「事前準備」「査定シミュレーション」について細かく解説します。
マンション査定の流れ
「査定」とは、現在流通している物件や過去の成約事例などを参考に、おおむね3か月以内を目安に販売できる目安価格になります。
つまり「査定額は販売価格ではない」と、いうことです。
あくまでもこの価格なら、市場に流通させることによりおおむね3か月以内に売れるのではないかと言う目安額に過ぎません。
査定額は重要ですが「高値・安値」で一喜一憂しないことが肝心です。
実際に複数の業者に査定依頼したことがある方なら経験があるかも知れませんが、査定を正しく行っている業者であれば、査定額に大きな開きは存在しません。
平均値から前後100万円程度の範囲に集約されます。
ところが、中には著しく高額査定をしてくる業者も存在します。
査定根拠が明確であり、本当にその価格で売却ができるなら喜ばしい限りではありますが、査定書に記載されている添付書類や査定内容を精査する必要があります。
査定額は成約できる保証価格ではありません。
高値で査定した根拠を業者に問いただすと
「大手だから買い情報が他社と比較しても多いから」
「地場密着で、買い情報が多く販売力にも自信がある」
「他社とは違う情報網がある」
など、さも自社が他社と大きく違うと強調することがあります。
まず、その業者は候補から外しましょう。
不動産業者の中には売り物件欲しさに、自社ですら販売が無理だろうと言う査定額を提示して他業者との差別化を図ろうとする不心得な業者がいるからです。
そのような業者に依頼をすると、満足な広告活動や販売活動を行わずに根拠のない業務処理状況報告書に価格の見直しが必要との意見を書いて段階的に値下げを行う方法を取るからです。
結果的に大切な時間の浪費になりかねません。
ここでは、最も大切な査定を依頼する業者の絞り込みから、査定書ができ上がり説明を受けるまでの一連の流れについて解説します。
査定依頼4ステップ
それでは、査定を依頼する際の流れについて解説していきます。
1.査定業者を絞り込む
不動産業者の判断基準には依頼する側の個人差があります。
大手のブランドに信頼性を置く場合や、個人経営の地場密着の不動産業者を選ぶなど様々です。
大手業者には、宣伝量や知名度に比例して取り扱い情報量が多く、マニュアル整備が徹底していることから、個人スキルが一定は保たれるといったメリットが存在します。
地場密着の不動産業者は、地域の情報網に長けており、また経験が豊富なことから信頼のおけるスキルを保有しています。
ネット検索により業者のホームページや口コミ情報を確認して、ある程度、業者を絞り込みましょう。
インターネットでは登録している複数業者に一括査定を行えるシステムも良く見かけますが、これを利用すると自分が査定を希望しない複数の業者から連絡がくることがあります。
まずは情報を集めて、業者を絞り込むことを優先すべきでしょう。
2.連絡をして、査定日時を決定する
ある程度、業者を絞り込んだら、電話またはメールで査定依頼を行い、具体的な査定日時を調整します。
通常、マンション査定に要する時間は60分以内が目安です。
実際に売り出しを行う場合、不動産業者との相性は大切です。
少なくても2～3社は、査定依頼を行いたいものです。
1社だけでは比較検討ができませんので避けましょう。
また最初から、6社など数多くの査定業者に依頼するのもお勧めできません。
理由としては、査定時と査定結果についての説明を受ける必要性から、1社あたり都合2回のスケジュール調整が必要だからです。
査定結果について口頭での説明を受けず、投函もしくは郵送・メールなどで査定書を受け取ることも可能ですが、慣れないうちは、査定書に出てくる用語などの理解を深めるために、説明を受けることをお勧めします。
査定依頼の際に必要となる情報についてはあらかじめ整理しておきましょう。
- ・物件所在地
- ・マンション名
- ・住所
- ・氏名・連作先等
- ・㎡数
- ・築年数
- ・間取り
3.実際にマンションを見てもらう
査定を依頼する業者を絞り込み、日時の調整が終わったら実際にマンションを見てもらいます。
先ほどもご説明しましたが査定に必要な時間は60分弱が目安です。
全ての部屋を確認しますので、水回りを含めて各居室は、見られて恥ずかしくない程度の清掃は行っておきましょう。
また後から慌てないように、下記の準備はあらかじめ行っておきたいものです。
- ・パンフレットや不動産概要書（保管していれば）
