COLUMN不動産に関する記事

相続対策には様々な方法があり、対策のうちの1つとして土地活用があります。

土地活用による相続対策の内容を理解しておけば、相続対策の選択肢が広がります。

本記事では、土地活用が相続対策に有効な理由や、おすすめの活用法などについて解説します。

記事を最後まで読み進めて頂ければ、土地活用が相続対策になることがわかり、相続税の節税につなげられるでしょう。

相続税とは

相続税とは、相続した財産評価額に応じて課税される税金です。

相続税には基礎控除があり、相続財産評価額が基礎控除を超えたときに課税されます。

本章では、相続税について解説します。

なお、相続税について詳しく知りたい方は「どうして相続税対策になるの？不動産購入での相続税対策のポイント教えます」を参照ください。

相続税の仕組み

相続税は、相続評価額に応じて算出され、各相続人に課税されます。

相続した財産が基礎控除を超える場合、相続税が発生する旨を税務署に申告しなければいけません。

申告には期限があり、相続の開始があった日の翌日から10ヶ月以内に申告しなければいけないと決められています。

そして、申告と同時に納税できる場合は、納税まで行う必要があります。

上記期限までに申告・納税をしなかった場合、延滞税などが課税されるため、注意しましょう。

相続税の基礎控除

相続税を計算するときには、基礎控除について理解しておかなければいけません。

相続税額を算出するときには、基礎控除の計算もしなければいけないからです。

相続税の計算方法は、次のとおりです。

なお、相続税の税率は相続財産評価額の大きさにより変動します。

3.の部分が基礎控除にあたります。

相続税には基礎控除があるため、基礎控除以内の相続財産評価の財産を相続するだけなら相続税は課税されません。

【節税】土地活用が相続税対策になる理由

土地活用が相続対策になる理由は、数多くあります。

相続対策になる理由を理解していれば土地活用をするかあらかじめ検討でき、いざというときに焦らずにすみます。

土地活用が相続対策になる主な理由は、次のとおりです。

本章では、土地活用が相続税対策にある理由について解説します。

貸家建付地にでき、土地の相続評価が下がる

土地を貸家建付地にすれば、土地の評価が20%ほど下がります。

貸家建付地とは、自己所有の土地に建物を建築し、建築した建物を他人に貸している状態の土地です。

土地を他人に貸していると、所有者は土地を自由に利用できなくなります。

そのため、通常の土地よりも評価を低く見てもらえるわけです。

貸家建付地にしてどの程度評価が下がるかは、貸し付けた土地の借地権割合によって変動します。

借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価格の割合です。

借地権割合は30%～90%まで設定されており、土地のある場所によって割合が決まります。

貸家建付地の相続税評価額は、次の計算式で算出します。

自用地の相続税評価額 = （（自用地の相続税評価額 × （1 – 借地権割合 × 貸家権割合））

小規模宅地の特例で土地の相続評価が下がる

小規模宅地の特例とは一定の条件を満たした場合、相続評価額を80%～50%減少させられる特例です。

小規模宅地の特例が利用できる要件と相続評価額減少割合は、次の表のとおりです。

参照：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

表を見て頂ければわかるとおり、小規模宅地の特例が利用できると相続評価額を大きく下げられます。

適用できる土地の面積に制限があるものの節税効果は大きいため、小規模宅地の特例が利用できるときには必ず特例を活用しましょう。

収入を子どもが受け取れば相続税の納税対策になる

相続税は相続人が現金で納付する必要があり、相続人に現金がない場合は相続財産を売却するなどの対策を講じなければいけません。

しかし、相続財産を売却するのは、資産価値がそこで得られなくなるので、土地活用で得た収入は相続人が受け取るようにしておくとよいでしょう。

土地活用の収入を相続人に渡し続ければ、相続税の納付がしやすくなります。

ただし、収入を相続人に渡すときには贈与税が課税されるケースもあるため、税理士などに相談してから行うようにしましょう。

相続した土地の活用法

