COLUMN不動産に関する記事

「土地を売却したらどんな税金がいくらぐらいかかるの？」と疑問に思っている人も多いのではないでしょうか。

土地の売却にかかる税金は土地の価格によって大きく異なりますが、自分で計算することが可能です。

また、土地の売却にかかる税金は、控除や特例を使って低く抑えることができます。

節税するためには、余計な税金の負担が増えないように正しく理解することが大切です。

本記事では、土地の売却にかかる税金、計算の流れや節税方法を解説します。

ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

土地売却にかかる税金は5つ

土地を売却する場合にかかる税金には、以下の5種類があります。

税金によって支払うタイミングが異なるため、それぞれについて解説します。

所得税、住民税、復興特別所得税

所得税と住民税は、土地売却時の譲渡所得に対して課される税金です。

譲渡所得とは、土地を売却した際に得られる利益のことです。

譲渡所得の金額は、土地の売却金額から取得費と経費を差し引いたもので、土地売却によって譲渡所得が発生しなければ、所得税と住民税はかかりません。

では、この3種類の税金についての注意点を詳しく説明します。

所得税、復興特別所得税

所得税は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告し、納税する必要があります。

なお、所得税には2037年12月31日まで、所得税額2.1%分の復興特別所得税が上乗せされますので、注意しましょう。

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に充てるための特別税のことを指します。

住民税

住民税は、5～6月に自治体から届く納付書に従って支払います。

確定申告時に特別徴収での納付を希望した場合は、毎月給与から天引きされることになるでしょう。

特別徴収とは、会社などの法人が従業員から住民税額を徴収し、従業員に代わって納税する方法です。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記を行う際にかかる税金です。

不動産登記とは土地などの不動産に関する情報を記録することで、登録免許税は、不動産登記を行う場合の手数料と考えればわかりやすいでしょう。

不動産登記にはいくつか種類がありますが、土地を売却する場合で関係があるものは、抵当権抹消登記です。

抵当権抹消登記とは、金融機関から住宅ローンを借りる際に設定される抵当権を消すことで、抹消するためには不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。

また、登記の手続きは司法書士に代行してもらうことが多く、登録免許税とは別に司法書士への報酬がかかるため、注意しましょう。

印紙税

印紙税は、土地を売却するときの売買契約書に必要な印紙代のことで、土地の売却金額によって印紙税額が異なります。

売買契約書に印紙を添付し、契約時に再使用防止のために消印する必要があります。

売買契約書に記載される契約金額ごとの印紙税額は、以下のとおりです。

なお、令和6年3月31日までに作成される売買契約書であれば軽減税率が適用されます。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

土地売却時の所得税・住民税を計算する流れ

実際に土地売却でかかる税金の計算方法を紹介します。

土地売却時にかかる所得税と住民税は、譲渡所得に税率をかけて算出されます。

【所得税・住民税を計算する流れ1】譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式によって算出できます。

土地の取得費用には、土地の購入代金の他、印紙税、登録免許税、不動産取得税などの購入にかかる税金、仲介手数料、測量費、建物解体費などを計上できます。

売却にかかる経費は、土地売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物解体費などが含まれます。

また、土地などを売却した際の譲渡所得に対する課税は、給与所得や不動産所得などとは別で課税されます。

不動産の売却によって得られる所得は高額である場合が多いため、給与所得と一緒に課税すると税負担が増大するのを抑えることが理由となっています。

【所得税・住民税を計算する流れ2】所有期間ごとの税率

税率は、土地を売却するまでの所有期間によって異なります。

土地売却までの所有期間ごとの税率は以下の通りです。

なお、所有期間の5年超えというのは、土地を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判断されるため注意が必要です。

【所得税・住民税を計算する流れ】税金のシミュレーション

計算に必要な譲渡所得、税率がわかったところで、実際にいくらになるのかシミュレーションしましょう。

なお、特例の適用などについては、ここでは考えないこととします。

土地の金額ごとのシミュレーションは、以下のとおりです。

1,000万円の土地売却の場合

所有期間8年、売却金額1,000万円、売却時にかかった経費50万円、取得費700万円、取得時の経費50万円で計算します。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得にかかる税率は、5年を超えているため20.315%が適用されます。

所得税、住民税、復興特別所得税の合計は以下のとおりです。

これに登録免許税1,000円と印紙税2万円（軽減税率を適用）を足した42万7,300円が税金の合計額となります。

2,000万円の土地売却の場合

所有期間6年、売却金額2,000万円、売却時にかかった経費100万円、取得費1,200万円、取得時の経費100万円で計算します。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得にかかる税率は、5年を超えているため20.315%が適用されます。

