不動産に関する記事

地番と番地の違いは？

まずは、地番と番地について、違いを確認しておきましょう。

番地は建物の住所表示

番地は、以前は「千代田区一丁目３番地」のように使用されていました。

「番地」の表現を変えて、千代田区一丁目の「3番目の土地」のように表現すると理解しやすくなります。

番地は、建物についての住居表示で、街をわかりやすく表示するためや、郵便物を配達しやすくするためのものです。

市街地が複雑化するにつれて、住所を特定することが難しくなってきたため、昭和37年に「住居表示に関する法律」が制定されました。

法律が制定される前は、「字」名と「地番」によって住所を表示するのが通例でしたが、町の境界が複雑で不明確であったり、土地の並び順と番地の順序がバラバラであったり、一つの地番に何件もの住居があったりと、混乱を招いていました。

この法律により、住所表示は、町名＋字名＋地番から、原則として、町名＋字名＋街区符号＋住居番号、または道路の名称＋住居番号で表されることになりました。

地番は土地の登記管理用

「地番」は、「土地の番号」と言い換えると理解しやすくなります。

地番は、不動産の登記情報を管理することを目的として、土地１筆ごとに決められる番号です。

「筆」は、土地の数を表す単位です。

また、「筆」は、一つの土地を、相続などによって分割する場合に「分筆」、逆に、複数の土地を一つの土地にまとめる場合には「合筆」のように用いられます。

基本的な地番は、明治６年の地租改正の際に、村を通し番号にすることを原則として、大きい村では大字単位に通し番号が付けられました。

法務局での登記書類の請求や、市区町村役場での固定資産税関係証明書の請求など、不動産関係の書類請求を行う際は、地番で手続きを行う必要があります。

住所表示しかわからない場合は、地番を調べなければなりません。

分筆や合筆した場合の地番

土地を分筆した場合は、分筆前の地番に枝番を付けて、新たな地番が決められます。

たとえば、「千代田一丁目３番」の土地を２つに分割する場合は、「千代田区一丁目３番１」と「千代田区一丁目３番２」になります。

また、土地を合筆した場合は、「合筆前の首位の地番をもってその地番とする」とされています。

たとえば、「千代田区一丁目３番２」と「千代田区一丁目４番」を合筆する場合は、両方をまとめて「千代田区一丁目３番２」とし、「４番」はなくなります。

なお、互いに接していない土地や、地目が相互に異なる土地、地番区域が異なる土地どうしの場合は、合筆登記を行うことはできないとされています。

区分所有マンションの地番

多くの分譲マンションの場合、土地は個々の所有者に分割されません。

マンション全体で１つの地番を共有するのが一般的で、個々の部屋の所有者単独では地番を持ちません。

個々の所有者は、建物の専有部分の所有権と共用部分の持分、土地の敷地権を一体的に所有することになり、家屋番号で識別されます。

区画整理事業が実施された場合の地番

土地区画整理法に定める土地区画整理事業では、複雑に入り組んだ街並み区画や、狭く曲がった道路を整然と整備して、新たな市街地をつくります。

土地区画整理事業により、土地の位置や形状、面積が異なることになります。

このため、区画整理後に新たな地番が付けられることになります。

地番の変更と同時に、町名の変更が行われることも多くなっています。

地番と住所が同じ場所もある

住所表示制度の開始後、今までの町名とは縁もゆかりもない新しい町名が採用されたり、町の区域が全面的に改編されたりしたことで、地域の反発を招く事態も発生しました。

このため、必ずしも法律の原則に基づかない特例なども認められ、住所表示制度が導入されていない、地番と番地が同じ地域もあります。

地番のない場所もある

明治の地租改正では、民有地に対して地番が割り振られました。

このため、この当時から国有地となっている土地については登記されたことがなく、地番が付けられていません。

このため、公図と呼ばれる地番を記載した地図を見ると、国有地には何も記載がありません。

このことから、「白地」とも呼ばれています。

なお、里道と呼ばれる昔の道路、水路、溜池など、道路法や河川法、下水道法、海岸法などの法律の適用や準用がない国有地があります。

境界確定や売却などの管理を含めた管理については、現在も機能を果たしている場合は市町村が担当します。

また、現在その機能が失われている場合は財務省が担当しています。

地番の調べ方

気に入った土地を見つけたものの所有者や地目などがわからない、相続した土地の周辺の所有者を知りたいものの、どうやって調べればいいかわからないといったケースがあります。

