不動産に関する記事

「自分で住まない一戸建ては、売却するのと賃貸に出すのとどちらがいいのだろう？」

一戸建てに住んでいたものの転勤することになったり一戸建てを相続したりして、自分で住まない一戸建ての売却・賃貸を検討することがあるかもしれません。

自分で住まない一戸建てを売却するか賃貸に出すのかを判断するポイントには、いくつかのものがあります。

ポイントを押さえて判断することで、売却と賃貸のどちらにするか、より適切な選択をすることができます。

この記事では、一戸建ては売却と賃貸のどちらがいいのか、その判断の基準にするべきポイントについて解説しています。

この記事を読むことで、一戸建てを売却と賃貸のどちらにするのか、より適切に判断して選択できるようになります。

一戸建てを売却するメリット

一戸建てを売却するメリットをご紹介します。

一度にまとまったお金を得ることができる

一戸建てを売却すれば、売却代金として一度にまとまったお金を得ることができます。

中古一戸建ての平均的な住宅価格はエリアによっても異なります。

ある民間の調査によれば、2024年5月時点での中古一戸建て住宅価格の平均値は、東京都で6,000万円弱、首都圏全体では4,000万円弱、近畿圏では3,000万円弱でした。

具体的にどれだけの価格で売却できるかは個々の一戸建てによっても異なり、必ずしも平均値と同じような価格で売却できるとは限りませんが、多くの場合では中古一戸建てを売却すれば数千万円単位のまとまったお金を得ることができます。

一般的には、数千万円単位のまとまったお金を手に入れられる機会はあまりないため、一度にこれだけのまとまったお金を手に入れられることは一戸建てを売却する最も大きなメリットであると言えます。

維持・管理にかかる負担がなくなる

一戸建てやその敷地は、所有しているだけでもさまざまな維持費がかかります。一戸建てを売却すれば、売却後は維持・管理にかかる負担をなくすことができます。

一戸建てを所有している間に維持費として必要となるものには、主に次の3種類があります。

「税金」には、固定資産税や都市計画税があります。固定資産税は基本的に全ての不動産に対してかかり、都市計画税は対象区域内の不動産に対してのみかかります。

固定資産税の額は「固定資産税評価額×税率（1.4％）」という式で求めることができますが、不動産の評価額は不動産ごとに大きく異なります。

具体的な固定資産税の額は、毎年通知される固定資産税の「納税通知書」を見ることで確認できます。

また、都・市町村の役所で固定資産評価証明書を取得したり固定資産課税台帳を閲覧したりして固定資産税評価額を確認することによっても、固定資産税の額を算出することができます。

一戸建てにかかる固定資産税は、おおむね年間10万〜15万円程度がひとつの目安です。

都市計画税は、市街化区域（すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域）内に不動産を所有している者が納税する義務を負います。

都市計画税の額は、固定資産税評価額の0.3％以内であり、固定資産税とあわせて納税します。

「修繕費」は、老朽してきた一戸建てを修繕するためにかかる費用です。実際にかかる修繕費は一戸建てごとに大きく異なりますが、数十年で数百万円程度は必要になるのが一般的です。

「保険料」は、火災保険料や地震保険料のことです。補償内容によって支払う保険料の額は異なりますが、5年ごとに30〜40万円程度かかることもあります。

このように、一戸建てを所有している間にはさまざまな費用がかかりますが、一戸建てを売却してしまえばこれらの費用を負担する必要がなくなります。

税の優遇措置を受けることができる

一戸建てを売却して利益が出ると譲渡所得にかかる税金を納めなければなりませんが、一定の要件を満たせば次のような税の優遇措置を受けることができます。

これらは、マイホームを売却して所定の要件を満たした場合に適用される特例で、3,000万円までの売却益の部分が非課税になったり、一定の売却益の税率が低くなったりするものです。

このように、一戸建ての売却であっても、要件を満たすマイホームの売却であれば税の負担を抑えることができます。

一戸建てを売却するデメリットと注意点

一戸建てを売却するデメリットと注意点についてご説明します。

買い手がすぐに見つかるとは限らない

一戸建てを売却しようと思っても、買い手がすぐに見つかるとは限りません。

一戸建てを売却する時期や希望する売却価格、その他の売却条件によっては、なかなか一戸建てが売却できないこともあります。

特に、必ずしも希望する売却価格のとおりに一戸建てを売却できるとは限らないということはしっかりと認識しておきましょう。できるだけ早く一戸建てを売却するためには、希望する売却価格よりも低い価格で売却しなければならないこともあります。

一戸建てがなかなか売却できなかったり希望する売却価格どおりに売却できなかったりする可能性があるということも認識したうえで、臨機応変に一戸建ての売却を進めることが大切です。