- ・管理費や管理組合の積立金情報（管理費は口頭でも構いません。ただし、管理費と修繕積立金の額などはそれぞれ伝達できるようにメモしておきましょう。管理組合の積立金情報などは絶対ではありませんが、管理組合議事録などが手元にあれば準備しておきましょう）
- ・駐車場の方式や現在空き情報など
- ・ローンを使用している場合の残額（償還明細があれば準備しておきましょう）
- ・売却理由（必ずではありませんが、良く聞かれる質問です）
- ・伝えるべき瑕疵情報（不具合などがあれば、必ず事前に告知するようにしましょう）
これらの事前準備の詳細については、追ってご説明します。
4.実際の査定書の説明を受ける
査定書は必ず細かく確認しましょう。
用語がわからないときや、査定根拠に納得がいかない場合には、質問をしましょう。
極端に高い査定額や、その逆の場合には納得が行くまで説明を受ける必要があります。
高く査定されたからといって、その金額で売れる訳ではありません。
説明する内容に明確な根拠があり、信頼に足る業者であるかを見極めましょう。
査定方法は大きく分けて2つ
不動産業者に査定を行う場合、査定方法は大きく机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類になります。
机上査定はインターネットの査定システムなどを利用した場合に、近似マンションの成約事例から自動的に算出する方法ですので、リフォームの有無など物件ごとに異なる評価は考慮されません。
あくまでも参考価格です。
訪問査定は、前項でご説明したように実際に業者に来てもらい、物件ごとに異なる評価も考慮して算出する査定額となります。
実際に販売する場合には、この訪問による査定額に基づき所有者が合意して媒介契約を締結し、販売を開始することになります。
査定算出方法は3種類
訪問査定を行った場合、不動産業者は査定書を作成して査定額の根拠を明示します。
査定額を算出する方法は3種類あります。
取引事例比較法
不動産業者が査定する場合の基本となる査定方法です。
マンションの場合は、近隣や同一マンションの成約事例を参考に、間取りや部屋の状態、階数等の販売に影響を与える条件を、それぞれ評点を行った後に市場流動性を加味して算出します。
収益還元法
収益物件として利用した場合の収益性から算出する方法です。
収益物件の査定時には、この方法により査定額を算出しますがそれ以外では使用されません。
原価法
同一の建物を新築した場合の建築費用を算出し、そこから築後経過年数を差し引くことにより算出します。
マンション査定に用いられることは少なく、戸建てや工場などの査定に利用される方法です。
マンション査定前に知っておくべき2つ
業者に査定依頼をする前に、査定の方法を理解しておきましょう。
業者が査定時に確認する内容を理解しておくことにより、自分で簡易査定を行えるようになるほか、査定書の内容が理解できるようになります。
必ず調査する内容
不動産仲介業者などが査定を行う場合に、必ず調査する内容があります。
- 1.所在地
- 2.最寄り駅
- 3.地目
- 4.都市計画
- 5.用途地域（防火・準防火地域含む）
- 6.建蔽率・容積率
- 7.面積
- 8.現況その他（管理状況や、長期修繕計画など査定に影響を及ぼす条件）
- 9.公示価格等（路線価・固定資産産評価額など）
- 10.近隣成約事例
- 11.近隣販売件数や価格帯
これらの基本調査を終了してから、固有の条件を「評点」していきます。
評点とは、取引事例比較法を行うためにベースとなる査定物件と似通った条件を持つ物件を定めて、項目ごとに加点・原点をする方法です。
評点の評価方法
ここでは具体的な例を使用して、評点の方法を解説します。
1.査定マンションに対して、専有面積やエリアなど最も似通っている事例マンションを定めます（複数の事例マンションがある場合には、複数事例とすることもあります）。
2.査定マンションと事例マンションを条件ごとに対比させます。評点の判定項目は業者により異なります。
評点表（例）
| 事例マンションＡ | 査定マンション評点 | |
|---|---|---|
| 1.交通の便（駅・バス停など最寄り交通機関までの距離） | -4 | 0 |
| 2.近隣状況（日常、必要とされるスーパーなどの距離） | 1 | -4 |
| 3.環境（騒音振動・日照採光・眺望や景観など） | 1 | -1 |
| 4.街路状況（排水施設・ガス・オール電化など） | 0 | 2 |
| 5.専有面積・間取り・設備等 | 0 | 1 |
| 6.管理組合・共有部分の管理状況 | 0 | 0 |
