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賃貸アパートやマンションに入居して2年が近づくと、気になることがありませんか？

賃貸借契約の更新にともなう更新料の支払いを思い出して、気が重くなる方もいるかもしれません。

一方で大家さんにとっては、更新料は貴重な収入源です。

「〇号室の更新が近づいているな、〇円収入がある」と楽しみかもしれません。

ですが、最近では礼金無し、更新料なしなどの物件も出てきています。

更新料とはそもそも支払うべきものなのか、気になる方もいるでしょう。

そこで、更新料の支払い義務の法的な根拠、更新料の内訳・相場や高いと感じたときの対処法などを解説します。

加えて、国土交通省の調査による「更新料を徴収する主な理由」も紹介しつつ、アパートやマンションの経営においての更新料を検討します。

更新が近づいている賃借人の方や大家さんはぜひ参考にしてください。

アパートやマンションの更新料とは

賃貸物件の更新料とは、賃料とどう違うのか、また、法的な根拠や慣習につき解説します。

昔から、アパートやマンションの賃貸借契約を更新する際、大家さんに次の期間の契約更新に対する対価的な意味合いで支払われていたのが更新料です。

更新料は賃料と違い、賃貸借契約の要素（必ず取り決める必要のある内容）ではありません。

ただし、当初の賃貸借契約時に、通常は更新料を取り決めることが多く、その取り決めがある場合に限って、請求を認められるのが更新料です。

つまり、賃貸借契約締結時に賃借人と賃貸人（大家）が合意することで発生する対価です。

合意がないのであれば、大家さん側から請求はできませんし、賃借人に支払う義務はありません。

この点が賃料との大きな違いです。

賃料は、アパートやマンションを借りた人が「タダで貸してもらっていない限り、必ず支払うものです。

また、賃料の滞納と更新料の支払い遅滞では、大家さんと信頼関係が破壊されたかどうかの認定が異なることがあります。

詳しくは後述します。

アパートやマンションの更新料の内訳

アパートやマンションの更新料請求書には、「内訳」と書いてあることが多いのですが、厳密に言えば「内訳」はありません。

「内訳」があるとすれば、下記となります。

• ・更新料（大家さんに支払うもの）
• ・大家さんが課税事業者の場合は消費税
• ・火災保険料（損害保険会社に支払うもの）

この中で、特に火災保険料は当初の賃貸借契約に定められているかどうかによって支払うか否かが変わります。

アパートやマンションの賃貸借契約時の火災保険加入義務は、法律で定められているわけではありません。

しかし賃貸借契約を結ぶ際、大家さん指定の火災保険への加入を義務づけることが多くなっています。

火災保険では水漏れなどにも対応する保険があり、火事だけでなく階下への水漏れ等への備えがないとアパートやマンションの賃借人同士のトラブルになりかねません。

そこで、賃貸借契約締結時と更新時の双方で、火災保険加入を条件とする大家さんが多くなっています。

なお、更新料は大家さんに支払う金銭であり、火災保険料は損害保険会社に支払う対価です。

大家さんや不動産管理会社が損害保険代理店などでない限り、火災保険料を預かることはできても、手数料などを火災保険料に上乗せすることはできません。

また、更新時に不動産管理会社に更新手数料を支払う条件となっている賃貸借契約もあります。

この更新手数料も法律上の定めはありません。

これも賃貸借契約締結時に取り決めを要します。

【地域別】アパートやマンションの更新料の相場

次に、【地域別】アパートやマンションの更新料の相場を見ておきます。

国交省が2019年に発表した相場を御紹介します。

更新料の平均（月の賃料に対する割合）

参考元：国土交通省

このうち、京都、大阪、兵庫の場合は注意を要します。

京都、大阪、兵庫などの地域では、更新料という位置づけではなく、敷引金という償却される性質の金銭を交付する慣習があります。

なお、更新料については、高額過ぎると取り決めそのものが無効とする最高裁判決があります。

必ずしも更新料を月額の賃料より高くとってはならないという規制はありませんが、高額過ぎる設定には注意しましょう。

アパートやマンションの更新料の支払いタイミング

アパートやマンションの更新料の法的な位置づけがわかりました。

では、更新料はどのようなタイミングで支払うべきでしょうか

やはり、更新料支払い時期は当初の賃貸借契約での取り決めに従います。

一般的には期間満了期日（更新日）の1～2か月前に、不動産管理会社や大家さんは賃借人に対して「更新のお知らせ」を書面にておこないます。

この書面で指定された更新料支払い期限が、支払いのタイミングです。

更新料支払い期限は、前述の通り「賃貸借契約更新〇日前までに支払うものとする」など、当初の賃貸借契約により定めますが、アパートやマンションの店舗やビルなどの場合は更新の手続き期限が早めに定まっていることがあります。