売却に際してさまざまな費用・税金がかかる

一戸建てを売却するに際してはさまざまな費用や税金がかかります。

費用のひとつに、不動産の仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料があります。

仲介手数料の上限は法律で決まっており、売買代金が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、「売却代金×3%＋6万円」（+消費税）です。

例えば、一戸建ての売却代金が1,000万であった場合には、仲介手数料は36万円（+消費税）となります。

また、不動産の売却によって利益が出た場合には譲渡所得にかかる税金を支払わなければなりません。

譲渡所得にかかる税金の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。2024年現在、原則として、不動産の所有期間が5年以下の場合の税率は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）、所有期間が5年を超える場合の税率は、20.315%（所得税15.315%、住民税5%）です。

このほかにも、不動産の売買契約書に収入印紙を貼付して支払う印紙税や、抵当権抹消登記手続きのために支払う登録免許税、住宅ローンを繰り上げ返済するための繰り上げ返済手数料などが必要となります。

売却すれば売却代金をそのまま全て手にすることができるわけではなく、売却代金の中からこれらの諸費用等を差し引かなければならないので、そのことはしっかりと認識しておきましょう。

残っている住宅ローンを売却時に完済する必要がある

不動産の売却時に住宅ローンが残っている場合には、その住宅ローンを売却と同時に完済しなければなりません。

一戸建ての売却価格が十分に高ければ、売却代金から住宅ローンの返済をすることができますが、一戸建てがあまり高く売れなければ自分の手持ち資金から追加でお金を出して住宅ローンを返済しなければならないこともあり得ます。

住宅ローンの返済が必要になることも見込んだうえで、売却の手続きを進める必要があります。

相続の際に不動産よりも現金のほうが基本的には相続税が多くかかる

相続の際には、不動産の形で財産を持っているよりも現金の形で財産を持っている方が基本的には相続税が多くかかってしまいます。

現金に対してかかる相続税は、現金の額面（＝時価）の100%に対してかかります。

これに対して、不動産に対してかかる相続税は、基本的には不動産の時価の80%に対してかかるとされています。

相続税の計算の基準となる額を「相続税評価額」といい、不動産の相続税評価額は不動産が市場で取引される額（不動産の時価）の80%に設定されるのが一般的です。

例えば、同じ1,000万円の価値がある現金と不動産を比べても、現金に対しては1,000万円の価値全体に対して相続税が課税されるのに対し、不動産であれば800万円の価値を前提に相続税が課税されます。この差額の分、不動産にかかる相続税のほうが低くなる傾向にあります。

このようなことから、近いうちに相続が見込まれる場合に不動産を売却して現金に換えてしまうと、不動産のままで所有している場合と比べて、納める相続税の額が多くなってしまう可能性があります。

一戸建てを賃貸に出すメリット

一戸建てを賃貸に出すメリットについてご説明します。

家賃収入を得ることができる

一戸建てを賃貸に出すことで家賃収入を得ることができます。

家賃収入は、いわゆる不労所得であり、自分が働いていない間も入ってくる点でうれしい収入です。

一戸建てを売却した場合には売却した時の一回きりしかお金が入ってきませんが、一戸建てを賃貸に出せば継続的に家賃収入を得ることができます。これにより、長期的な目線で見ると一戸建てを売却した場合と比べてより高い収入を得られる可能性もあります。

現金ではなく不動産の形で所有していると相続税の節税につながる

先ほどもご説明したとおり、現金と不動産とでは相続税がかかる基準となる額（相続税評価額）に違いがあります。

現金ではなく不動産の形で所有していると相続税の節税につながることがあります。

一戸建てを賃貸に出すデメリットと注意点

一戸建てを賃貸に出すデメリットと注意点についてご説明します。

空室リスクがある

一戸建てを賃貸に出しても、必ずしも常に借主がいるとは限りません。場合によっては、空室になっているのになかなか借主が見つからず、空室の状態が続くリスクがあります。

賃貸に出しているのに空室が続くと、その間は家賃収入が発生しません。また、それだけでなく、一戸建ての維持費などがかかる分だけ赤字になることもあります。赤字になってしまうと、自分の手元のお金からそれらの維持費等を支出しなければならず、家賃収入を得るどころか自分の手持ちのお金が減っていく事態にもなりかねません。

一戸建てを賃貸に出す場合には、常に借主が見つかっていることを前提に計画を立ててしまうと必ず失敗してしまいます。常に借主が見つかるとは限らないことを十分に認識し、空室リスクも織り込んで収益の計算をするようにしましょう。

