COLUMN不動産に関する記事

マンションを売却するときに、いくらで売れるのか気になりますよね。

少しでも高く売って利益を出したいと思う人は多いでしょう。

しかし、マンションを売って出た利益にかかる税金があることはご存じでしょうか？

マンションに限らず、不動産を売却して得た利益には譲渡所得税という税金がかかります。

マンションが無事売れて一安心していたところに、税金の額を見て青ざめることも少なくないようです。

そういったことのないように、あらかじめ譲渡所得税がどのくらいかかるのか把握しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法や、納付時期、また特例や控除について詳しく解説いたします。

マンション売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

マンションを売却して利益がでると、譲渡所得税という税金を支払うことになります。

マンション売却して得た利益を譲渡所得といいます。

この譲渡所得に対しては所得税と住民税がかかるのですが、その2つをまとめて譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税の計算式は下記のとおりです。

譲渡所得とは、マンションを売却した金額から取得費を引いた金額です。

マンションの取得費は、マンションを購入した金額に経過年数分の償却率をかけて算出します。

また譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって異なります。

たとえば、マンションの所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり税率が高くなります。

所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得となり税率が低くなります。

詳しくは後述します。

投資的な取引を防ぐための短期譲渡所得税率

なぜこんなややこしい税率が採用されているのかというと、不動産を短期間で売買する投資的な取引を抑制するためです。

バブルの時代には不動産が急激に値上がりしていたため、不動産を購入しては売却することを繰り返すことで多額の利益を得ることができました。

しかしその売買が繰り返されたせいで不動産の値はどんどんつり上がってしまい、最終的にバブル崩壊を招く事態となりました。

近年も投資用不動産の売買が活発になっていますが、短期譲渡所得税率の設定があるため、所有期間5年以下での売買は少なくなっているといわれています。

計算手順1【マンションの減価償却費を計算する】

具体的に譲渡所得税の計算方法をお伝えしていきましょう。

まず、マンションの減価償却費を下記の式で計算をします。

ここで注意したいのは、マンションの購入価格には土地の購入価格を含んでいるということです。

土地は減価償却の対象ではないので、ここでは建物の購入価格のみを当てはめます。

償却率は、建物の構造によって異なります。

主な建物の構造ごとの償却率は下記のとおりです。

参考：国税庁「減価償却費の計算について」

計算手順2【マンションの取得費を計算する】

マンションの取得費とは、マンションを購入した金額に、購入時にかかった手数料や所有中に支出したリフォームや設備の費用をプラスしたものです。

また、建物の購入代金から所有期間中の減価償却費を引きます。

計算手順3【譲渡所得を計算する】

前述したように、譲渡所得とはマンションを売却したことで得た所得のことで、計算式は以下のようになっています。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡時の諸費用）

譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。

計算手順4【譲渡所得税を計算する】

これも前述していますが、譲渡所得税とはマンションを売却して得た譲渡所得に課せられる所得税と住民税のことで、下記の計算式で求めます

譲渡所得税＝譲渡所得×譲渡所得税率

譲渡所得税の税率は、マンションを所有していた期間によって異なります。

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、5年を超える場合は長期譲渡所得となります。

住宅の短期譲渡所得、長期譲渡所得の場合の税率は下記のとおりです。

参考：
国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
※所得税にはそれぞれ2.1％の復興特別所得税率を含みます（令和19年まで）

短期譲渡所得の場合、長期譲渡所得に比べて倍近くの税率となっています。

確定申告時に譲渡所得を申告

譲渡所得の申告は、マンションを売却した次の年の2月16日から3月15日の確定申告のときに行います。

確定申告とは、前年の間に得た所得の合計金額を税務署に申告することです。

サラリーマンの場合、給与所得以外に所得がなければ確定申告の必要はありませんが、マンションを売却して譲渡所得を得た場合は、その翌年に確定申告をする必要があります。

マンション売却にかかる税金をシミュレーション

実際にマンションを売却した場合にかかる譲渡所得税の計算をシミュレーションしてみましょう。

下記の条件のマンションを売却したときにかかる譲渡所得税を計算してみます。

まず譲渡所得の計算シミュレーション

鉄筋コンクリート造の償却率0.015、築6年を当てはめてみると、

• 減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数
• 減価償却費＝3,000万円×0.9×0.015×6＝243万円（A）

となります。

今回、取得時と譲渡時の諸費用は0円とします。

• 取得費＝土地の購入費＋（建物の購入費－減価償却費）＋諸費用
• 取得費＝,3000万円＋（3,000万円－243万円（A））＝5,757万円(B)

となります。

• 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡時の諸費用）
• 譲渡所得＝5,800万円－5,757万円(B)＝43万円（C）

