COLUMN不動産に関する記事

土地を売却するためには、まず売主と買主双方とでいくらで売買をして、いつ引き渡しをするのかということを取り決めた売買契約をします。

ただ、土地の売買などの取引は売買契約で完了するのではなく、最終的には売主は売買代金を全額受け取った時点で買主に対して不動産を引き渡すという義務があります。

民法的には売買契約というのは特に書面を残さず、双方で売ります・買いますという意思さえ通じていれば売買契約は成立することになっていますが、現実的には、売買契約書を作成することで書面として残して、売主買主双方が売買契約を行ったという証拠を残すのが慣習となり、その状態を所轄の法務局で所有権移転の手続きをする必要があります。

土地売却が決まったら

土地の売却が決まると、通常は仲介に入った不動産会社が売買契約書を作成します。

売買契約書の内容に問題がなければ、売買契約を締結し、最終的に買主が残代金を支払うと、売主は買主に対して売却した土地を引き渡すという流れになります。

ただ、実務的なことをもう少しお話すると、土地を含めた不動産の状態（誰がその不動産を所有しているのか、いくら抵当権を設定しているのか、あるいは、その不動産に所有権以外の権利、たとえば地上権や借地権、賃借権などが物権や債権が設定されているのかどうかなど）は、その不動産を管轄している法務局が管理をしています。

売主と買主は、共同で所有権移転の登記を管轄の法務局に出向いて行う義務があります。

この場合を専門用語でいいますと、不動産の所有権移転登記をする場合には、登記義務者と登記権利者が共同で手続きをするということになっています。

ちなみにここで言う登記義務者とは売主のことを指し、登記権利者は買主を指します。

所有権移転登記とは

では、実際に土地の所有権移転をする際には、所有権移転の登記をするということになりますが、所有権の移転登記というのは、今、この不動産を誰が持っているのかということを公的に記載されたもので、第三者に対抗できる重要な手段です。

例えばA不動産の所有者がBさんと登記されているときに、Cさんが「それは私の不動産ですよ」と言っても、「Cさんの名前では登記されていないので、あなたのものではありません」と公的に言うことができるということです。

この場合はもしCさんが裁判をしたとしても、所有者としてBさんの名前が登記簿に記載されていれば、Cさんは正当な理由がなければ、自分のものであるということを主張することが出来ないということになります。

それほど登記というものは第三者に対抗することのできるものなので、不動産の所有権を移転した場合には必ずしなければいけません。

次に、実際にどういうときに所有権移転が行われるのかということをご説明します。

土地を含めた不動産の所有権の移転登記が必要な状況というのは

• ・不動産の売買契約が成立した場合
• ・不動産を相続して名義を変更しなければならない場合
• ・生前贈与で不動産を譲り受けた場合
• ・夫婦が離婚をして、財産分与をする際に不動産を譲渡した場合

などです。

このように不動産の名義が変更される場合は、その不動産が自分のものであるということを証明するためにも（固定資産税を納付する場合にも使用されますが）、必ず所有権の移転登記をする必要があります。

所有権移転登記の際にかかる登録免許税

所有権移転登記をする場合には、登録免許税を納付する必要があるのですが、そもそも登録免許税とはどういう税金なのでしょうか。

冒頭でもご説明しましたように、不動産の所有権を第三者に対抗するためには所有権の移転登記が必要になるのですが、登録免許税はその登記手続きをする際にかかる税金のことです。

税額は固定資産税評価額に税率をかけて計算をしますが、ここでは土地の所有権を移転した場合にどのような計算となるのかということをご説明します。

土地の登録免許税の税率について

登録免許税は、所有権が移転される場合に課税されますが、通常は固定資産税評価額に２％の税率をかけたものとなります。

例えば、
土地の面積：100平方メートル
固定資産税評価額：150,000円（平方メートルあたり）
という場合には
150,000円×100平方メートル＝15,000,000円

この金額が課税対象額となりますので、
15,000,000円×2％＝300,000円
がこの土地の所有権移転の際に納付する登録免許税ということになります。

また、この土地に抵当権を設定して金融機関等から融資を受ける場合にも、抵当権設定の登録免許税がかかります。

抵当権設定の登録免許税の対象金額は、
借入額（債権額）×0.4％
となります。

そのため、この土地を購入する際に15,000,000円の融資を受けて、抵当権を設定するということになった場合には、
15,000,000円×0.4％=60,000円
ということになり、60,000円が抵当権を設定する際の登録免許税ということになります。

以上が土地の売買で発生した際の所有権移転の登録免許税の算出方法となりますが、相続による所有権移転の際の登録免許税の税率は異なります。

相続の場合は、固定資産税評価額の0.4%となります。

そのためこの項でご説明している15,000,000円の土地を相続した場合の登録免許税は
15,000,000円×0.4％＝60,000円
という計算になります。

登録免許税の軽減措置

以上のように所有権を移転する場合、売買の場合は固定資産税評価額の2％、相続の場合は0.4％という税率となっていますが、それぞれ軽減措置がありますので、こちらについてご説明します。

