COLUMN不動産に関する記事

リースバックとは

リースバックとは「セール アンド リースバック」の略称で、自宅を売却し、売却資金を手に入れた上で自宅に住み続けることができるという資金取得方法です。

手に入れた資金の使用用途は自由なため、老後の資金として取得される方や住宅ローンの一括返済などに利用される方がいます。

リースバックはマンションでも利用できる？

結論から申し上げますと、マンションでもリースバックを利用することができます。

しかし、一戸建てよりもマンションでリースバックを利用する方が難しいという面はあります。

マンションは一戸建てと違い、管理費や修繕積立金などの月々の負担があり、リースバック会社がこの月々の負担を嫌がるためです。

管理費や修繕積立金を負担するのは、マンションを買い取ったリース会社です。

リース会社はマンションを買い取った後で第三者に売却をしますが、売れない期間が長く続くとマンションの管理費などの負担が増えて出費がかさむため、マンションのリースバックを敬遠します。

そのため、リース会社からすると、管理費や修繕積立金は余計な出費として見られてしまうことにより、マンションのリースバックは行わないという会社もあります。

また、このような事情があるためリースバックはしてくれるものの、家賃・賃料を高く設定される場合があります。

マンションでリースバックを利用するコツ

前述のとおり、マンションでリースバックを受けることはできますが、リースバック会社はマンションのリースバックを嫌がる傾向があります。

しかし、マンションでもリースバックを受けるためのコツがあります。

どのようなものか見ていきましょう。

複数のリースバック会社に査定を依頼する

売却する際には、いくつかの不動産会社に査定をお願いすることがあります。

マンションのリースバックを行う時にも同じように、数社に査定を依頼しましょう。

これには、以下のような狙いがあります。

複数社にリースバック依頼し、査定結果を確認することにより、マンションのリースバックが得意なリースバック会社がわかります。

マンションが得意なリースバック会社は、マンションの査定が早く、査定内容も明確です。

明らかにマンションが不得意に見えるリースバック会社は、依頼する選択肢から外しておきましょう。

また、査定を複数社に依頼すること自体も手間がかかります。

リースバック会社の公式ホームページを事前に確認し、マンションの取り扱いが不可と明確に記載されている場合は、査定依頼候補からは外しましょう。

マンションの立地でリースバック条件が変わる

リースバック会社は、不動産を買い取りした後で第三者に不動産を売却します。

そのため、第三者に売却しやすいマンションの場合は、よい条件でリースバック契約をしてくれる可能性があります。

売却しやすいマンションの主な特徴は、次の通りです。

このような特徴がある場合には、リースバックの審査が通りやすくなる、売却金額が高くなる、家賃・賃料を緩和してくれる場合があります。

そのため、売却しやすいマンションの特徴に当てはまる場合は、積極的にリースバックの利用を検討してみましょう。

逆にこの条件に当てはまらない場合は、リースバックを行ってくれない可能性が高まります。

そのときにはリースバックの査定をしてもらう会社を増やしておくなど、あらかじめリースバックの審査に通らない可能性があることも頭に置きつつ行動したほうがよいでしょう。

定期借家契約を検討する

定期借家契約とは、賃貸借契約で賃貸する期間を区切る契約のことです。

定期借家契約を締結した場合、家賃・賃料の設定を緩和してくれる可能性があります。

しかし、定期借家契約で決めた期間が満了した場合は、必ず退去しなければなりません。

定期借家契約には更新が認められておらず、住み続けたい場合は賃貸借契約を再度締結することになります。

しかし、賃貸人がいない方が不動産は売却しやすいため、再度賃貸借契約を締結するのは難しいと思ったほうがよいでしょう。

そのため、この方法を利用する方は、自宅にずっと住み続けることを考えていない方が利用する方法となります。

マンションをリースバックしたときの費用負担

マンションをリースバックすると、管理費や修繕積立金など様々な費用の負担先や、支払い方法が変わります。

ここからは、マンションにかかる費用の負担先などを紹介します。

管理費や修繕積立金

マンションをリースバックすることにより、マンションの所有者はリースバック会社になります。

そのため、原則リースバック会社が管理費や修繕積立金を毎月支払います。

しかし、リースバック会社が管理費や修繕積立金の支払いをしたくないと判断することもあります。

その場合、リースバック利用者が支払う家賃・賃料の中に管理費や修繕積立金を含ませることにより、リースバック会社が実質管理費や修繕積立金を支払わないということになるので注意が必要です。

マンション専用駐車場利用料などその他のマンション費用

多くのマンションには管理費や修繕積立金以外にも、以下の経費がかかります。

これらも管理費や修繕積立金と扱いは同じで、不動産買取後はリースバック会社が支払う費用です。

しかし、これらの月々の費用も家賃・賃料に含まれている可能性があります。

マンション管理組合が管理していない駐車場使用料

マンション管理組合が管理していない駐車場は、マンションに住むためにリースバック利用者が借りるだけで、マンションの管理費ではないため、リースバック利用者が支払います。

水道・電気・ガスなどのライフライン使用料

水道や電気、ガスなどの使用料が個別に来る場合は、リースバック利用者が支払います。

分譲マンションにはほぼありませんが、ライフライン使用料を管理組合で支払った後に、各部屋の所有者にマンション管理組合が請求することがあります。

この場合は、マンション管理会社からリースバック会社に来たライフライン使用料を立て替え、リースバック利用者がリースバック会社に支払います。

まとめ

マンションでリースバックを利用することは可能です。

ただし、マンションは月々の管理費などがあるため、扱いが難しく、リースバックを行わない会社もあります。

そのため、マンションでもリースバックをしてくれる会社を探すことから始めます。

複数のリースバック会社に査定依頼をし、マンションが得意なリースバック会社を確認しましょう。

マンションにリースバックをしてくれる会社が見つかったときには、売却金額だけではなく、月々の家賃や管理費、支払者を確認してリースバック会社を決定することがおすすめです。

総合的に検討し手元に残るお金が多く、月々の家賃・費用の支払いが楽なリースバック会社を選んでいきましょう。