このような場合は、地番さえわかれば、土地の所有者や地目、広さなどを知ることができます。

地番の調べ方を確認していきましょう。

番地もわからない場合は、まず住宅地図で位置を確認

まず最初に、調べたい土地の位置を住宅地図で確認します。

住宅地図は、地図に住宅が描かれ表札に書かれた居住者の氏名が掲載されている地図です。

多くの地図製作会社では、現場調査を行って住宅地図を編集しています。

登記所に備え付けのブルーマップで見当をつける

住宅地図で位置を確認したあとは、登記所に行き、備え付けてある「ブルーマップ」と持参した住宅地図のコピーを照合して地番の見当を付けます。

登記所とは、全国に500カ所近くある法務局や地方法務局、地方法務局の支局や出張所を指します。

それぞれ、管轄する不動産の所在地の範囲が決められています。

ブルーマップは、公図に住居表示を重ね合わせた地図のことで、正式には「住居表示地番対象住宅地図」と呼ばれます。

住居表示が黒字、公図と地番が青字で表記されていて、住所から「おおよその地番」を調べることができます。

購入するとなると高価で、定期的に更新して内容を最新の状態にする必要があります。

インターネットで検索や閲覧できるサービスもあります。

住所表示の番地がわかっている場合は電話で照会

住所表示の番地がわかっている場合、住所地を管轄している登記所に電話で問い合わせれば、地番を調査してもらうことができます。

ただし、地図を見て判断できる範囲での回答であり、土地の所有者などを確認してもらうことはできません。

あくまでも、おおむねの地番として提供される情報であることに注意が必要です。

登記所で申請して公図を閲覧

公図と持参した住宅地図のコピーを見比べると、道路との位置関係や土地の形状、大きさから知りたい土地の地番を探すことができます。

登記所で申請すれば、見当をつけた地番の公図を閲覧でき、証明書を発行してもらうこともできます。

公図とは？

法務局（登記所）に備え付けられている、土地の位置や形状を確定するための法的な図面には、国の地籍調査に戻づいて作成される「14条地図」と「14条地図に準ずる図面」の２種類があります。

公図は、狭義には「14条地図に準ずる図面」を指しますが、一般的には2種類の図面の総称として広義に使用されています。

この記事でも、公図は２種類の図面の総称として用いています。

不動産登記法14条では、登記所に地図と建物所在図を備え付けること、地図は１筆または２筆以上の土地ごとに作成して、土地の区画を明確にし、地番を表示することが規定されています。

しかしながら、14条地図の作成が5割程度にとどまっているため、多くの登記所では14条地図に準ずる図面が用いられています。

不動産登記法14条に基づく「14条地図」は、国の事業として地籍調査を実施し、立会いや測量を行って作製される地図です。

正式名称は、不動産登記法14条1項地図です。

方位、形状、縮尺ともに正確で、土地の区画と地番が復元可能なように、高精度に作成されます。

地籍調査は、国土調査の一つとして実施が定められている測量調査です。

調査では、市区町村などが実施主体となって、1筆ごとに土地の所有者立ち会いの下で、境界を確定しながら測量を行います。

地籍調査は、順次進められてはいるものの、全国的な進捗率が半分程度にとどまっています。

一方、14条地図に準ずる図面の多くは、測量技術が未発達な、明治の地租改正時に作成された地図がもとになっています。

字単位で作成されたため、字限図（あざぎりず）、または、旧土地台帳付属図面と呼ばれます。

14条地図に準ずる図面は、現状に合わない部分も多く、14条地図に比べ不正確な部分が多いとされています。

なお、人や馬車などが通っていた道路である「里道」は「道」、水路は「水」と表示されます。

里道を赤く、水路を青く塗っていることも多いため、赤道や赤線、青道や青線という名称で呼ばれています。

インターネットで「地番検索サービス」を利用して公図を閲覧

一般財団法人 民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」の一環として、インターネットで無料で地番を調べることが可能な「地番検索サービス」を利用することができます。

