COLUMN不動産に関する記事

土地の売買を検討する場合、実際何から始めたらいいのかわからず一歩を踏み出せずにいる人もいるのではないでしょうか。

土地売買が初めての人は、土地売買における全体の流れを理解することが大切です。

全体の流れがわかれば、自分が今何をすべき段階にいるのかわかるようになります。

無駄なトラブルを防止してスムーズに取引ができるようになるでしょう。

この記事では土地売買における全体の流れを解説しています。

【売主】土地売買

まずは土地を売りたい！という方向けに、土地を売却したい場合にどのように進めていけばいいのか解説します。

【売主】土地売買の流れ

土地を売りたい人は、上記の図解の流れで進めていくことが一般的です。

それぞれの段階について解説します。

査定

まずは不動産会社に売却したい土地がいくらくらいの価値があるのか、査定を依頼します。

1社だけに絞らずに、複数の不動産会社に査定依頼することで、平均値が見えてきます。

査定額は不動産会社によって変動があります。

また査定額はあくまでも査定なので、一番高く査定してくれたという理由で不動産会社を選ぶことはあまり意味がありません。

最終的に売値を決定するのはあなた自身であることは覚えておきましょう。

また土地売る場合は、査定前に隣人との境界線が明確になっているか確認しておくとスムーズです。

媒介契約

土地を売却するにあたって、不動産会社に依頼して買主を探してもらうのが一般的です。

契約したい不動産会社を決めたら、正式にその不動産会社に土地の売却を依頼します。

この時に、不動産会社と媒介契約を結びますが、媒介契約には以下の3種類があります。

• 1. 一般媒介契約
• 2. 専任媒介契約
• 3. 専属専任媒介契約

それぞれ媒介契約の特徴をしっかりと把握したうえで選択することが大切です。

媒介契約の大きな違いを見てみましょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一社の不動産会社としか契約ができませんが積極的に売却活動を行ってくれるというメリットがあります。

一方で一般媒介契約の、最大の特徴は複数社と契約できることです。

このほか自分で見つけた買い主と直接取引することも可能です。

一般媒介契約は、人気物件の場合より良い条件で契約しやすいこと、不動産選びの失敗リスクが少ないといったメリットがあり、初心者にはおすすめの契約であるといえます。

売却活動

媒介契約を結んだ後、不動産会社は不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折込チラシ、住宅情報誌への掲載、ポスティングチラシなど広告活動を行い、購入希望者を募集します。

