COLUMN不動産に関する記事

住まいを売ったら赤字という方は必見！不動産を売った利益は、他の所得と合わせて税額を計算することができません。

ただし、マイホームを売って損失が出た場合、特別な制度があります。

損益通算や繰延控除を受けることができる、譲渡損失の特例が適用できるか確認しましょう。

対象となるマイホームは？

現在住んでいる自宅や、単身赴任で自分が住んではいないものの家族が住んでいる住まい、居住用として使用しなくなってから3年以内の住宅などが該当します。

なお、親族などへの譲渡は除かれます。

損した？マイホームを売った利益の計算方法

住居を売って得た利益は、譲渡所得として扱われます。

売った金額から、売った家を入手した時にかかった費用と、売るために要した費用を差引いた金額として、譲渡所得＝売った金額－（取得費＋譲渡費用）で計算します。

通常、不動産を売った際にかかる税金は、給与所得などと違い、他の所得と合わせて税額を計算することができない分離課税が適用されます。

損失が出たら

不動産を売って得た収入にかかる税金は、利益が得られた場合にのみ課されます。

したがって、譲渡所得がマイナスとなる「譲渡損失」が発生した場合、税金は課されません。

このため、その年の税金から差し引くことができないように思われますが、マイホームの損失の場合には、別の制度が設けられています。

損失が発生した時の特別な制度

特別な制度が２種類設けられています。

住宅の買換えに伴う赤字の場合は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」、そして、住宅ローンの残額が売った金額よりも大きい場合には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

マイホームの買換え特例

一つ目の制度は、2019年12月31日までの買換えで、家を売ったら譲渡損失が生じた際に、その年の他の所得から損失を差し引くことができる損益通算を行うことができ、さらに、控除しきれない場合、翌年から3年間にわたって繰り越して、所得から残りの損失分を差し引くことができる制度です。

適用要件

主な要件として、所有期間が５年超であること、買換え後のマイホームを売却の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること、合計所得金額が3,000万円以下であること、床面積が50平方メートル以上であること、買換え後に10年以上の住宅ローンがあることなどが挙げられます。

特定マイホームの特例

二つ目の制度は、住宅ローンの残高を下回る価格で売却して譲渡損失が生じた場合、その年に損益通算しても残る控除額について、翌年から3年以内の範囲で、他の所得を加えた総額から繰越控除を受けることができるものです。

売買契約前日の住宅ローンの残高から、売却額を引いた残りの金額が限度額となります。

なお、買換えの有無には関係なく、新たに住宅を取得しない場合でも適用できます。

適用要件

主な要件として、所有期間が５年を超えていること、契約直前に住宅ローンの残額があること、合計所得金額が3,000万円以下であることが挙げられます。

適用を受けるには確定申告時に申請が必要

申請するタイミングは、売却した翌年の2月16日から3月15日の間、確定申告の一環として申請を行います。

損益通算とは？

他の所得から損失金額を差引くことができる制度です。

他の所得と相殺して、税額を減らすことができます。

繰越控除とは？

その年に生じた損失額を、翌年以降の税額の計算上、損失として所得から差引くことができる税額計算の方法です。

まとめ

マイホームの譲渡損失に該当したでしょうか。

また、他の所得と合わせて赤字を差引くことができる損益通算や繰延控除が適用できそうか、確認できたでしょうか。

適用を受けるための詳細な要件については、国税庁ホームページや税務署での確認がおすすめです。