相続した土地の活用法は、マンションやアパート建築だけではありません。

土地活用をする方法はいくつもあるため、どのような方法があってどのような効果があるのか、知っておくとよいでしょう。

相続した土地の主な活用法は、次のとおりです。

本章では、相続した土地の活用法について解説します。

マンションやアパート

土地活用としてマンションやアパート経営をすると、貸家建付地となり相続財産の評価減を受けられます。

また、小規模宅地の特例も利用できるため、相続財産評価減を圧縮するにはよい方法です。

ただし、マンションやアパートの住人を追い出すことは難しく、相続人が引き続きマンションやアパート経営をしなければいけなくなります。

経営がうまくいっていないと大きな赤字を生み出すケースもあるため、相続人もあらかじめ経営の補助をするなど、経営の経験を積んでおくとよいでしょう。

高齢者施設

高齢者施設経営はマンションやアパート経営と同じく、貸家建付地や小規模宅地の特例が利用できます。

マンションやアパート経営よりも収益が上がりやすく、経営も安定しやすい傾向にあります。

また、経営自体は借主が行ってくれるケースもあるのが魅力的です。

ただし、高齢者施設の許認可はなかなか取れず、専門的な知識も必要です。

また、敷地も大きくないと高齢者施設を建築できないなどのデメリットもあります。

ロードサイド店舗

ロードサイド店舗とは、コンビニやドラッグストアなど大通り沿いにあるような店舗のことです。

ロードサイド店舗のほとんどは定期借地権で土地を借りています。

土地だけを一定期間だけ貸す方法のため、土地が更地になって戻ってくるのが大きなメリットです。

また、賃料は高い傾向にあり、収入も期待できます。

ただし、土地だけを貸すため建物投資ができず、相続税対策として効果が薄いのはデメリットとして挙げられます。

土地をいつか戻したい、収益不動産として考えている傾向が強い人に合っている土地活用方法です。

土地活用で相続税対策をするときの注意点

土地活用は相続対策になりますが、注意点もあるため気をつけましょう。

土地活用で相続対策をするときの注意点は、次のとおりです。

本章では、土地活用で相続対策をするときの注意点について解説します。

借金でも自己資金でも効果は変わらない

相続対策で借金をして効果が大きくなるのは現金を持っていない人であり、現金を多く持っている人は借金でも自己資金でも効果はあまり変わりません。

現金を多く持っている場合、多く借金をしても相続財産をあまり減らせず、相続税が減りません。

代わりに借り入れの金利を払うことになってしまうため、相続対策にもならず支払いが増えるだけのため注意しましょう。

遺産分割しにくくなる

不動産を所有していると遺産分割しにくくなり、相続人同士のトラブルになってしまう可能性があります。

マンションやアパート経営や高齢者施設経営、ロードサイド店舗に貸し出しした場合、土地もしくは土地・建物は必ず相続財産になります。

不動産は分割して相続させられないため、相続人1人に不動産を相続させると、残りの相続人に不動産価値と同程度の相続財産を相続させないとトラブルになりかねません。

相続財産がお金だけであれば相続人全員に同じ金額を分配するのは容易ですが、不動産が1つでもあると分配が難しくなります。

そのため、相続財産に不動産があるときには、生前から相続人と相続財産の分配方法を話し合っておくなど対策をしたほうがよいでしょう。

相続後に経営が必要なことも考える

マンション経営などは相続対策に効果がある手法です

しかし、経営まで相続してしまうことには注意しなければいけません。

マンションなどの経営は簡単ではなく、不動産の専門的な知識が必要ですし、補修など突発的な費用支出にも対応できる金銭が必要になることもあります。

相続対策にこだわりすぎると相続人に負担をかけることもあるため、注意しましょう。

まとめ

土地活用をすれば相続対策になります。

土地活用をすることで貸家建付地となり、土地の相続評価額を下げられます。

また、貸し付け方法によっては小規模宅地の特例も利用できるため、大きな相続対策が可能です。

しかし、土地活用をするときには注意しなければいけないこともあります。

不動産は現金に比べ遺産分割がしにくく、土地活用の経営も相続することになります。

相続対策は金銭的な面だけでなく、相続人に負担がかからないように考えて実行するとよいでしょう。