この登記情報提供サービスを使えば、公図など、登記所が保有している不動産の登記情報を、閲覧や印刷することができます。

ただし、登記情報には公的な証明がないことに注意が必要です。

平日の午前8時30分から午後9時まで利用することができます。

地番検索サービス

地番検索サービスは、不動産の登記情報を入手する前に、インターネット上で地番検索用の住宅地図を利用して、住居表示からおよその地番を検索することができるサービスです。

地番検索サービスは、登記情報提供サービスの一環として提供され、インターネットを使用できる環境があれば、無料で利用することができます。

なお、地番検索用の住宅地図は、個人名が表示されていないため、市販の住宅地図と比べ、利用しやすさの面では劣ります。

サービスは、登記情報提供サービスのメニューのうち、「不動産請求」の「請求事項入力」画面内に表示されている「地番検索サービス」を選択すれば利用することができます。

利用可能な地域や登録手続きなど、詳しい利用方法は、画面上から確認できます。

閲覧できる登記情報

登記情報提供サービスを使って閲覧できる登記情報は、電子化されている登記情報です。

請求した時点での登記情報を、リアルタイムに閲覧や保存を行うことができます。

所有者や登記内容が変更されている場合でも、最新の情報を確かめることができます。

対象となる登記情報としては、不動産登記の「全部事項」、「閉鎖登記簿」、「所有者事項」、「所有者の氏名・住所・持分」、「14条地図」または「14条地図に準ずる図面」があります。

また、これ以外の図面情報として、土地所在図や地積測量図、地役権図面、建物図面、各階平面図も、閲覧や印刷をすることができます。

公図は法務局へオンライン請求できる

公図などの登記情報は、インターネットを利用して法務局へ「オンライン請求」することができます。

この場合は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用します。

平日の午前8時30分から午後9時まで利用することができます。

登記所窓口での申請に比べると、対象となる書類が限定される場合もあります。

受取は、登記所または郵送を選ぶことができ、窓口申請よりも、若干ですが安く入手することができます。

公図の料金は、窓口で請求して受取、オンライン請求で郵送受取の場合ともに１通450円、オンライン請求で窓口受取の場合に1通430円です。

地番の活用と登記情報の入手方法

地番がわかれば、様々な活用ができます。

以下では、主な活用法や情報の入手方法について紹介します。

地番の活用方法

地番がわかれば、土地や建物の登記情報を入手できる

土地を売却する際には、隣地との境界を確定しておく必要があります。

相続した土地などを売却したいと思っても、近隣の土地の所有者がわからないことがあります。

この場合、対象となる土地が掲載されている公図を見ると、隣接地の地番、あるいは地番の無い国有地であることなどがわかります。

隣接地の地番がわかれば土地の登記情報を入手することができ、所有者や地目、広さなどを知ることができます。

地番がわかれば、気に入った土地の価格相場を調べることができる

「売地」の看板があり、気に入ったので詳細を知りたい場合なども、地番がわかれば土地の登記情報を手に入れることで所有者などを知ることができます。

さらに、地番を基にして、公示地価や路線価、近隣土地の不動産取引価格や販売価格を調べることも可能です。

地番がわかれば、気になる建物の広さや形状がわかる

気に入った建物を見つけたけれど、広さや形状などがわかるだろうか？

地番がわかれば、建物の図面などの登記情報を入手して、所有者、広さや形状、建ぺい率、容積率なども知ることができます。

地番がわかれば、相続した土地の建築条件を調べることができる

建物を建てる場合は、建築基準法などの制約を受けることになるため、事前に建築する際の条件を調べる必要があります。

地番がわかれば、市町村役場や建設事務所などで建築条件を調べることができます。

市街化調整区域に該当するかどうか、用途地域の種類や建ぺい率、容積率といった、建築条件を知ることができれば、プランを立てやすくなります。

登記情報の入手方法

土地や建物など不動産の登記情報は基本的には、登記所の窓口で取得することができる公開情報です。

登記情報を取得するには、登記所の窓口で申請書に記入し、印紙を貼って提出すれば、取得することができます。

また、郵送によっても申請ができます。

すでに紹介しましたが、インターネットを利用した法務局への「オンライン請求」や一般財団法人 民事法務協会「登記情報提供サービス」であれば、登記所へ出向くことなく取得することができます。

