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戸建てはマンションよりも売却することが難しいといわれています。

これは戸建てがマンションと異なり、間取りや建物の構造が多岐にわたるため、同じ地域の取引事例を参考に価格を出すことが難しいためです。

この記事では、これから戸建ての売却を考えている人向けに、戸建てを査定する流れや、査定時のチェックポイントを建物・土地それぞれについて解説しています。

この記事を読めば、戸建ての査定方法や相場、注意点がわかります。

戸建ての売却は難しいのか？

戸建ての売却は、土地やマンションに比べて難しいといわれています。

これは戸建て住宅は、マンションと違い、間取りや建物の構造などが物件によってバラバラで、同じエリアの取引事例だけでは査定額を出すことは難しいという特徴があるためです。

一方、マンションなら、他の同じくらいの間取りの部屋の取引事例を確認すれば、査定額はある程度想定がつきます。

また、戸建て物件は、間取りや設備、デザインなどを自由に決めることができます。

そのため、独自性が強くなりがちで、買い手が見つかりにくい点も戸建ての特徴です。

売却をするなら、万人受けをする間取りであるマンションの方が売りやすい傾向があります。

戸建ての売却査定を行う流れ

戸建ての売却査定をスムーズに行うためにも、まずは全体の流れをおさえておきましょう。

査定準備

まずは、戸建ての売却査定を相談する前に、事前準備や必要書類をそろえておきましょう。

まず、必要な事前準備としては以下の通りです。

また、公的書類があれば売却査定もスムーズに進みます。

査定準備として用意しておきたい、主な書類は以下の通りです。

なお、登記事項証明書や登記簿謄本、地積測量図は、法務局でも取り付けることができます。

不動産会社に査定を依頼

戸建ての売却査定の準備や必要書類が整ったら、不動産会社に査定を依頼します。

しかし、戸建ては物件の間取りや構造などの独自性が強い傾向があり、取引事例だけで査定額を出すことが難しいことがあるため、できれば戸建ての売却査定を得意とする不動産会社に依頼をするとよいでしょう。

また、一社だけではなく、複数社に査定を依頼して、比較をすることも重要です。

査定結果

査定結果は、おおよそ1週間程度でわかります。

査定の根拠や売り出し価格を確認して、査定結果が納得いくものであれば、媒介契約に進みます。

戸建ての査定相場

戸建ての査定相場を左右する要素は数多くありますが、主に立地や築年数の影響を大きく受けます。

戸建ての査定相場と立地の関係

戸建ての査定相場は、物件がどこにあるかによって大きく異なります。

公益財団法人　東日本不動産流通機構の月例速報によると、2021年11月の首都圏地域別中古戸建て住宅成約価格は以下の通りです。

あくまでも平均ですが、一般的には都市部に立地しているだけで戸建ての査定にはプラスに働き、地方に行くほどマイナスに働く傾向があります。

その他、駅やバス停、商業施設や医療機関などが最寄にあると、査定にプラスに働きます。

戸建ての査定相場と築年数の関係

国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状「戸建て住宅の価格査定の例」によると、木造戸建て住宅の市場価値は、新築後約10年を経過すると資産価値は新築時の50％まで低下。

15年経過すると新築時の20％に低下。

それ以降はおおよそ10％前後で推移していきます。

築年数以外にも様々な要件をもとに、査定相場は総合的に判断されるものですが、戸建ての場合は築年数が古くなるほど査定においてはマイナスに働く傾向があります。

戸建ての査定で見られているポイント

不動産査定方法のうち、戸建ての価格査定ではどのような点を重視しているのでしょうか？建物と土地のケースにわけて解説します。

建物の査定で見られているポイント

建物の価格査定で重視されるポイントは以下の通りです。

※1) 5が最も影響度が大きく、数字が小さくなるほど影響度は小さい

各ポイントについて解説します。

建物の構造

建物の構造とは、建物がどのような建築材料を用いて作られているかを表します。

単価が高い建築材料が使われている建物ほど、査定額も高くなります。

なお、国税庁の地域別・構造別の工事費用表(1㎡当たり)【令和3年分】より、建築材料別、1㎡あたりの工事費用の全国平均は以下の通りです。

築年数

築年数が古い戸建てほど、査定額は低くなっていきます。

建物は、日本の税法によって構造ごとに耐用年数が定められていて、木造住宅は22年です。

そのため、おおよそ20年経過した木造戸建て住宅は、ほとんど価値は無くなってしまいます。

それ以上築年数が経過しても居住ができないわけではないため、完全に資産価値が失われることはありませんが、ほとんど査定額には反映されなくなるでしょう。

外装

建物の屋根や外壁の塗装の剥がれなど、外壁の損傷があれば査定額は下がってしまいます。

また、雨漏りや建物に傾きがあるような場合は、査定額が大幅に下がり、売却ができないことがあります。

内装

内装は非常に多くの査定ポイントがあります。

主な査定ポイントは次の通りです。

土地の査定で見られているポイント

土地の価格査定で重視されるポイントは以下の通りです。

各ポイントについて解説します。

周辺環境

土地が都心部にある、利便性が高い場所にある土地は査定額が高くなります。

利便性が高いと評価される主な項目は次の通りです。

土地環境(日照、風通し、眺望、騒音の有無など)