となります。

譲渡所得から譲渡所得税を計算する

今回は所有期間が6年間のため長期譲渡所得となり、譲渡所得税率は20.315％です。

• 譲渡所得税＝譲渡所得×譲渡所得税率
• 譲渡所得税＝43万円（C）×20.315％＝87,355円（長期）

となります。

ちなみに、もし所有期間が5年以下だった場合には短期譲渡所得となり、譲渡所得税率は39.63％です。

• 譲渡所得税＝43万円（C）×39.63％＝170,409円（短期）

となり、長期譲渡所得に比べて倍近くの税額となります。

マンションの売却をするときに、所有期間を確認することは重要ですね。

マンション売却時に使える控除

マンションを高値で売却できても、売却で出た所得にかかるのが譲渡所得税です。

所有期間が5年以下なら39.63％、5年超でも20.315％とかなり高い税率になるので、マンション売却を考えている方はしっかりと準備しておきましょう。

とはいえ、全てのケースに高い税率がかかるわけではありません。

譲渡所得税には特例や控除制度があり、これらを利用することで税額を節約することが可能なのです。

相続の場合に使える取得費加算の特例

親から相続したマンションを売却するときに利用できるのが、取得費加算の特例です。

相続により取得したマンションなどの不動産を一定期間以内に譲渡した場合に、その不動産にかかる相続税額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

これにより取得費の額が上がり、譲渡所得および譲渡所得税は少なくなります。

居住用財産の場合に使える3000万円特別控除

所有期間の長さにかかわらず、自分が居住していたマンションを売却したときには譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

これは居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

この特別控除は居住していた不動産が対象となるのですが、すでに新しい場所に住み替えてしまった場合でも適用が可能です。

不動産に住まなくなってから3年を経過した年の年末までに売却が完了すれば、控除することができます。

所有期間が10年を超える場合に使える控除

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えて長期になることで低くなることを前述しました。

自分が居住していたマンションで、所有期間が10年を超える場合には、さらにマイホーム軽減税率の特例を受けることができます。

※所得税にはそれぞれ2.1％の復興特別所得税率を含みます（令和19年まで）

マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、前述の3000万円控除と合わせて使うことができます。

つまり、10年超住んでいる自宅を売却するようなケースでは、譲渡所得税額はかなり抑えることができるのです。

マイホームを売却した場合に損をしたときの特例

マイホームを売却しても常に利益が出るとは限りません。

売却額より購入額が高かったなど、損失がでるケースもあります。

そういった場合に利用できるのが、譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例です。

マンションを売却したことで出た損失は、その年の給与所得などのほかの所得と損益通算して、所得税額を減らすことができます。

また、譲渡損失が多くその年の所得で通算できない場合は、翌年以降も繰り越して控除することが可能です。

マンション売却時にかかる税金の納付時期

マンションを売却した際には、譲渡所得税のほかにも登録免許税や収入印紙税といった税金がかかります。

税金は納付時期や納付方法が異なるため、それぞれの税金がいつどのように支払うのかチェックしてみましょう。

登録免許税や収入印紙税は、売買契約時や抵当権抹消登記時にかかるため比較的すぐに支払う税金です。

しかし、譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税は売却した翌年の確定申告時か4月～5月ごろの納付となります。

忘れたころに来る大きな出費となりがちですので、納付時期についてもしっかり把握しておきましょう。

マンション売却時によくある質問

マンションを売却するときによくある質問について、回答しながら解説いたします。

相続したマンションの購入価格が不明な場合

質問：親から相続したマンションを売却したいのだけれど、購入価格が不明で困っています。

回答：親から相続したマンションは、自分で購入したわけではないため、書類の紛失などで取得費がわからないといったケースが多いです。

その場合は、マンションの売却代金の5％を、概算の取得費とすることができます。

たとえば売却代金が5,000万円であれば、

• 5,000万円×5％＝250万円

マンションの取得費は250万円として計算することができます。

しかし、概算の取得費を使用する場合は、相続した子が支払った登記費用などを諸費用として取得費に含めることができなくなります。

実際の購入金額から減価償却費を引いて諸費用を合わせた金額のほうが大きいかどうか、検討しましょう。

相続したマンションの所有期間は親が取得した日から

マンションの所有期間は、短期譲渡所得になるか長期譲渡所得になるかに関わるため大変重要ですね。

親から相続した住宅は、親の取得時期をそのまま引き継ぐことができます。

投資用マンションを売却する場合

投資用マンションは5年以下の短期間で売却されることも多いため、最も税額が高い短期譲渡所得税率が適用されることが多いです。

また所有者本人が住んでいないため税金の控除や特例が使用できずに、かなり高額な譲渡所得税になることもあります。

まとめ

マンションを購入したときに税金がかかることは知っていても、売却したときにまで税金がかかることを知らなかったという人は多いのではないでしょうか。

マンションの売却価格は金額が大きいため、税率が低いケースでもその税額は家計に打撃を与えます。

所有期間や本人が居住しているかどうかなど税額が安くなるケースを把握しておくことで、高額な譲渡所得税を支払うことは避けられます。

事前にしっかりと準備することが大切です。