不動産に関する記事

共有持分になっている私道とは、道路を複数の人で所有している道路のことです。

公道と私道は、見た目が似ていても内容や取り扱いがまったく異なります。

私道はよくトラブルを発生させてしまう道路でもあり、私道を所有することにはメリットやデメリットがあります。

本記事では、私道と公道の違い、共有持分になっている私道を所有するメリットやデメリット、トラブル事例や売却するときに注意すべきポイントを解説します。

共有持分になっている私道とは

道路には、様々な種類があり、公道といわれる道路や私道といわれる道路があります。

公道も私道も見た目は同じ道路ですが、法律上はまったく違います。

この違いを説明していきましょう。

公道

公道とは道路法上の道路のことです。

道路法上の道路とは、道路交通法が適用される道路であり、国や市などの行政が管理を行っている道路のことをいいます。

行政が管理している道路のため、公共物という扱いとなり、補修や管理などは行政で負担してくれます。

私道

私道とは個人が所有している道路です。

私道は所有している個人が管理しなければならず、補修などの修繕も所有している個人が行います。

公共物ではないため原則道路交通法は適用されませんが、公道と接している私道については道路交通法の適用を受けます。

私道には共同所有型私道と相互持合型私道という2種類の道路があります。

この2種類の道路の違いを紹介していきます。

共同所有型私道

共同所有型私道とは、私道に私道持分をつけて私道持分を持っている人で管理や修繕を行う道路のことです。

なお、私道持分とは私道の維持管理を行う人が、私道である1つの土地を共有して全員で所有していることを指します。

相互持合型私道

相互持合型私道とは、私道自体を分割し、分割した私道を利用する人が単独名義で所有している私道のことです。

なお、相互持合型私道の場合は、地役権が設定されていることが多くあります。

地役権とは一定の目的の範囲内で、他人の土地を自分の土地のために利用する権利のことです。

相互持合型私道を通行するときは、他人の土地の上を通過することになるため地役権が設定されていないと私道を利用することができません。

そのために、地役権の1種である、通行地役権を私道全体に設定します。

地役権は登記されてある場合と、登記されず承諾書の締結のみしている場合があります。

共有持分になっている私道のメリット・デメリット

共有持分になっている私道にはメリットとデメリットがあります。

この共有持分になっている私道のメリットとデメリットについて、メリットとデメリットに分けて紹介していきます。

共有持分になっている私道のメリット

共有持分になっている私道のメリットは、公道に接していなくても建物が建築できる可能性があることです。

建物建築をする場合には、4m以上の道路に2m以上の間口が接していることと建築基準法で定められています。

そのため、本来は公道に接していない土地上には、建築物は建築できません。

しかし、公道に接している私道がある場合は、特別に公道に接していなくても建築物を建築する許可が原則下ります。

ただし、私道も公道と同じく道路の幅や接している間口などの制限を受けることには注意が必要です。

共有持分になっている私道のデメリット

共有持分になっている私道のデメリットは、私道を所有している部分に固定資産税が課税されること、私道を維持管理しないといけないことです。

私道の共有持分を持っていると、金銭的な負担が増えてしまいます。

もし私道が大きく、面積がかなりある場合は、固定資産税の金額も大きくなる上に維持管理も大変になってきます。

よく公道では道路の維持修繕が行われていますが、道路は意外と傷みやすく維持修繕が多く発生します。

通常はアスファルト舗装の道路は耐用年数を10年として設計・管理をしますが、私道の維持にそこまでお金をかける人はさほど多くはないでしょう。

私道で車通りが少ないとはいえ、十数年に1回は補修費用を負担しなければならない可能性があります。

共有持分になっている私道のトラブル例

共有持分になっている私道の場合、共有持分を持っている他の人とトラブルになることがあります。

どのような内容でトラブルが起こりやすいのか紹介します。

道路の掘削工事ができない

道路の掘削工事は、民法で定められている共有物の変更行為に該当します。

そのため、工事を行うには共有者全員の許可が必要です。

もし私道の共有者の1人でも道路の掘削工事に反対する人がいれば、工事はできません。