しかし、一般のアパートやマンションでは、あまり慣習から離れた時期の設定は、後のトラブルになりかねないので注意しましょう。

アパートやマンションの更新料を払わなかったらどうする？

アパートやマンションの更新料を賃借人が払わなかったらどうなるでしょうか？

当初の賃貸借契約で更新料支払いの合意がされている以上、賃借人には更新料支払い義務があります。

繰り返しになりますが、更新料はたしかに民法で明確に定められているわけではありません。

民法は契約自由の原則をとっています。

前述の通り、民法に定められていない更新料の取り決めも有効です。

更新料の額がよほど公序良俗に反しないかぎり、大家さんは更新料を請求する権利を有し、賃借人は支払う義務を負っています。

民法上の金銭支払い義務を負う人が義務を果たさなかった場合は「債務不履行」となります。

更新料の支払い義務を怠った場合も、債務不履行にあたります。

賃借人が債務不履行に陥ったときは、大家さんは賃貸借契約を解除することができます。

賃貸借契約が解除されるということは、賃借人はアパートやマンションから退去しなければならない可能性があるでしょう。

ただし、アパートやマンションは、賃借人の生活の本拠であることが多いことから、一般の契約とは違う法的な保護が賃借人に与えられています。

更新料支払い義務を怠っているからといって、即退去ということではありません。

その違反の態様や通常の賃料の支払い状況などを総合して考えなければなりません。

大家さん側は、更新料不払いのみをもって急な退去要求等を行う際は、注意してください。

アパートやマンションの更新料が高いと感じたときの対処法

アパートやマンションの更新料は、当初の賃貸借契約時の合意によることがわかりました。

言い換えれば、合意しないという選択肢もあるということです。

たとえば、アパートやマンションの入居募集条件が以下の例でみてみましょう。

• ・賃料：月10万円
• ・期間：2年
• ・更新：2年経過後可、ただし賃借人は賃料1か月分の更新料を支払う

賃料は納得できるけれども2年後の更新料を支払いたくないという人もいるでしょう。

その場合は、当初の賃貸借契約時で「更新料はなし」「更新料は1か月分の賃料の半額」と、交渉することはできます。

ただし大家さんにしてみれば、1人の賃借人だけ優遇するわけにいきません。

他の賃借人に知れてしまったとき、更新料をもらえなくなってしまうからです。

または「〇号室の人は更新料は無しというなら、払った更新料を返してください」と他の号室の入居者から言われてしまう可能性もあります。

大家さん側としてはなかなか、更新料減額や免除の交渉には応じることはできないでしょう。

アパートやマンションの更新料の理由と賃貸経営戦略

最後に、更新料を徴収する主な理由についても調査結果を紹介します。

また、更新料と不動産管理会社との関係についてもお伝えしますので、賃貸経営者の方は、ぜひ参考にしてください。

更新料を徴収する主な理由

前述の国土交通省の調査では、更新料を徴収する主な理由は以下のとおりでした。

更新料を徴収する主な理由

更新料を収入源として考える大家さんもいますが、長年の慣習だからという理由が目立ちます。

しかし、賃借人は更新料の負担を考えて、2年おきに引っ越してしまうこともあります。

また、競合物件が多い地域では、築年数が古い物件や、駅から遠い物件は空き室がなかなかうまらないケースもあるでしょう。

そのような物件で更新料を設定することが、本当に賃貸経営上よいかどうかを検討する必要があります。

更新料は必須ではありません。

習慣だけにとらわれず、更新料を取るべきかどうかは、次の事項を総合的に考慮して決めるべきでしょう。

• ・地域の賃貸物件供給状況
• ・アパートやマンションの築年数、間取り
• ・空室率
• など

不動産管理会社の事務手数料

アパートやマンションの管理委託契約では、不動産管理会社に更新手続きを代行してもらい、その報酬として事務手数料を払う取り決めがなされていることも多いでしょう。

しかし、慣習上「更新事務手数料として、更新料の半分」などの取り決めが多いのも確かです。

この更新事務手数料は、本来は大家さんの費用から支出すべきものです。

更新料を賃借人に負担させている趣旨が、更新手数料を不動産管理会社に取られるからとなっていないか、検討すべきケースもあるでしょう。

しかし、更新料をとることで入居者が引越してしまうのでは、賃貸経営上マイナス要因です。

大家さんは、不動産管理会社との関係性も巧く構築しつつ、入居者目線も大切にしてください。

まとめ

賃貸物件の更新料の法的な根拠や支払い義務について見てきました。

また、更新料と火災保険の関係、更新料の相場も参考になったでしょうか？

アパートやマンションの更新が近づいている方は、更新料の内訳も確認してみてください。

大家さん側は「更新料を必ず取る」と考えるのではなく、賃貸経営戦略として更新料を見直すのも大切です。

不動産管理会社との関係が心配な場合は、よく経営上の問題点を伝えましょう。

不動産管理会社に支払う更新手数料や広告料が重ければ、大家さん自身で更新の手続きをすることは難しくありません。

大家さんが入居者に配慮した経営をしているアパートやマンションは、空き室も少なくなります。

賃借人と大家さんが納得できる契約が、賃貸経営が長く続く秘訣です。

オーナーチェンジなど検討中の方は、よいアドバイスをしてくれる不動産会社に相談してみるとよいでしょう。