不動産に関する記事

ライフステージの変化から手狭になってしまい、マンションを売ろうと考える人もいます。

マンションは、売り方ひとつで価格も契約に結び付く時間も違ってきます。

押さえるべきポイントをしっかり把握することで、自分が思っているよりも高額でマンション売買が成立するかもしれません。

今回は、マンションを高額かつ早く売るためのコツと売却の流れ、マンションを売るときの注意点について解説します。

マンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

マンションを高く、早く売るコツ

過去10年間のマンション売却実績を見てみると、2013年以降マンションの売却価格は高騰しています。

不動産情報を一手に扱う公益社団法人 レインズ（REINS）の調査結果によると、2021年4月度までのマンション売買価格はバブル期と同水準になっているといわれています。

今後、売却価格が下落する可能性はあるものの、不動産売却に追い風の状況であることは事実です。

しかし、ただ待っているだけで高く売れるわけではありません。

マンションの市場価値が高い間に売却が成立するよう、迅速に売却できるかどうかも重要になります。

ここでは、マンションを高く、そして早く売るための10個のコツを紹介します。

売り出し価格は高めに設定する

売り出し価格は、売主が希望する売却価格よりも少し高めに設定するといいでしょう。

不動産売買において値引き交渉は少なからず存在し、最初から希望売却額で売りに出してしまうと、希望した価格で売れなくなってしまいます。

つまり、実際に値引き交渉になった場合でも、それに応じられる余裕を事前に持っておくことが大切なのです。

また、もし売却がなかなかできずにそもそもの売却額から値引きする場合でも、希望額に上乗せした分を引くだけの余力が生まれます。

売却開始後は基本的に値下げしかすることができません。

値引き交渉に応じられる余力を持たせておくためにも、強気の値段設定をしておくと良いでしょう。

マンションを売る時期を選ぶ

一般的に、マンションを含む不動産売買がもっとも盛んになるのは2～3月だといわれています。

この時期は新生活のスタートに向けて新居探しが活発になる時期であり、買手の数が多くなります。

つまり、同時期にマンションを売りに出すことで、通常時よりも高い値段で早く売れる可能性があるのです。

4月には新生活を控えており、2～3月中に物件を決めたいという人も少なくないため、強気の値段設定でも売却できる可能性があります。

値引き交渉も含めて、不動産売却に不利とされる1月および8月よりも成約率が高い傾向にあるため、時期を見た売却も必要です。

スケジュールに余裕を持つ

マンションを含む不動産の売却でもっとも難しいとされるのが「高く早く売る」ことです。

そのため売却までのスケジュールに余裕を持たせておくことは非常に重要です。

仮に売主にマンションの売却期限がある場合、少し早めにマンション売却の準備を進めておく必要があります。

また、買主候補が見つかったとしても、値引き交渉をはじめとする先方との打ち合わせで時間をとられてしまうことも多々あります。

売却完了までのイメージをし、スケジュールに余裕を持たせて売却に臨みましょう。

住宅診断を利用する

住宅診断（ホームインスペクション）とは、そのマンションが問題ない物件であることを証明するための診断のことです。

住宅診断士などの住宅のプロが各所を調査し、お墨付きをもらうことで高く売れる可能性が上がります。

値引き額をおさえる理由もできるため、ぜひ診断を受けておくと良いでしょう。

もし不備が見つかった場合でも、スケジュールに余裕を持たせておけば売却までに修繕も可能。

同じマンションと競売状態になっても差が付きやすくなるため、売れ残りや希望売却額を下回る可能性は少なくなるでしょう。

同じマンションとは争わない

もし同じマンションの別室が売りに出ていた場合、無理して同じ時期に売却しないのもひとつの方法です。

マンションでは築年数が一定以上になると、同時期に複数の部屋が売却に出される場合があります。

同じマンションの別室となると、周辺環境をはじめとする各種環境に差はありませんし、それ以外で差をつけることが難しくなります。

仮に同じマンションが売りに出されていた場合は一度売却を取り下げ、時期を見て再度売却することで価格競争になってしまうのを防ぐこともできます。

希望売却価格で売りたい場合は、検討しても良い手段のひとつです。

リフォームはせず売り出す

マンションにかかわらず、不動産売却時にはリフォームをした方が高く売れると思い込んでいる人もいます。

あながち間違いではないものの、絶対にリフォームしたほうが良いかといわれると話は別です。

リフォームをするということは、それなりの費用と時間がかかり、その分だけ売却に出せるタイミングがずれてしまいます。

また、昨今では買い手によるリノベーションも人気であるため、無理にリフォームをするとかえって逆効果になりかねません。

築年数を限定して物件探しをしている購入希望者も少なくないため、高く売るためにリフォームする必要はないでしょう。

売り出し後3ヶ月は意欲的に動く

不動産会社に仲介を依頼した場合、最初の3ヶ月間は積極的に売却活動を行うといいでしょう。

媒介契約の契約期間が一般的に3ヶ月であることや、3ヶ月を過ぎると購入希望者に候補として挙げられにくくなってしまうためです。

