COLUMN不動産に関する記事

土地や家などを売却する場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は売却する不動産の金額によって異なりますが、土地の売却金額が高額になる際は、仲介手数料が大きな負担となる可能性があるため、注意が必要です。

本記事では、土地売却にかかる仲介手数料の上限や計算方法、値引きのデメリット、その他の費用や税金について解説します。

これから土地を売却する人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

土地売却の仲介手数料の相場

仲介手数料とは、土地の売買取引が成立したときに不動産会社に支払う報酬です。

土地売却にかかる仲介手数料の上限は、法律によって定められており、売却金額によって異なります。

売却金額ごとの仲介手数料の上限の計算式は、以下のとおりです。

たとえば、土地の売却金額が1,500万円の場合で計算します。

• 【200万円以下の部分】200万円×5%+消費税＝11万円
• 【200万円超400万円以下の部分】200万円×4%+消費税＝8万8,000円
• 【400万円超の部分】1,100万円×3%+消費税＝36万3,000円

合計で、56万1,000円となります。

上記の計算方法だと時間がかかるため、400万円を超える売却金額の場合は、一般的には以下の速算式を使います。

土地の売却金額が1,500万円の場合の速算式は、以下のようになります。

こうして計算してみると、速算式でも通常の計算式と同じ結果となります。

400万円を超える土地売却の仲介手数料を調べる場合は、速算式を使うことをおすすめします。

土地売却の仲介手数料が上限を超える例外的ケース

先述のとおり、仲介手数料は基本的には上限が定められていますが、例外が2つあります。

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例

2018年1月1日より仲介手数料の料率が改正され、物件売買金額が400万円以下の場合、売主から最大18万円受け取ることが可能になりました。

こうした低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例といいますが、改正された目的は、現在問題になっている空き家の流通を活性化させることです。

空き家は地方にある場合が多く、通常の売買と比べ、現地調査でかかる交通費や手間がかかるのに対し、仲介手数料が安いという問題がありました。

特例によって、交通費などの必要経費を上乗せできるようになったため、以前よりも空き家の売買が活発になったといわれています。

ただし、媒介契約を締結する際に、現地調査にかかる交通費などの追加費用などの報酬額についてはあらかじめ売主に対して説明し、両者で合意する必要があります。

依頼者が特別に依頼して発生した費用

一般的に、土地売却のための広告費や、検討する人を現地案内する交通費は仲介手数料に含まれます。

しかし、以下の場合は例外として請求される可能性があるため、注意が必要です。

仲介手数料に含まれるのは、あくまで土地売却における通常の売却活動にかかる費用です。

売主の希望でかかった費用は請求される可能性があるため、注意しましょう。

ただし、不動産会社はこれらの費用を仲介手数料とは別に請求することを、事前に売り主から了承をもらう必要があります。

土地売却の仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なりますが、一般的には売買契約時に50%、引渡し時に残りの50%を支払うことが多いです。