維持・管理の手間や負担がかかる

一戸建てを賃貸に出す場合には、一戸建てのオーナーとして維持・管理の手間や負担がかかります。

一戸建ての維持費については先ほどご説明したとおりであり、税金や修繕費などがかかります。

また、賃貸に出すと借主からの要望やトラブルに対応しなければならないこともあります。例えば、給湯器が壊れてお湯がでなくなったりあらかじめ設置されていたエアコンが壊れたりといった設備に関するトラブルのほか、近隣住民の騒音やごみ出しマナーなどの苦情・トラブルにも何らかの対応をしなければならないことがあります。

管理会社に管理を任せれば、借主からの要望などに全て自分で対応しなければならないわけではありません。しかし、それでも大家として何らかの対応が必要となることもあるため、その手間や負担が発生することは覚悟しておかなければなりません。

維持費などの金銭的な負担だけでなく、大家としてトラブルや苦情に対応しなければならない負担があり得ることもしっかりと認識しておきましょう。

賃貸に出した一戸建てを売却する際には税の優遇措置を受けられないことがある

賃貸に出した一戸建てをその後に売却する際には、税の優遇措置を受けられないことがあります。

先ほどご説明した一戸建て売却の際の税の優遇措置は、いずれも要件を満たすマイホームについて受けられるものです。

一戸建てを賃貸に出してしまうと、税の優遇措置を受けるためのマイホームとしての条件を満たさない可能性が高まります。所定の条件を満たさなければ税の優遇措置を受けることはできず、原則に従って計算した額を納税しなければなりません。

将来的に一戸建てを売却する可能性があるのであれば、賃貸に出すことで税の優遇措置が受けられなくなる可能性があることもしっかりと押さえておきましょう。

売却と賃貸のどちらにするか、判断基準のポイントとは？

一戸建てを売却するか賃貸に出すかは、一概に決められるものではありません。

一戸建てを売却するか賃貸に出すか、その判断基準のポイントをいくつかご説明します。

将来その一戸建てに住む予定があるか

将来その一戸建てに住む予定があるのであれば、一戸建てを売却することはできません。

例えば、転勤などのために一時的に一戸建てに住まなくなったものの、2～3年以内などの近い将来にまたその一戸建てに戻って住む予定があるというケースなどです。

このようなケースでは、不動産の売却は選択肢に入りません。賃貸に出すことを前提に、いかに一戸建ての賃貸を成功させるかに注力するべきです。

まとまったお金がすぐに必要か

住み替えのための新居の購入や、親などの介護・療養の費用、子どもの学資金など、さまざまな事情によりまとまったお金がすぐに必要だという場合には、一戸建てを賃貸に出すのではなく売却するという選択肢を選ぶことがおすすめです。

一戸建てをその敷地とともに売却すれば、立地や条件によっては数千万円単位のまとまったお金が手に入ることもあります。これに対して、一戸建てを賃貸に出して数千万円のお金を手に入れようとすると、十年単位の時間がかかってしまうのが一般的です。

まとまったお金を一気に手に入れたい場合には一戸建てを売却することを選択しましょう。これに対し、今すぐにまとまったお金を必要とはしておらず、少ない額でもいいから長期間にわたってお金を手に入れたい場合には、賃貸に出すという選択を視野に入れるとよいでしょう。

一戸建てを賃貸に出したときに管理ができるか

一戸建てを賃貸に出したときには、大家として物件の管理をする必要があります。

具体的な管理そのものは、時間や知識があれば自分自身で全て行ってもよいですし、管理会社に任せてしまうこともできます。

もっとも、物件の管理を管理会社に任せたとしても何もかも全てを任せ切れるというわけではなく、ある程度は大家であるあなたが対応しなければならないこともあるので、注意が必要です。

一戸建てを賃貸に出した際に大家として必要な対応ができるかということも、一戸建てを賃貸に出すかどうかを判断するひとつのポイントです。大家としての責任を負いたくないのであれば、一戸建てを賃貸に出すのではなく売却してしまうべきです。

一戸建てに賃貸の需要があるか

一戸建てを賃貸に出そうと思っても、借主が見つからなければ賃貸に出すことはできません。

一戸建ての立地や賃料などの条件によっては、そもそも賃貸の需要がほとんどなく借主が見つけられないということもあります。

一戸建てを賃貸に出そうという場合には、まずは賃貸に出そうとしている一戸建てに対する賃貸需要が十分にあるかどうかを調べましょう。

条件が悪く賃貸需要が十分になければ賃貸に出したとしても空室が続いてしまうこともあります。

賃貸需要が十分にないと見込まれるのであれば、売却に切り替えることも視野に入れて柔軟に対応しましょう。

一戸建てを購入した際の住宅ローンが残っているか

一戸建てを購入した際に組んだ住宅ローンがまだ完済できておらずに残っていれば、住宅ローンを完済するまではその一戸建てを賃貸に出せない可能性があります。

住宅ローンは自分の住む家を買うためのローンであり、住宅ローンで購入した家を賃貸に出すと住宅ローンの条件に違反することになる可能性が高いからです。

もし住宅ローンが残っている家を賃貸に出してしまい、金融機関に住宅ローンの契約条件違反だと判断されれば、住宅ローンの残債を一括で返済しなければならないことにもなり得ます。