売買の登録免許税の軽減措置について

売買による所有権移転の際に納付する必要がある登録免許税ですが、こちらは2021年12月末日までに登記をすると、従来2％であった税率が、1.5％に軽減されます。

なお、こちらの軽減措置は時限立法になりますので、経済状況などの変化によっては中止になる、あるいは更に緩和される場合もありますので、注意が必要です。

相続の登録免許税の軽減措置について

相続で不動産の所有権を移転した場合については軽減措置が2つあります。

一つは、土地を相続した個人が相続による所有権移転登記をしないで死亡した場合には、それを相続した人の登録免許税は免税となります。

なお、この申請に関しては2021年3月31日までとなります。

もう一つは2つの条件が合致していれば免税となるものです。

具体的には

• ・その土地が相続登記の促進を図る必要がある一定の土地であること
• ・その土地の登録免許税がの課税対象となる価額（固定資産税評価額）が10万円以下であることです。

こちらも売買の登録免許税の軽減措置同様時限立法になりますので、政治的状況や経済的状況に変動がある場合には変更される場合があります。

必要書類と取得にかかる費用

それでは実際に売買や相続などでどのような書類が必要なのかということをご説明しますが、登記の手続きというのは、後ほど詳述する登記の専門家である司法書士に委任することがほとんどです。

ただし、個人でも所有権移転登記は出来ます。

所轄の法務局に行けばどのような書類を用意して、登録免許税などについては詳しく教えてくれます。

とはいえ所有権移転の手続きというのは、一生でも何回もないことですし、大変重要な手続きでもあるので、肉体的にも精神的にも大きな負担がかかります。

以下は、手続全般を司法書士に依頼した場合ということを前提に説明します

売買に必要な書類と費用について

売買で所有権を移転する場合には、売主と買主では用意する書類が違います。

売主が用意するべき書類としましては、

• ・登記済証または登記識別情報
• ・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• ・固定資産評価証明書

これに加えて、登録免許税、司法書士への報酬が別途かかります。

次に買主が用意する書類については

• ・住民票（有効期限なし）
• ・委任状
• ・登記原因証明情報（売買契約証書/贈与契約証書/離婚日が記載された戸籍謄本など）

通常、決済時及び不動産の引き渡し時にこれらの書類を用意するので、売主買主の実印はもちろん必要ですが、売主の写真付きの身分証明書は必ず求められます。

それは売主の本人確認が最も重要だからです。

特に近年不動産の事件で大きな詐欺事件が起きるのは、売主の身分をしっかり確認しないで取引を成立させてしまうためです。

地面師などの詐欺事件は、売主をしっかり確認しないということが原因で起きています。

以上の書面がないと実務的にも登記出来ないのですが、事件を未然に防ぐという観点からも、代金を受け取る売主をしっかり確認するということがとても大事な作業となります。

相続に必要な書類と費用

相続による所有権移転の場合は、相続人が次の書類を用意する必要があります。

• ・被相続人のすべての戸籍謄本
• ・被相続人の除票（または戸籍の附票）
• ・相続人の戸籍謄本
• ・相続人の住民票
• ・固定資産評価証明書
• ・相続関係説明図

更に相続が法定相続や遺産分割の場合は、以下の書類が必要です。

• ・相続人の印鑑証明書
• ・遺産分割協議書

この際も、受け取る側の相続人が本人であるという本人確認は必ずしないと後のトラブルの原因となります。

また、遺言書がある場合には、遺言書、検認調書が必要です。

専門的な手続きは司法書士に依頼を

以上所有権移転に関する登記手続きを中心にご説明をしてきました。

これらの作業は個人でも出来ます。

その場合は、司法書士への報酬を支払う必要がありませんので、コストを抑えることが可能です。

ただ、登記手続きというのは、事務が雑多ですし、特に土地という大きな資産の所有権の移転がありますので、一般の慣れない人が手続きをすると失敗する可能性が高くなります。

失敗をしても後ほど修正をすることはできますが、やはり慣れない作業を同じ人が再びすると、作業がスムーズに進まない可能性があります。

その点、司法書士に依頼すると、彼らは登記のプロですので、どういうところをチェックすればいいのかということはよくわかっていますから、しっかり対応してくれます。

一般人が手続きをすると、たしかにコストは抑えられますが、目に見えないコストや負担が大きくのしかかるので、結果的に少しでも不安があるならプロである司法書士に依頼したほうが良いでしょう。

まとめ

土地の所有権移転手続きは、大きな資産である土地の権利の移動という大きなイベントです。

この手続は個人でも可能ですし、法務局に行けば丁寧に説明もしてくれます。

ただ、スムーズにできるかというと難しい場合が多いので、少しコストが掛かりますが、プロの司法書士に依頼しましょう。