引用：東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率（首都圏）」

株式会社 東京カンテイが示した調査結果でも、売却開始から実際に成約できた時期が長い物件ほど、売却価格が下落しているという結果ももたらされています。

一概にいくら下がるというのは言うことはできませんが、統計上売り出しから成約までの期間が長いほど売却額に差が出るのは間違いないでしょう。

高く売るなら仲介を選ぶ

マンションの売却方法にはいくつかの方法がありますが、高く売りたいのであれば仲介を選ぶのもひとつの方法です。

不動産会社に広告宣伝を依頼する形の売却方法で、不動産売買においてはもっともオーソドックスな方法です。

売り出し価格や時期を売り手側の裁量で決定できるため、自由度が高い不動産売買の方法でもあります。

売り出し価格以上の値段でマンションは売れません。

そのためほかの制約が厳しい売却方法を選択するよりも、自由度の高い仲介を選ぶ方が高く売れる可能性が高くなります。

売却額は査定結果をもとにし、そこに希望売却額を加味して売り出し価格を設定するといいでしょう。

相場からあまりにも逸脱してしまっていると逆効果ですが、売却額を少しでも高くしたい場合には有効な方法です。

早くするなら買取を選ぶ

仲介よりも売却額が下がってしまうものの、時間がなく早く手放したい場合に選択したいのが買取です。

不動産業者にマンションを買い取ってもらい、その額を手にする方法です。

買主を探す手間がかからないだけではなく、販売活動をしなくてもすぐに売却ができます。

仲介が買主決定までに半年ほど要するといわれている反面、買取であれば最長でも3カ月程度と言われています。

しかし、売却額は相場の7～8割程度になってしまい、高く売りたい人にとってはあまりメリットがありません。

スケジュールに余裕があり、高く売りたいのであれば前述の仲介を、買取価格にかかわらず早く売却したい場合は買取を選ぶようにするといいでしょう。

不動産会社選びは慎重に

不動産会社との相性は、マンションを高く、早く売るために必ず意識しておきたいポイントです。

マンション売却の成功のカギを握るのは不動産会社の力と言っても過言ではなく、必ず意識したいポイントでもあります。

不動産会社の力量を見分けるにはいくつかのポイントがありますが、とにかく何か不都合なことを隠そうとしない、顧客目線に立って説明やチェックができているかが重要です。

担当者の見極めも重要であるため、やたら難しい説明をされたり、査定額に明確な根拠がなかったりする不動産会社は、お任せしにくいことも覚えておきましょう。

マンションを売るまでの流れ

マンション売却の流れは、以下の5つのステップで売り出しまで行います。

不動産売買において不動産会社に依頼するのが一般的であるため、本記事ではマンション売却に際して不動産会社による仲介を依頼する流れで解説します。

詳しく見ていきましょう。

相場の調査と査定

売り出し価格を決定するためにまず行うのが査定です。

ひと口に査定と言っても種類があり、その精度や基準が異なります。

以下にマンション査定の際に採用される査定方法と簡単な解説を並べました。

このうち、訪問査定以外を依頼すると、後日改めて見積額を算出するために訪問査定を受ける必要があります。

簡易査定・AI査定・一括査定はあくまでも簡易的なもので、正確な査定額とは差が生まれてしまいます。

売却を依頼したい不動産会社数社に目星を付け、訪問査定でより詳細な査定額と根拠を聞いておきましょう。

売り出し価格の参考になります。

契約締結

売却を依頼する不動産会社が決まれば、契約締結します。

契約方法には以下の3つがあり、それぞれ自由度が異なります。

早くマンションを売却したいのであれば「一般媒介契約」を結びましょう。

この契約であれば、複数の不動産会社で物件を扱ってもらうことができ、不動産購入を検討している人の目に留まりやすくなります。

もちろんそれ以外の契約方法でも問題はありませんが、もっとも自由度の高い一般媒介契約を選ぶと買手が比較的早く見つかるでしょう。

売却活動

不動産会社と仲介の契約を結ぶことで、宣伝活動は請け負っても合うことができます。

売主が必要なのは内覧に備えて室内をきれいにしておく、丁寧に接する準備を整えておくことです。

中古マンションは、マンションそのものの築年数によっては敬遠される可能性もありますが、内覧の結果によっては売却できる可能性があります。

買主候補から尋ねられたことは、素直に答えるようにしてください。

売れなくなると困るからと言って隠したり、嘘をついたりすると、不動産売却後に慰謝料などを請求されてしまう可能性もあるためです。

とはいえどこまで話せばいいかわからない場合もあるでしょう。

内覧時に買主候補にどこまで話していいかを事前に不動産会社と相談しておいてください。

また、明るく買主候補に接することも忘れてはいけません。

マンションの状態はもちろんのこと、買主候補は売主の人柄も意外に見ています。

無下に扱うことはなかったとしても、相手に愛想がないと思われないような対応を心がけることが大切です。

売買契約・引き渡し

買主候補が正式に購入に同意すれば、売買契約に移ります。

売買契約では伝えるべきことを伝え、引き渡し後に無用なトラブルが発生しないようにしましょう。

また、値段交渉引き渡し日の調整も同時に行い、最終的に双方が合意すれば正式契約となります。

