不動産に関する記事

4,000万円で買った家を売却する場合、いくらで売れるのでしょうか。

家の売却には築年数が大きく影響しますが、構造や立地条件など様々な要因で売却金額は変わります。

日本においては築年数とともに家の価値は減少し、木造戸建ての方がマンションに比べて価値の減少率は高いと言えるでしょう。

本記事では、4,000万円で買った家の売却金額の目安、高く売却する方法、現在の価値を調べる方法について解説します。

家の売却を検討している人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

【建物種別】4,000万円で買った家はいくらで売れる？

家の築年数は、売却する場合において大きく影響を与えます。

日本において、家は一般的に築年数の経過とともに売却価格は低下する傾向にあります。

下の図は、国土交通省の調査による中古戸建住宅の価格査定の例で、築年数が経過するとどのくらい家の価値が下がるかを示したものです。

引用：中古住宅流通、リフォーム市場の現状（国土交通省）

マンションは一定のペースで徐々に価値が低下し、木造戸建ては築22年まで速いペースで低下していることがわかります。

この違いは、建物の構造の違いによって異なる法定耐用年数が大きく影響した結果だと言えます。

法定耐用年数とは、不動産投資などを行う際に、不動産の減価償却費用を算出するために国が決めた年数のことで、実際に住める年数とは違うため注意しましょう。

法定耐用年数は、建物の構造や用途によって異なり、木造一戸建住宅は22年、鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年とされています。

上の図を参考に、築年数ごとに4,000万円で買った家がどのくらい価値が減少するか、木造戸建、マンションそれぞれの場合で解説します。

4,000万円で買った木造戸建ての場合

木造戸建ての場合、法定耐用年数が22年のため、一般的に売却査定時は築20年過ぎた頃から建物はほぼ価値がないと見られる傾向にあります。

もちろん大手ハウスメーカーや、有名な建築家が建てた家はこの限りではありません。

また、築年数の経過によって木造戸建ての価値が減少するのは、あくまで建物のみで、土地には影響がありません。

築浅でも価値の減少率が高い木造戸建てでも、エリアによっては土地の価値があがり、購入時よりも高く売却できる可能性があるでしょう。

それでは、4,000万円で買った木造戸建ては一体いくらになるのか、上記のグラフを参考に築年数ごとにシミュレーションします。

なお、土地の価格は2,000万円で変わらないものと仮定します。

4,000万円で買った木造戸建ては、築20年で2,300万円まで価値が減少し、建物のみの価値は300万円となります。

土地の価値と比較すると、かなり減少していることがわかります。

4,000万円で買ったマンションの場合

マンションの価値は木造戸建てに比べると、緩やかに減少しています。

木造戸建てでは85%まで価値が減少していた築20年でも、約40%しか価値は減少していません。

それでは、4,000万円で買ったマンションは一体いくらになるのか、上記のグラフを参考に築年数ごとにシミュレーションします。

マンションは木造戸建てと違い、土地の持ち分が極端に少ないため、建物の価値が売却価格に直結します。

マンションの場合は築年数と立地条件が売却価格に大きく影響するでしょう。

4,000万円で買った家の現時点の価値を調べる方法

4,000万円で買った家は、築年数によっておおよその売却価格はわかりますが、実際の売却金額とは大きく異なる場合があります。

実際の市場ではどれぐらいの価格になるのか、調べる方法を紹介します。

自分で調べる

家の売却価格は、自分でも調べることができます。

木造戸建てやマンションであれば「レインズマーケット」の利用がおすすめです。

レインズマーケットは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているシステムです。

実際に不動産会社が閲覧する成約事例の一部になるため、実際に成約した物件の築年数や面積を確認することできます。

また、不動産ポータルサイトでは、現在販売している物件の価格を確認することができます。

同じエリアの類似物件であれば参考にできるでしょう。

参考：レインズマーケット：不動産流通機構

不動産会社に査定を依頼する

過去の成約事例や販売中の情報で、ある程度の売却価格は自分でも確認することは可能ですが、もっと正確な売却金額が知りたい場合は、不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