購入希望者が現れれたら、内覧や価格・条件交渉などを売主の代わりに行います。

内覧の際は、以前は何が建っていたのか、利便性などみただけではわからないような情報を用意しておきましょう。

また土地にゴミが落ちていないかなど確認しておきます。

欠陥などがある場合は、この時に話しておきましょう。

売りたいからといって欠陥を隠していては後から訴訟問題など深刻なトラブルとなりかねません。

売買契約・引き渡し

購入希望者と価格や条件面で合意が得られたら、不動産会社に仲介してもらい売買契約を結びます。

基本的に売買契約は売主と買主が直接対面しておこなうので、契約日を決定します。

売買契約書に売主・買主の両者が合意し署名・捺印・買主からの手付金を受領を済ませたら、売買契約の完了です。

契約書に記載された引き渡し日に残りの代金の受領と物件の引き渡しを行います。

【売主】土地売買にかかる費用

土地売却には、税金をはじめとする諸費用がかかります。

譲渡所得税は、土地を売って利益がでた場合に必要となる税金です。

特別控除を差し引いても利益がある場合は支払い義務が発生するでしょう。

また、譲渡所得税は金額が大きいことと、売却した翌年に納税することになるため、利益を使い込んでしまわないよう注意してください。

【売主】土地売買に必要な書類

土地の売却に必要となる基本的な書類と持ち物は以下の通りです。

【売主】土地売買の際の注意点

土地を売る際は以下のポイントについて注意しましょう。

土地の名義を確認する

土地の名義が売主本人のものでなければ、売却することはできません。

親族などから相続した土地の場合は、名義変更がきちんと行われているか確認しましょう。

まだ行われていない場合は、先に済ませておくとスムーズです。

契約不適合責任について確認する

契約不適合責任とは売却する土地に重大な欠陥があるにもかかわらず、契約時に通知しなかった場合に、買主から損害賠償など対して支払う義務が生じるということです。

高く売りたい、早く売りたいからといって欠陥を隠していては、後々訴訟問題となど深刻なトラブルが起こりかねないので、契約前や内覧時に説明しておくようにしてください。

ローンが残っている場合

ローンが残っている土地の場合、その土地を売却して得たお金でローンを完済できるか否かを確認しましょう。

買主に引き渡す際にはローンは完済していたうえで、抵当権を抹消しておく必要があります。

抵当権とは、その土地を住宅ローンを組んで購入した場合に金融機関が持っている権利です。

これは万が一、債務者が支払えない状況になった場合に、その土地を担保として売り払うことができるというものです。

ローンが完済できないのであれば、別途完済するために必要なお金を用意する必要がるので注意しましょう。

古い家付きの土地を売却する場合

古い家付の土地は、そのまま売却することも可能ですが、なかなか買い手が現れない可能性があります。

この場合、売り方を検討し直す必要があるでしょう。

古い家を解体して更地にしてから売却したり、不動産会社に引き取ってもらう、リノベやリフォームを行うといった方法があるので検討しましょう。

ここで気をつけるポイントは、古い家が空き家であった場合、解体し更地にすると固定資産税が高くなるため、解体するタイミングは十分考慮してください。

隣接地との境界が明確でない場合

土地を売却する際には、土地の境界線を明確にしておく必要があります。

隣人との境界線は案外と曖昧になっているケースも多く、トラブルになりかねません。

いざ土地を売却するときは、どこまでが自分の土地なのか確認しておかなければ、売りに出すことができません。

以下のような書類に土地の境界線が明記されているため、確認できます。

上記はいずれも、最寄りの法務局やオンライン、郵送などで手に入れることができます。

書類で境界線が確認できない場合、隣人と土地家屋調査士などと立ち合いのもと、測量が必要です。

相続した土地を売却する場合

相続した土地は売却する前に必ず名義変更（相続登記）をおこなわなければ、売ることができません。

また後々のトラブルを防ぐために、事前に遺産をどのように分けるのか、誰が相続するのかをはっきり決めておく必要があります。

【買主】土地売買

ここからは土地を買いたい！という人向けに土地の購入の流れを解説します。

【買主】土地売買の流れ

• 1. 地域、予算の設定
• 2. 土地を探す
• 3. 買付証明書の提出
• 4. 契約締結
• 5. 引き渡し

まずはどの地域でどの程度の予算で、どんな広さの土地が必要なのかを決めて、土地を探しましょう。

ポータルサイトで検索したり不動産会社に問い合わせるなどして土地を探します。

気に入った土地を見つけたら、購入の意思を表す「買付証明書」を不動産会社に提出しましょう。

内覧や条件・価格の交渉などをおこない、同意のうえで契約を書面で取り交わします。

この時に手付金を支払いましょう。

契約書に記載されている引き渡し日に、残りの代金を支払い土地の引き渡しがおこないます。

【買主】土地売買にかかる費用

土地を購入する際は以下のような費用が必要になります。

【購入時にかかる費用】

【購入後にかかる費用】

インフラ整備とは、上下水道などの引き込みなどどんな整備をするかによって金額は大幅に異なります。

上下水道の整備費は特に高額で、100万円以上かかるケースが多いです。

【買主】土地売買に必要な書類

土地を購入する際には以下の書類を用意しておくと、スムーズに進められるでしょう。

【買主】土地売買の際の注意点

土地を購入する際は以下の点に注意しましょう。

• 土地の境界線を確認しておく
• 建築条件を確認しておく
• 土地の状態や立地条件を確認しておく

それぞれについて詳しく解説します。

土地の境界線を確認しておく

古い土地は境界線があいまいなものが多いため、契約前に土地の境界線は確認しましょう。

基本的には売主側が売却する前に明確にしていることが基本ですが、次にあなたがその土地を売却するとなった場合などにトラブルとなりかねない重要なポイントなので、購入時にしっかり確認しておくと安心です。

建築条件を確認しておく

購入した土地に住宅を建てる予定の場合は、どの土地の建築条件を確認しておきましょう。

苗なら、購入した土地のメン関いっぱいに建物が建てられるわけではなく、建物を立てていいスペースは定められているためです。

建蔽率（けんぺいりつ）、容積率などをもとに住宅面積を確認し、自分がイメージしたような家づくりが可能かどうか考えるようにしましょう。

土地の状態や立地条件を確認しておく

土地を購入するときは、土地のまわりの環境や自治体の制度についても、事前に確認しておきましょう。

土地購入後、いえを建ててから、「こんなに不便だと思わなかった」ということを防ぐためです。

近くにスーパーマーケットやドラッグストアなどの商業施設はあるか、コンビニまで徒歩圏内か、子育て世帯の場合は教育施設や病院、公園などの遊び場があるかどうかもチェックしておきたいポイントでしょう。

土地売買を個人間で行う場合の注意点

親族間や友人間で土地を売買する場合、不動産会社を仲介する必要はないように思うかもしれません。

個人間で土地の売買はできますが、書類作成など専門知識が必要な部分でトラブルが起こりやすいです。

例えば、引き渡し後に地盤沈下が怒った場合誰が責任をもつ義務があるのかなど、書類で決めておかなければならないものです。

こうした部分が曖昧になっていると買主と売主の間で訴訟問題になるケースもあるため、不動産会社に仲介してもらう方が無難でしょう。

まとめ

土地の売買の流れについて、売主・買主の視点から解説しました。

不動産会社が仲介に入ることで、土地の売買が初めてでもスムーズに進めることができます。

しかし売却後・購入後に発生する税金などについてはあらかじめ理解しておいた方が資金計画も立てやすいでしょう。