| 7.その他、販売に影響を与える申告状況 | 0 | -1 |
3．上記の「評点」の各項目を、それぞれ対比します。
最終定期に合計での評点を計算して、査定マンションと事例マンション、それぞれの「和」を求めます。
そこから下記計算式で査定額を計算します。
事例の単価（㎡/円）×（査定評点÷事例評点）×査定マンション㎡数×流動性比率
不動産業者が評点を用いている場合には減点・加算の根拠については具体的に示す必要があります。
また流動性比率には明確な根拠がなく、実際には調整率として使用されています。
評点項目の数や流動性比率についても、業者は添付書類などを用いて、その根拠を明示する必要があるのです。
優良な業者であれば根拠についても丁寧に説明をしてくれますが、根拠を示さずに曖昧な説明を行う業者への依頼は控えた方が良いでしょう。
査定を受けるに大切な「事前準備」
マンション査定を受ける前には、事前準備が大切です。
事前準備の理由は2つあります。
一つは業者が迅速に査定を行えるように、査定に必要な書類を準備しておくことです。
もう一つは業者が確認する内容を理解して、高額査定が出やすい状態にしておくと同時に、査定内容について意見することができる程度の下地を作るためです。
上記の理由に基づき、準備しておきたい5つをご紹介します。
ローン残高の確認
住宅ローンが残っている方は、事前に借入先の金融機関から残高証明書を発行してもらいましょう。
手元に償還予定表がある場合には、その写しでも構いません。
パンフレット・管理規約・使用細則
分譲時のパンフレットや物件概要書の他、管理規約や使用細則などの書類もあらかじめ準備しておきましょう。
これらは管理事務所に必ず、保管している書類ですので手元になくても問題にはなりませんが、最終的には買主に引き継ぐ事項になります。
簡易査定・売却時期などの情報をまとめる
すでにご説明した査定方法で、おおよその査定額を確認しておきましょう。
簡易査定システムなどを利用しても良いでしょう。
あらかじめ査定目安を情報として持つことにより、おおよそではありますが資金計画を立てることができます。
また売却理由や、売却開始の予定時期もまとめておきましょう。
リフォームなどのメンテナンス記録
リフォーム工事を行っている場合は、工事個所や金額などの資料をまとめておきましょう。
また設備機器の交換を行っている場合には交換年度を記録するとともに、パンフレットなども準備しておきましょう。
これらを積極的にアピールできると、高額査定にもつながります。
付帯設備表を準備しておく
本来は契約時に買主に引き継ぐ書類ですので、必ずしも査定時に必要なものではありません。
ただしあらかじめ準備しておくことにより高額査定が期待される資料が付帯設備表です。
会社により書式に多少の違いはありますが、入手方法としては査定依頼時に予め仲介業者からメールなどで送ってもらう方法があります。
また下記URLに掲載されて参考書式を利用しても良いでしょう。
査定時には内容を伝達することが目的ですので、1枚だけ作成してコピーし、それぞれの査定業者に渡す形で問題ありません。
ネット上でできる査定のシミュレーション
ネットを検索すると、様々な会社が査定シミュレーションを展開しています。
一見、便利に見える複数の会社に査定依頼する「一括査定サイト」もありますが、意図しない業者に一括して登録情報が流れてしまうことから、おおよその金額が知りたいといった理由に対しては、おすすめはしません。
あくまでも簡易査定を目的とし、以降におすすめのサイトをご紹介します。
オススメ自動査定システム
また、当社でも豊富な仲介実績による適正な査定・ご提案を行っております。
査定シミュレーションは、成約事例をもとにした「事例比較法」でシステムを構成しているのですが、おおもとのシステムに違いがあるためか、システムによって大きく査定額が異なります。
あくまでも目安としての参考に留めましょう。
まとめ
今回は、査定前に準備しておくことを理解して戴くと同時に、高値査定を出すためにPRができるための準備について解説しました。
仲介業者の査定額は「おおよそ3か月以内に販売できる価格」ですが、査定する業者によって金額に違いが出ます。
相場を度外視した高値査定を出して、媒介契約を締結しようとする不心得業者もいますが、査定依頼者の情報の出し方により査定額がことなる可能性は否定できません。
本来は、同一情報を提示して査定依頼を行えば、限りなく平均値に近づくものです。
今回ご紹介した準備を万全にして、少しでも有利に売却できるようにしましょう。