机上査定と訪問査定

不動産会社に査定を依頼する方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定とは、その名の通り、机上で売却価格を算出する査定方法で、簡易査定とも呼びます。

現地を訪問せず、立地条件、築年数などの物件情報や周辺の成約事例、市況などのデータを参考に査定額を算出します。

早ければ即日という短期間で査定額を算出できることが特徴です。

複数の不動産会社の査定価格を比較したい時に向いている方法と言えます。

訪問査定とは、実際に現地を調査し、机上査定で使用する不動産のデータを参考に、総合的に売却価格を算出する査定方法です。

建物や設備の状態を細かくチェックし、現地の周辺環境などの立地条件も考慮するため、精度の高い査定方法と言えるでしょう。

査定には1週間程度かかります。

実際に売却を依頼する場合には、机上査定は必須ではありません。

売却を急ぐ場合は訪問査定から始めることをおすすめします。

不動産査定の流れ

不動産査定の実際の流れは、以下の通りです。

不動産会社に訪問してもらう日時を設定する場合は、希望の日時を伝え、不動産会社の担当の予定とすり合わせをして決定します。

訪問査定の際に必要なものを聞いておくとよいでしょう。

不動産査定に必要な書類

不動産査定には、以下のような書類があると不動産会社が査定をしやすくなります。

4,000万円で買った家を高値で売却する方法

家を売却する場合、築年数が大きく影響しますが、他にも様々な要因があります。

家の売却金額に影響を与える要因は、以下のものが挙げられます。

築年数が経過している家でも、リフォームでキッチンなどの水回りの設備を交換している場合は、上記グラフのような価値減少率にはなりません。

それでは、家を高く売却するコツを紹介します。

最適な時期に売る

家は2、3月が売却に最適な時期です。

進学や転勤などで4月から始まる新生活での住宅を探すため、不動産需要が高まります。

売却に最適な2、3月に契約できるように、1月初旬には売却がスタートできるようにスケジュールを組みましょう。

上記は、東日本不動産流通機構のサマリーレポートをもとに、2022年の首都圏の成約件数を構造ごとに作成した表ですが、2月、3月が他の月と比べて成約件数が多いことがわかります。