主な土地環境と評価基準の関係は以下の通りです。

建築規制

土地は地域ごとに使い道(用途)が決まっていて、住居地域に工場を建てることなどはできません。

このように土地ごとに用途を定めているルールのことを用途地域といいます。

用途地域は、都市を住宅地、商業地、工業地など13の用途に分類し、それぞれ地域ごとに建てられる建物の種類や用途を決めています。

幅広い用途に利用できる土地は評価が高くなり、規制が厳しい地域は使い勝手が悪く評価は低くなります。

具体的には、商業地域に分類されている土地はオフィスやホテル、住居も建設できるので評価は高くなる一方、建てられる建物の高さが10～12メートルに制限され、主に低層の戸建が中心の第一種低層住居専用地域は、土地の評価は低くなります。

土地面積と形状

土地の面積も、評価に影響を与えます。

土地の面積については、面積が大きいほど評価が高くなる地域もあれば、評価も下がる地域もあります。

また、きれいな四角形ではない不整形地や、奥行きが長い土地も使い勝手が悪いため、低い価格での査定となります。

災害リスク

洪水や土砂崩れ、津波などの災害リスクが高い地域の土地は、都市部なら交通の便や駅までの距離などの利便性を優先するため、評価はほとんど変わりません。

しかし、駅が近い、交通の便がよいなどの利便性のメリットがない郊外や地方は、土地の安全性が重視されるため、災害リスクが高い土地の査定額は下がる傾向があります。

洪水リスクについては、2020年8月から不動産の売買において水害リスクの説明が義務化され、さらに中小河川の浸水想定区域指定が義務化※2)され、将来的に土地の評価に影響を与える可能性があります。

※2)　中小河川の浸水想定区域指定が義務化･･･これまでは水害リスク情報を出しているのは、全国の河川の1割程度を占める大規模河川のみでした。

しかし、今後は全国に約2万ある中小河川も、浸水想定区域の指定をすることを義務化することが予定されています。

これは、土地だけではなく中古住宅査定方法にも影響を与えるでしょう。

また、被災していれば重要事項説明に被災した事実を明示しなければならない他、物件状況確認書にも被災の事実を記載する必要があります。

近年、災害リスクは高まっているため、将来的には災害リスクは土地の査定に大きな影響を及ぼす可能性が高いと考えておいた方が良いでしょう。

戸建ての売却査定を行う際の注意点

想定外の損失が発生しないように、戸建の売却査定を行う際の注意点について解説します。

査定前のハウスクリーニングやリフォームは不要

査定額に価格が上乗せされるケースはほとんどないため、リフォームをする必要はありません。

買主が購入後にリノベーションを考えていた場合、せっかくのリフォームがマイナス要素になってしまう可能性もあります。

また、汚れの度合いにもよりますが、基本的には査定前にハウスクリーニングもする必要はありません。

リフォームと同様で、ハウスクリーニングをしても査定額に大きな影響を与えることはないからです。

ただ、内覧の際はきれいな方が好印象なので、ハウスクリーニングまではしなくても、自分自身で入念な清掃だけはしておきましょう。

査定額で売却できるとは限らない

不動産会社の査定によって算出される金額は、あくまでも不動産会社が予想する売却価格で、おおむね3ヶ月販売活動をした結果売れると考えられる金額が提示されます。

必ず査定額で売却できるわけではない点には注意が必要です。

まとめ

戸建ては、物件の間取りや構造など独自性が強く、同じ地域だけの取引事例だけで査定することは難しいため、戸建ての売却を得意とした不動産会社に依頼することがおすすめです。

不動産会社にいきなり依頼をするのは気が引けるという人は、不動産会社に現地調査を依頼することなく、簡単な物件情報と類似物件の取引価格や公示価格をもとに算出する簡易査定という方法もあるので、活用してみましょう。

戸建ての査定価格は、住宅ローンの残債の返済や、次の物件の購入を考えるうえでの判断材料となる、非常に重要な問題です。

複数社に査定を依頼して、査定価格や対応などから自分に合った不動産会社選びを心がけてください。