ただし、「登記情報提供サービス」の場合は、公的な証明がないことに注意してください。

登記情報とは？

不動産登記の記録である登記情報は、１筆の土地または１個の建物ごとに、表題部と権利部に区分して作成されます。

権利部は、甲区と乙区に区分され、甲区には所有権に関する事項、乙区には所有権以外の権利に関する事項がそれぞれ記載されます。

表題部の記録事項

土地に関しては、所在や地番、土地の現況による地目、土地の面積（地積）などが記載されます。

建物に関しては、所在や地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されます。

これらを記載した表題部は、「表示に関する登記」と呼ばれます。

マンションなどの区分建物については、表題部に、建物の敷地に関する敷地権が記載される場合があります。

なお、敷地権の権利関係については、区分建物の甲区や乙区に記載されます。

権利部（甲区）の記録事項

所有者に関する事項が記載されています。

所有者の氏名、所有者となった日付、売買や相続など所有者となった原因などが記載されます。

また、所有権の取得のほか、所有権の移転登記、所有権に関する仮登記、差押えなども記載されます。

権利部（乙区）の記録事項

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されます。

所有権以外の権利としては、抵当権設定、地上権設定、地役権設定などがあります。

登記情報の種類

主な登記情報としては、公図のほか、所有者などが記載されている「登記事項証明書」や要約版の「登記事項要約書」、土地の面積や形状が記載されている「地積測量図」、建物の面積や形、配置などを知ることができる「建物図面、各階平面図」などがあります。

登記事項証明書

不動産の登記記録は、通常、土地と建物で別々に記録されます。

土地の登記記録は、土地の所有者や所在、地目、地積などが記録されます。

建物の登記記録は、建物の所有者や所在、建物の種類や構造、床面積などが記録されます。

登記事項証明書は、登記情報として記録されている内容のうち、どの部分を対象にするかで区分されています。

これらの登記記録を証明する「登記事項証明書」としては、以下の3つがあります

また、登記情報が閉鎖、つまり、合筆された土地や滅失した建物についての過去の記録として、「閉鎖事項証明書」があります。

登記事項要約書

登記事項要約書は、主に現在効力のある事項だけが記載されているものです。

認証文や作成年月日などは記載されません。

記載される内容は、①所在、地番、地目、地積、家屋番号、床面積などの不動産の表示に関する事項、②現在の所有者の住所、氏名、申請書受付の年月日、所有権に関する事項、③抵当権や差押えなどの所有権以外の権利に関するもののうち、主な事項となります。

地積測量図

「地積測量図」とは、土地の測量結果を明らかにする測量図のことを指します。

1筆の土地ごとに、原則250分の1の縮尺で作成されています。

土地面積（地積）のほか、境界標の位置や種類、境界点間の距離なども示されます。

ただし、地積測量図が作成されていない場合もあります。

地積測量図は、土地の分筆登記や地積の更生登記、未登記の土地の新たな登記の際は、登記申請時に作成されることになり、登記記録として保管されます。

この手続きを行っていない場合などは、登記情報として入手することができません。

まとめ

相続した土地を売却する際に境界を確定しなければならないことや、気に入った土地の購入を検討する際に所有者や広さを知りたいことがあります。

地番を調べることができれば、所有者や登記の内容、周辺土地の価格相場などを調べることができます。

お探しの土地について、地番の調べ方や登記情報の入手方法がおわかりいただけたでしょうか。

ぜひ、不動産売買などの参考にしてください。