所得税、住民税、復興特別所得税の合計は以下のとおりです。

これに登録免許税1,000円と印紙税2万円（軽減税率を適用）を足した123万9,900円が税金の合計額となります。

5,000万円の土地売却の場合

所有期間3年、売却金額5,000万円、売却時にかかった経費200万円、取得費3,800万円、取得時の経費200万円で計算します。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得にかかる税率は、5年以内のため39.63%が適用されます。

所得税、住民税、復興特別所得税の合計は以下のとおりです。

これに登録免許税1,000円と印紙税2万円（軽減税率を適用）を足した319万1,400円が税金の合計額となります。

土地売却にかかる税金を節税する方法

土地を売却しても税金が高くなった場合は手元に残るお金が少なくなります。

ここでは、土地売却にかかる税金を節税する方法を紹介します。

売却する時期を考慮する

先述のとおり、土地の所有期間によって譲渡所得に対する税率が変わります。

所有期間が5年を経過すれば税率が下がるため、期間が5年未満の人は5年を経過した状態で売却すると節税できます。

しかし、期間が5年未満であっても、土地の金額が高くても急いで買いたい人がいるのであれば、どちらが得になるか計算してみる価値はあるでしょう。

近隣の土地の相場や、近い将来に再開発などの計画が周辺エリアであるかどうかも含めて、売却時期は慎重に検討することをおすすめします。

控除や特例を使って節税する

土地売却にかかる税金の中で、所得税と住民税は、条件を満たすことによって特別控除や税率の軽減措置を受けることができます。

3,000万円特別控除の特例や、特定の居住用財産の買換えの特例などを受けることで、本来払うべき税金がなくなることや、少なくなる可能性があるため、条件を満たす人は活用することをおすすめします。

抵当権抹消手続きを自分でする

先述のとおり、住宅ローンが残っている場合に土地を売却する場合は、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合、1万5,000円前後の費用が発生しますが、自分ですることによって費用を抑えることができます。

自分で抵当権抹消手続きする方法

ここでは、自分で抵当権抹消手続きをする際の手順を紹介します。

まずは、管轄の法務局で登記申請書をもらいます。

法務局のホームページからダウンロードすることも可能です。

法務局によって手続きの方法が異なることがあります。

管轄の法務局が指定する方法に相違があれば、やり直しを求められる場合もあるため、事前に相談することをおすすめします。

住宅ローンを完済すると、金融機関から弁済証書、登記済証または登記識別情報、登記事項証明書、委任状が送られてきます。

登記申請書に記入し、金融機関から送られてくる書類と一緒に管轄の法務局へ提出、申請します。

法務局への提出は郵送でもできますが、法務局の窓口に行けば担当者に質問できるため、不安な人は直接窓口に行きましょう。

自分で抵当権抹消手続きした場合の費用

自分で抵当権の抹消手続きをする場合は、司法書士報酬以外の実費を負担するだけです。

登録免許税1,000円と、抹消手続きが完了しているか確認するための登記簿謄本取得費600円です。

オンライン請求であれば、500円で済みます。

できるだけ土地を高く売却する

土地売却で手元に残すお金を増やしたい場合は、できるだけ高く土地を売却しましょう。

ここで、土地を高く売却するコツを紹介します。

値上がり傾向のときに売却する

周辺の土地が値上がり傾向のときは土地が高く売れるチャンスです。

周辺の土地が、自分の土地を購入した当時の金額よりも高く売れていれば、値上がり傾向といえます。

一般的には、人口が増える予想が出ているエリア、再開発の計画や大型商業施設の建設予定がある場所に隣接するエリア、新駅の計画があるエリアなどは該当することが多いでしょう。

隣地との土地の境界を確定する

土地を高く売るためには、土地を買いやすい状態にすることが大切です。

隣地との土地の境界が曖昧な場合は、せっかく他の条件を満たしていても売れない場合もあるでしょう。

境界が確定していない土地は、隣地の人と揉めるケースも多いため、購入を避ける人も多いです。

管轄する法務局に確定測量図がなければ、土地家屋調査士に測量を依頼し、隣地との土地の境界を確定させることをおすすめします。

また、確定測量図があるときでも、災害や道路工事などで境界杭がなくなっている場合があります。

確定測量図をもとに現地で境界杭を確認できないときは、測量会社に境界杭の再設置を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

土地売却する場合の査定は、1社ではなく3〜5社の不動産会社に依頼することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定してもらうことで、土地売却金額の平均額がわかるため、適正な売りだし価格を設定できます。