引き渡し日が決まれば、売主はその日までに登記の変更や引越しの手配をする必要があります。

契約締結から引き渡しまでの時間がない場合は急な引越しになってしまうこともあるでしょう。

また、すでに引越しをしてマンションには住んでいない場合でも、不動産登記に関する各種手続きは必須です。

忘れずに手配するようにしましょう。

中古マンションが注目される背景

さまざまな意見があるものの、過去の買取相場などから鑑みるに、2022年は中古マンションが前年に引き続き価格が高騰するのではないかと言われています。

レインズが2021年9月に行った調査結果では、直近3年間の首都圏にある中古マンションの価格が過去最高単価になったことがわかっています。

この人気の背景にあるのは、住宅ローンの低金利です。

金融緩和政策の影響で低金利となっていることから、マンション購入時にローンで購入する人が増えた結果、中古マンションの価格上昇につながったという見方です。

この金融緩和策は当面続くとみられ、2022年も中古マンションへの注目度は高くなるでしょう。

また、中古マンションの人気の過熱から、築年数による価格の下落に歯止めがかかっている状況です。

購入後にリフォームやリノベーションを行うことが、低金利の影響でしやすくなったことが原因のようです。

とはいえ、2022年にはマンション価格が下落するのではないかと言われる「2022年問題」が控えています。

後継者のいない農地が生産緑地の適用期限を迎え、住宅地になる可能性が高くなります。

2022年は引き続き中古マンションが高く売れるタイミングではあるものの、時期を見誤ると売却額が低くなってしまう可能性も考えられるでしょう。

マンションを売る際の注意点

マンションの売却に際して、いくつかの注意点があります。

実際に売りたいと思っても思った査定結果にならなかった、売るために別の手続きが必要になったなど、知らないと後で焦ってしまうようなことも多いため事前に確認をしておきましょう。

投資用のマンションを売却する場合、消費税がかかる

投資用マンションとは、自己所有のマンションを賃貸物件として利用する物件のことを指します。

投資用マンションを売却する場合は、個人・法人に関係なく課税対象とみなされ、消費税が発生します、つまり、売却時には消費税を加算して売却する必要があるのです。

査定金額よりも消費税分が上乗せされるためやや高額になりがちで、自身が希望する価格に、額面上難しくなってしまう可能性もあるため注意しましょう。

築年数の古い家の場合

築年数が古いマンションは、売却前に修繕個所が多くなる傾向にあります。

もし同時期に同様の物件が売りに出ていた場合、少しでも高く売るために修繕をする売主も少なくありません。

しかし、結果的に修繕費用が高額になってしまうことも考えられます。

最近ではリノベーションを買手側がすることも増え、築年数が古いマンションでも価格の下落幅は減少傾向にあります。

以前ほど警戒する内容ではないかもしれませんが、不動産会社と相談したうえで修繕するのかしないのかを決定しても良いでしょう。

あるいはマンションの大規模修繕が終わってから売却に出すのもひとつの方法です。

ローンが残っている場合

売却するマンションに住宅ローンが残っている場合でもマンションの売却はできます。

ただし、住宅ローンが残っている場合は、買主と売買契約を結ぶ前に完済しておく必要があります。

もし売買契約の時点で売主のローンが残っている場合、買主側が組んだローンが適用されなくなってしまうためです。

入念な資金計画を立てるか、住宅ローンを買主が支払った購入費用で完済する方法も取れます。

手続きが不雑になるため、媒介契約を結んでいる不動産会社や借入先の金融機関とよく相談しておくことをおすすめします。

契約不適合責任について確認する

契約不適合責任とは、買主に物件を明け渡したのちに発覚した重大な問題に対して、売主側が責任を負わなくてはならないとするルールです。

以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、内容と名称の双方が変更になっています。

これは売主が買主に対して、物件に問題があることを嘘偽りなく伝達し、買主側が了承すれば適用されません。

早く物件を売りたいからと嘘をついたり黙っていたりするのではなく、正直に答えるようにしましょう。

なお、契約不適合責任の範囲は素人では難しい面があるため、どこまで伝達すればいいのは事前に不動産会社と相談のうえ、決定してください。

確定申告が必要か確認する

マンション売却後は売主が収入を得ることになるため、確定申告が必要になります。

売却した翌年の2～3月で行われる確定申告をしなければ、不動産売買によって発生した所得の源泉徴収ができなくなってしまうためです。

もし申告をしなかった場合、税務署からの連絡や税務調査の対象になる可能性もあります。

ただし不動産所得が20万円以下の場合の申告は不要です。

自身が申告しなければならないかどうかわからない場合は、不動産会社に尋ねておきましょう。

まとめ

マンションを売るには絶好のタイミングと言われることが多い昨今。

2022年問題も目前に控えるなかでも中古マンションの需要は高く、買手が付きやすい状況です。

少しでも高く、少しでも早く売るには本記事で紹介したコツを参考にし、希望の売却価格かそれに近い金額で売却できるようにしておきましょう。