このことからも、2月、3月が家の売却の最適な時期と言えるでしょう。

また、家が売りづらいのは8月です。

猛暑によって内覧を躊躇する人が多いため不動産会社へ来店する人が減り、お盆休みで稼働期間が短くなるため、家を探す需要が減少します。

売却に最適な2，3月と比べると不動産会社が扱う物件の数も少ないため、好条件での売却が難しくなるため注意しましょう。

売却スケジュールに余裕をもつ

家を売却する場合、一般的には3～6ヶ月の期間がかかると言われています。

やむを得ない事情がある場合を除いては、3ヶ月間で売却すると期限を切ってしまうと、好条件での売却は難しくなるでしょう。

少しでも高く売却したいのであれば、スケジュールに余裕をもつことをおすすめします。

また、築年数や設備の状態などによっては、不動産会社からリフォームを推奨される場合があります。

リフォームは打ち合わせから完了まで数ヶ月かかることもあるため、まずはリフォームが必要かどうか確認するのも1つの方法です。

先述した最適な時期に売却できるように、リフォームも含めて売却スケジュールを組みましょう。

事前準備を行う

家を売却する場合は、必ず内覧を行います。

好条件で売却できるかどうかは内覧にかかっていると言っても過言ではありません。

第一印象が重要なため、できる限り部屋をきれいに片付け、清掃するなど事前準備をしっかり行いましょう。

できるだけ部屋を広く見せる工夫も大切です。

不要なものは処分し、処分できないものは実家に預けるか、近くのトランクルームで一時保管しましょう。

また、ペットを飼っている場合は注意が必要です。

内覧する人の中にはペットが苦手な人もいます。

ペットを飼うとどうしてもにおいが染みつくため、懸念されるポイントとなるでしょう。

購入層を広げるためには、リフォームを行っておくことをおすすめします。

クロスの交換やフローリングの補修ではリフォームにかかる費用も高くないため、検討しましょう。

高値で売却するためには、事前準備をしっかり行うことが重要なため、あらかじめ検討しておくことをおすすめします。

物件に適した不動産会社に売却を依頼する

不動産会社には、戸建ての売却を得意としている会社、マンションの売却を得意としている会社、投資物件を専門に扱っている会社など、様々な会社があります。

家の売却を得意としている会社を選ぶことも大切なポイントです。

不動産会社のホームページや口コミで調べることができるため、事前に確認しましょう。

また、売却する物件のエリアに強い不動産会社もおすすめです。

過去の実績も豊富であれば説得力があるため、好条件での売却が期待できるでしょう。

4,000万円で買った家を売却するときの注意点

家を売却するときの注意点は、以下の通りです。

住宅ローンを完済する必要がある

家を売却するとき住宅ローンの残債がある場合は、完済させる必要があります。

住宅ローンを組む際に設定されている抵当権を抹消することが大前提となるため、住宅ローンを完済しなければいけません。

売却前に完済させるのではなく、売却金額によって完済することが可能です。

最悪でも住宅ローンの残債以上で売れそうであれば売却活動に進めるため、これから売却を検討する人は残債を確認しましょう。

物件の瑕疵や欠陥は隠さず伝える

家を売却する場合は、瑕疵や欠陥を必ず伝えることをおすすめします。

瑕疵とは、見えないキズや不具合のことです。

不動産売買では、売主は契約不適合責任を負う必要があります。

契約不適合責任とは、物件に瑕疵や欠陥があった場合、売主が一定期間負う責任のことです。

事前に伝えていない場合、物件引渡し後でも買主が瑕疵や欠陥に気づいたときは、売主が責任を問われるため、注意が必要です。

売却後にトラブルにならないように、契約書に記載してもらうことをおすすめします。

売却で利益がでたら税金がかかる

家の売却によって利益がでた場合は、譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税とは不動産に限らず、株式や貴金属などの所有物を売却して得られた利益にかかる税金のことです。

譲渡所得税は、家を売却するまでの所有期間によって税率が異なります。

家の売却までの所有期間ごとの税率は以下の通りです。

売却するときの仲介手数料に気をつける

家を売却する場合は諸費用がかかります。売却時の諸費用として一番費用が大きいものが仲介手数料でしょう。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、計算式は以下の通りです。

たとえば、4,000万円で買った家を3,000万円で売却した場合の仲介手数料は、以下の通りです。

3,000万円で売却した場合は、仲介手数料だけでも100万円を超えてくる金額となるため、注意しましょう。

査定金額だけで不動産会社を選ばない

不動産会社によって査定金額は異なりますが、査定金額が高いことだけで決めてしまうと失敗する恐れがあるため注意しましょう。

契約獲得のために査定金額を高く提示し、売却活動中に売れないからと価格を下げるよう提案する不動産会社があります。

根拠となる査定額になっているか確認する必要があるため、複数の不動産会社に査定依頼し、適正価格を把握しておく必要があるでしょう。

また、不動産会社の担当者との相性も大切です。

家の売却は長期間に及ぶこともあり、また市況によっては売却金額を下げるなどの対応が必要になります。

頻繁に連絡を取り合うこともあるため、良好な関係でないと売却活動に支障をきたすでしょう。

まとめ

家の売却金額は、立地条件や市況によっても大きく変わるため、売却を検討する人は不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

家の売却を決断した場合は、高く売却する方法や売却するときの注意点を参考にしながら、高値での売却を目指しましょう。