COLUMN不動産に関する記事

共有部持分の売却は、他の共有者の同意の必要なく、単独で行うことができます。

単独で勝手に売却できるため、知らないうちに共有者が共有持分を売却していた、ということも起こりえます。

しかし、共有持分の売却はトラブルを引き起こしやすいため、売却するときには注意しなければなりません。

本記事では、共有持分に関わるトラブルを紹介します。

その他にも、共有持分を売却する方法や売却にかかる費用、トラブルの対処法なども解説しますので最後までお付き合いください。

共有持分は売却できる！

共有している不動産を維持していくためには、共有者の関係が良好であることが求められます。

なぜなら共有不動産の大規模修繕などは、共有者の過半数の同意が必要となるなど維持修繕をするのにも共有者の同意が必要だからです。

しかし、共有持分の売却については自らの意思でのみ、つまり単独で行うことができます。

そのため、共有状態を自分一人の意思で解消できます。

ただし、共有持分を売却するときには注意点があるため、その注意点について紹介していきます。

個人の第三者に売却することは難しい

共有持分を保有していても不動産の利用が限られるため、個人の第三者が購入することはなかなかありません。

共有している不動産は前述した通り、大規模修繕を行うにも共有者の過半数の同意が必要ですし、賃貸に出そうにも賃貸借契約締結にも過半数の同意が必要となります。

そのため、個人の第三者が共有持分を購入するメリットは少なく、共有持分を売却する先はほとんどが不動産買取会社になります。

共有持分売却は買取になるため安くなる

共有持分の売却先は前述の理由のため、ほとんどが不動産買取会社になります。

不動産買取会社は、他の共有者に購入した共有持分を転売、あるいは他の共有者の持分も買い取り、不動産全体を売却する目的で共有持分を購入します。

このような事業目的で共有持分を購入するため、共有持分の購入金額は安くなってしまいます。

共有持分を売却する方法

共有持分を売却する方法としては、不動産買取会社に売却する以外にも方法があります。

不動産買取会社以外に共有持分を売却する方法を紹介していきます。

他の共有者に共有持分を購入してもらう

共有持分を売却する方法の1つ目は、他の共有者に共有持分を購入してもらうという方法です。

共有者は親族であるケースが多く、話し合いで共有持分を購入してくれることがあります。

共有者としても共有持分が追加されることにより、共有している不動産を自分の意思で利用しやすくなるなどのメリットがあるため、共有持分の売却に応じてくれることがあります。

このケースで注意が必要なのが、共有持分の売買価格をどのように設定するのかです。

親族だからといって安すぎる、あるいは高すぎる価格設定にするとトラブルになるため、費用はかかるものの不動産鑑定士など専門家の意見をもとに売却金額を決定するのが望ましいといえます。

他の共有者とともに不動産全体を売却する

共有持分を売却する方法の2つ目は、他の共有者とともに不動産全体を売却するという方法です。

共有している不動産を売却するときには、共有者全員の同意が必要となります。

しかし、共有者全員の売却同意が取れるのであれば、この方法が最もトラブルが起きにくく売却しやすい方法となります。

不動産の売却価格を決める不動産会社の査定は無料であることがほとんどです。

また不動産売買は多く行われているため相場が形成されており、売却価格の査定に差が出にくいことから売却価格に共有者全員の納得が得られやすいという利点があります。

共有している不動産が土地の場合は分筆し売却する

共有持分を売却する方法の3つ目は、共有している不動産が土地の場合は分筆し、売却するという方法です。

土地は建物と異なり、土地を分割することができます。

これを利用し、共有者と話し合い、土地を持分割合に応じて分筆します。

そして、分筆した土地はそれぞれの共有者が単独名義とできるため、分筆後の土地は自分の意思だけで売却することが可能となります。

土地を分筆する場合には、共有者同士で境界線を決めなくてはならず、単独で分割はできないことと、分筆するためには土地家屋調査士に依頼する必要があり、確定測量から行うと費用がかかることが難点です。