また、売却する土地があるエリアに強い不動産会社に依頼することもおすすめです。

そのエリアに対する情報も豊富なため、適切な売却時期をアドバイスしてくれるでしょう。

土地売却時に利用できる控除・特例

先程少し触れましたが、土地を売却する場合に利用できる控除や特例を詳しく解説します。

3,000万円特別控除の特例

土地の売却時に利用できる特例には、「居住用財産の3,000万円特別控除」があります。

居住用財産の3,000万円特別控除とは、不動産売却で譲渡所得が発生した場合に一定の要件を満たすと受けることが可能な控除です。

居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。

3,000万円特別控除の適用要件は以下のとおりです。

3,000万円特別控除を利用するには、上記の要件をすべて満たす必要があるため、確認が必要です。

参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

申請期間

3,000万円特別控除を利用するためには、土地を売却した翌年に確定申告をする必要があります。

いくら要件を満たしていても、自分で申請しないと適用にならないため注意しましょう。

また、譲渡所得が3,000万円以下で、特別控除を利用すると税金がかからない場合でも、確定申告はする必要があります。

必要書類

3,000万円特別控除を利用する場合に必要な書類は、以下のとおりです。

戸籍の附票とは、本籍を定めた時以降の住民票の移り変わりを記録したもので、本籍地の市区町村で取得することができます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用財産を売却する場合、一定の要件を満たしていれば長期譲渡所得の税率が軽減されます。

軽減される税率は、譲渡所得の金額によって異なります。

通常かかる15.315%の長期譲渡所得の税率が軽減されますが、特例を受けるためには適用要件を満たす必要があります。

適用要件は、10年を超えて所有していたマイホームであることを前提条件として、3,000万円の特別控除と同様になります。

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産の買換えの特例とは、2023年12月31日までにマイホームを売却して、代わりのマイホームに買い換えた場合に、譲渡益に対する課税が繰り延べできることです。

たとえば、2,000万円で購入したマイホームを6,000万円で売却し、8,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常であれば、4,000万円の譲渡益が課税対象となります。

しかし、特定の居住用財産の買換えの特例を利用することにより、将来マイホームを売却するまで繰り延べられます。

3,000万円で新しいマイホームを購入した場合は、通常どおり所有期間に応じた税率がかかります。

代わりのマイホームの価格が、売却するマイホームの価格よりも高い場合に適用となる特例です。

特定の居住用財産の買換えの特例の適用要件

特定の居住用財産の買換えの特例の適用要件は以下のとおりです。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

その他の譲渡所得の特別控除

上記3つの特例の他に設けられている譲渡所得の特別控除は、以下のとおりです。

特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となるため注意しましょう。

参考：譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁

相続した土地を売却する場合の税金の計算方法

相続した土地を売却して税金が高くならないか不安な人のために、相続した土地にかかる税金の計算方法を解説します。

被相続人の取得費を引き継ぐ

相続した土地の取得費は、被相続人が購入した時の費用を引き継ぎます。

相続した土地の譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

被相続人が購入したときの売買契約書が保管されていている場合は、土地の購入金額を確認して取得費として申告しましょう。

取得費がわからない場合は？

被相続人が購入したときの売買契約書がないときなど土地の取得費がわからない場合には、売却金額の5%相当額を概算取得費として適用します。

取得費がわからない場合の譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

土地の取得費がわからない場合に適用される売却金額の5%相当額は、一般的に実際の取得費よりも安くなります。

課税金額が高くなるため、被相続人が購入したときの売買契約書を探すことをおすすめします。

参考：取得費が分からないとき｜国税庁

土地にかかった相続税は取得費に加算できる

売却する土地において、すでに相続税を支払っている場合は、取得費加算の特例を利用して土地の相続税に相当する金額を取得費に加算することができます。

相続税を支払った土地の譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

所有期間も被相続人から引き継ぐ

土地の所有期間も取得費と同様に、被相続人から引き継ぎます。

たとえば、土地を相続して4年しか経っていなくても、被相続人が2年間所有していた場合は、売却する場合の土地の所有期間は6年で計算されるため、長期譲渡所得が適用されます。

相続した土地を売却する場合の特例

空き家や空き家を解体した土地を相続した場合は、売却時に相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

特定の要件を満たしている場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することができます。

適用するためには、相続してから3年を経過する日の年の12月31日までに売却する必要があります。

まとめ

土地売却にかかる税金で金額が大きく変わるのは、所得税と住民税です。

税率は土地の所有期間によって異なり、要件を満たせば控除や特例を利用することができます。

税金についての知識をつけて節税しましょう。

土地の売却にかかる税金についての理解を深めれば、相続で取得した土地を売却することになっても、余計な税金を払うことなく、スムーズに売却できるでしょう。