このように、住宅ローンが残っている一戸建てをそのまま賃貸に出すことには非常に大きなリスクがあるため、基本的には住宅ローンが残っていればそのままでは一戸建てを賃貸に出せないと考えたほうがよいです。

もしどうしても住宅ローンが残っている一戸建てを賃貸に出したいという場合には、金融機関に相談したうえで住宅ローンを不動産投資ローンなどに借り換えることで、賃貸に出すことが可能になります。

なお、短期間の転勤など、将来確実にその家に戻ってきて住むことが分かっている場合には、住宅ローンを組んだまま一時的にその家を賃貸に出すことが許される場合もあります。短期間の転勤などのケースで住宅ローンが残っている家を賃貸に出してよいかどうかは、事前に住宅ローンを契約している金融機関に確認するようにしましょう。

一戸建ての売却と賃貸どちらにするかは収益をシミュレーションしてみよう

一戸建てを売却するか賃貸に出すかを決めるにあたっては、それぞれの場合の収益を簡単にシミュレーションしてみるとよいでしょう。

一戸建てを売却する場合に手に入るお金は、基本的には「売却代金－売却にかかる諸費用－譲渡所得にかかる税金」です。

これに対し、一戸建てを賃貸する場合に手に入るお金は、基本的には「賃料収入－賃貸管理等にかかる諸費用－賃貸の際にかかる税金」です。

売却にかかる諸費用のメインは、不動産会社に支払う仲介手数料です。

賃貸管理等にかかる諸費用には、修繕費、火災保険料、管理委託料などがあります。

賃貸の際にかかる税金には、不動産を所有していることで固定資産税・都市計画税などを納税する義務が生じるほか、賃料収入があればその所得に対して雑所得や不動産所得などとして所得税・住民税がかかることもあります。

具体的な収益の数字は個別のケースごとに異なるため、ご自身のケースに応じた売却・賃貸の収入・支出を細かく計算し、収益を比較してみるとよいでしょう。

一戸建てを売却・賃貸する流れ

一戸建てを売却・賃貸する流れについて簡単にご説明します。

売却の流れ

一戸建てを売却する際には、基本的には次のような流れで進みます。

一戸建ての売却を成功させるには、信頼できる不動産会社に売却活動を任せることがなにより大切です。

不動産会社が信頼できるかどうかは、査定を依頼した際の丁寧さや対応、評判などを基に判断するとよいです。

査定の依頼は複数の不動産会社に出してもよいので、複数の不動産会社を比較して信頼できる不動産会社を見極めるようにしましょう。

不動産会社を自身で決められない方は、不動産会社売却マップで不動産コンサルタントに相談することをおすすめします。

賃貸の流れ

一戸建てを賃貸に出す際には、基本的には次のような流れで進みます。

賃貸に強い不動産会社と売却に強い不動産会社が同じであるとは限らないので、一戸建てを賃貸に出す場合には、賃貸に強い不動産会社を選ぶことが重要です。

賃料などの賃貸条件を決めるにあたっては、周辺の相場なども見比べつつ不動産会社とも相談し、最適な条件を決めるようにしましょう。

賃料が高いと収入は増えますが、その分借主が見つかりにくくなるので、バランスが大切です。

信頼できる不動産会社であれば、賃料等をどのような条件にすれば最もよいかなど賃貸を成功させるために必要なことを丁寧に教えてくれます。

まとめ：一戸建ての売却・賃貸はさまざまなポイントから判断しよう

一戸建てを売却するか賃貸に出すかは、さまざまなポイントから判断することが大切です。

一戸建ての売却・賃貸には、それぞれさまざまなメリット・デメリットがあるため、その両方を把握したうえでご自身のケースに合ったもっとも適切な選択をすることが重要です。

一戸建てを売却するか賃貸に出すか迷ったら、一度不動産会社に相談してみてもよいでしょう。不動産会社に相談することで、売却と賃貸のどちらがいいのか、判断のポイントをアドバイスしてくれることが期待できます。

もし一戸建てを売却するのであれば、一戸建ての売却を得意とする不動産会社にしっかりと相談し、最適な条件で売却を成功させることが大切です。特に、不動産会社にも得意・不得意があるため、立地や築浅・築古等の条件も踏まえて、その条件に応じた一戸建ての売却を得意としている不動産会社に相談・依頼することが重要です。

売却するか賃貸に出すかを決めたら、あなたの所有する一戸建ての条件に応じて、その条件の売却・賃貸を得意としている不動産会社に依頼して手続きを進め、売却・賃貸を成功させましょう。