共有持分の売却時にかかる費用の内訳・相場

共有持分を売却するときには、費用がかかり、また税金を納税しないといけません。

ここからは、共有持分を売却するときにかかる費用の内訳や相場を紹介していきます。

登記費用及び登録免許税

共有持分を売却するときには、登記費用がかかります。

売却をする際には、売渡証書という書類を作成し、法務局へ提出します。

この売渡証書を司法書士に作成してもらうと2万円前後かかります。

また、抵当権を共有している不動産に付けている場合は、抵当権抹消費用として抵当権を1件抹消する毎に1,000円の登録免許税を納税する必要があります。

譲渡所得税

共有持分を売却するときに売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税の3つから構成されます。

売却益が出たかどうかの計算は難しいため、税理士などの専門家に譲渡所得税が課税されるのかどうか、あらかじめ確認しておきましょう。

印紙税

共有持分を売却するときに締結する契約書は課税文書のため、契約書に収入印紙を貼付して納税する必要があります。

印紙税は、共有持分をいくらで売却するのかにより納税する金額が変わります。

印紙税の主な金額は、次のとおりです。

参考：国税庁

仲介手数料

共有持分を売却するときに、不動産仲介会社を通して売却を依頼すると仲介手数料が必要になります。

仲介手数料は、共有持分の売買金額によって金額が変わります。

仲介手数料の計算方法は、次のとおりです。

この表で計算した金額に消費税（10%）が課税されます。

確定測量及び分筆費用

土地を分筆して売却する場合には、確定測量を行った上で分筆登記をする必要があります。

確定測量、分筆登記ともに土地家屋調査士に依頼します。

確定測量はおおよそ50万円前後、分筆登記はおおよそ10万円前後かかります。

共有持分の売却時に起きうるトラブル

共有持分の売却時には、様々なトラブルが発生し得ます。

ここからは、共有持分の売却時に起きうるトラブルを紹介していきます。

不動産買取会社が他の共有者に持分買取などを請求した

売却先が不動産買取会社であった場合、他の共有者に共有持分を売却してほしい、買い取った共有持分を買ってほしいなど強く請求することがあります。

このことに対して他の共有者が感情的になると、共有持分を売却した人へなぜ共有持分を不動産買取会社に売ったのだと、険悪な関係になってしまいます。

また、不動産買取会社は他の共有者が共有持分を売っても買ってもくれないということが分かると、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こすことがあります。

共有物分割請求訴訟とは、不動産の共有者の一人が、他の共有者に対して、不動産を自分一人の単独名義にしてほしいと裁判所へ申し出ることです。

この共有物分割請求訴訟は法的に強制力があるため、訴訟を起こされてしまうと提訴された共有者はこの訴訟に対応しなければならないようになります。

共有物分割請求訴訟まで起こされてしまうと、弁護士に依頼して対応しなければならないため、共有者にとっては大きな負担となります。

このようなことにならないよう極力、共有持分は不動産買取会社へ売却しないよう配慮する必要があります。

共有持分をかなりの安値で売却してしまった

共有持分の売買は件数が少なく、相場というものが形成されていません。

そのため、不動産買取会社1社だけに共有持分の相場を確認するだけでは、売却できる正確な金額が把握できないことがあります。

その結果として、かなりの安値で共有持分を売却してしまうということが起きてしまいます。

共有持分の正確な金額を知るためには、不動産鑑定士などの専門家に依頼して確認します。

しかし、不動産鑑定には費用がかかるため、費用の見積もりを取得することが重要です。

【補足】他の共有者が共有持分を売却したときの対処法

共有持分のトラブルは、自分が共有持分を売却したときだけではなく、他の共有者が自分の共有持分を売却したときにも起こります。

ここからは、他の共有者が自分の共有持分を売却したときの対処法を紹介します。

自分の共有持分も売却してしまう

他の共有者が共有持分を売却したときに、自分に不動産を維持する気持ちがなければ、自分の共有持分も売却します。

そうすれば、共有状態が解消できるため、共有不動産を維持する負担がなくなります。

共有持分を買い戻す

前述の話とは逆に、どうしても共有不動産を維持し続けたいときには、売却されてしまった共有持分を購入した人から買い戻します。

買い戻すと、共有人数が2人だった場合には一つの土地となりますので、その後売却や賃貸がしやすくなります。

共有物分割請求訴訟されたら専門家に相談

共有持分を購入した人から共有物分割請求訴訟が提起されてしまったら、弁護士などの専門家に相談して対応しましょう。

共有物分割請求訴訟は強制力があるため、必ず対応しなければなりません。

まとめ

共有持分は共有者の同意なく、自分一人の意思で行うことができます。

そのため、内緒で共有持分を売却することもできますが、共有者にあらかじめ伝えておかないとトラブルが発生する可能性が高まります。

特に不動産買取会社に共有持分を売却するときには、他の共有者にその旨をはっきりと伝えておきましょう。

不動産買取会社から、共有持分の売却や買取の請求が他の共有者に行く可能性を事前に知ってもらうべきです。

共有持分の売却はトラブルが起きやすいため、共有者全員でしっかりと話し合いを行っておくことが重要です。