道路の掘削工事ができなければライフラインを引くことができないため、土地を購入したのに住宅が建築できないということになります。

このようなことが起きないよう、道路の掘削工事をするときには、あらかじめ掘削工事の承諾書を取得しておきましょう。

私道が傷んでいても補修に協力してくれない

私道が傷んでいた場合に私道全体を補修するのは、共有物の管理行為に該当するため、共有者全体の過半数の同意がなければ行うことができません。

私道の一部を補修する場合には共有物の保存行為に該当するため、共有者の同意なしで一部だけ補修することはできますが、道路通行の承諾をとっていないときに、道路を補修すると工事車両の通過などで問題が発生することがあります。

そのため道路を一部補修するときでも、共有者から補修の承諾書を取得しておきましょう。

私道の修繕にかかった費用や固定資産税を負担してくれない

共有物の補修にかかった費用や固定資産税は原則、持分割合に応じて負担します。

たとえば、私道の補修に100万円かかり、共有者が5人いた場合は、1人20万円の負担をします。

しかし、補修した費用の負担をしたくない、という人が出てくるかもしれません。

また、固定資産税についても補修と同じく、共有持分によって税金をそれぞれが負担する必要がありますが、共有者のうちの1人が支払わないと、他の共有者に支払い請求が来てしまいます。

これは共有者全員が固定資産税納税の連帯債務を負っているという考え方があるからです。

費用が発生することについては、特に義務を果たしてくれない人が出てきやすいため、あらかじめ共有者全員で負担分について打ち合わせをしておくことが重要です。

私道に接する土地を売却するときの注意点

私道に接する土地を売却するときには、通常の土地を売却するときに比べ注意しなければならないことがあります。

ここからは、私道に接する土地を売却するときに注意しなければならないことを、項目ごとに分けて解説します。

私道の権利などを明確にしておく

不動産売買を行うときには、売却する不動産にどのような私道の権利があるのか買主に伝えなければなりません。

そのため、私道の権利を明確にしておきます。

買主に影響する私道の権利とは、次の権利のことをいいます。

買主には、不動産仲介会社が重要事項説明書で不動産の内容を説明しなければなりません。

これら事項は重要事項説明書に記載しなければならない事項のため、不動産仲介会社に私道の権利や取り決めがどのようになっているのか、正確に伝えておきましょう。

私道が建築基準法を満たしているか確認する

建物を建築するには建築基準法に定める条件をクリアする必要があるため、土地と接している私道が建築を建築する道路の条件をクリアしているか確認します。

建物を建築する道路の条件は、原則、道路の幅が4m以上、4m以上の幅の道路に2m以上接していることです。

この条件を満たしていない場合は、建築ができない土地として扱うことになります。

建築ができない土地は購入者の需要がないため、相場よりかなり低い金額でしか売買ができません。

接している私道に共有持分を持っていない場合の対処

私道に接している土地でも共有持分を持っていない私道だった場合、通行する権利や建物を建築する権利があることを私道の所有者から書面で取得しなければなりません。

持分がない私道を利用することは、他人の土地を使わせてもらっているということです。

この場合、私道の所有者の一存で利用をしないようにと言われてしまう可能性があります。

このような状態では、買主からすると購入するリスクが高すぎるため、売却できる可能性が大きく低下してしまいます。

そのため、私道の所有者から通行する権利・掘削する権利・建物を建築することに同意すること、各項目を認めてもらうために金銭を支払うことを明確に書面で残しておきましょう。

まとめ

道路には主に公道と私道という2種類の道路があります。

また、私道に関しては共同所有型私道、相互持合私道に分かれます。

共同所有型私道では、共有持分を私道につけて共有者とともに維持管理・納税をする必要があります。

共有者同士でのトラブルが起きやすいため、共有者で私道をどのように取り扱うかなど、私道の権利を明確にしておかなければなりません。

共有持分になっている私道に接している不動産を売却するときも、私道の権利を明確にしておきましょう。

買主が安心して購入できるような状態にしておけば、共有持分になっている不動産でも売却がスムーズにいく可能性が高まります。