仲介手数料はあくまで成功報酬のため、売買契約前に支払う必要はありません。

実際に土地を売却する場合は、売買契約時に手付金を受領し、引渡し時に残金を受領するため、その中から支払うことが多いでしょう。

土地売却にかかる仲介手数料の値引きは難しい

一般的に土地売却にかかる仲介手数料を値引きすることは難しいですが、値引き自体は可能なため、値引きに応じてくれる不動産会社もあります。

しかし、仲介手数料の値引きにはデメリットがあるため、注意が必要です。

より高く土地を売却してもらうためには、仲介手数料の値引きはしないほうがよいでしょう。

仲介手数料を値引きするデメリットは以下のとおりです。

それぞれについて解説します。

土地売却に力を入れてもらえない可能性がある

仲介手数料を値引きした結果、売却の対応を後回しにされる可能性があります。

仲介手数料で支払う費用が安くなっても、土地の売却が遅れることで損害を被ることがあり得ます。

不動産会社の中には、正規の仲介手数料かどうかで態度を変える会社があるため、注意しましょう。

広告費をかけてもらえない可能性がある

仲介手数料には、土地売却のための広告費が含まれています。

仲介手数料の値引きをすることによって広告活動を制限し、土地の売却自体が難航する可能性があるでしょう。

土地売却で仲介手数料以外にかかる費用・税金

土地売却には、仲介手数料の他にも、費用や税金がかかります。

詳しく見ていきましょう。

印紙税

土地などの不動産を売却する場合は、印紙税を納める必要があります。

印紙税は、売買契約書に売買金額に応じた収入印紙を貼付して納税します。

再利用防止のため、印鑑での消印が必要です。

売買契約書に記載される契約金額ごとの印紙税額は、以下のとおりです。

なお、令和6年3月31日までに作成される売買契約書であれば、軽減税率が適用されます。

売買契約書に貼付する収入印紙は、不動産会社が用意し、諸費用で精算されることが多いですが、念のためチェックしておきましょう。

引用：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

抵当権抹消費用

住宅ローンを借りて土地を購入している場合で、まだ完済していないときは、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の費用の内訳は、以下のとおりです。

土地売却の際は、所有権移転登記をするため、司法書士に依頼することが一般的です。

このときの報酬額は、依頼する司法書士や地域によって異なります。

所得税、住民税、復興特別所得税

土地売却によって利益がでた場合は、確定申告をして所得税、住民税を支払う必要があります。

所得税に関しては2013年から2037年までは、復興特別所得税（基準所得税額×2.1%）がプラスされます。

土地を売却した際に得られる利益のことを譲渡所得といい、土地の売却金額から取得費と経費を差し引いたものです。

土地売却によって譲渡所得が発生しなければ、所得税と住民税はかかりません。

譲渡所得にかかる税率は、土地を売却するまでの所有期間によって異なります。

土地売却までの所有期間ごとの税率は、以下の通りです。

なお、所有期間の5年超えというのは、土地を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判断されるため注意が必要です。

土地の測量費、建物の解体費

必要に応じてかかる費用には、土地の測量費や建物の解体費も挙げられます。

土地の測量費

土地の境界がはっきりしていない場合は、測量する必要があります。

境界が曖昧なままだと、立地など他の条件を満たしていた場合でも契約にならないことも多いため、注意しましょう。

土地すべての境界を測量する場合は確定測量となり、35～80万円の費用がかかります。

また、境界が確定している場合でも、道路工事の影響などで境界杭がなくなっている場合があるため、測量会社に境界杭の再設置を依頼しましょう。

建物の解体費

土地売却に際し、契約条件として建物の解体が必要な場合もあります。

建物の構造ごとの解体費用の目安は、以下のようになっています。

建物の解体費は、解体業者や地域によって変わるため、不動産会社に紹介される以外にも、自分でもインターネットなどで探し、複数社に依頼して比較することをおすすめします。

見積理金額だけでなく、見積りの内訳や作業の手順の説明など含めて総合的に判断して、依頼する解体業者を選びましょう。

また、建物の解体は、音や道路の通行など近隣に迷惑をかけることになるため、工事を始める前に近隣に挨拶する必要があります。

誠実に対応してくれる解体業者かどうかも、見極める材料としては大切な項目といえます。

土地の売買契約がキャンセルされた場合、仲介手数料はどうなる？

土地の売買契約後に、契約そのものがキャンセルされることがあります。

売買契約が成立しなかった場合でも仲介手数料がかかる場合があるため、注意しましょう。

仲介手数料がかかる場合とかからない場合は、それぞれ以下のようになっています。

住宅ローン特約は、住宅ローンが通らない場合は白紙解約ができることをいい、買い替え特約は期限内に買い替えができない場合は白紙解除できることをいいます。

一般的に、売買契約がキャンセルになった場合の仲介手数料の取り扱いは、媒介契約書に記載されています。

しかし、売主に一方的に不利益な内容の場合は、仲介手数料を支払う必要がない場合もあります。

不動産会社と媒介契約を締結する際は、売主に不利益な条件がないか、慎重に内容を確認することをおすすめします。

まとめ

土地売却における仲介手数料は、一般的に不動産会社が計算して請求します。

この際に、不当な金額を請求されることや、本来支払う必要のない広告費などを請求されることを防ぐためにも、仲介手数料に関して理解を深めておくことが大切です。

この記事を参考に、後悔のない土地売却ができるようにしてください。