不動産に関する記事

相続が発生した際、他にまとまった遺産がない場合などに、被相続人が住んでいた自宅を複数の相続人で相続することがあります。

ただ、相続した人がすでに自宅を別の場所に持っているのであれば、実際にそこに住むのではなく、その家を売却してお金を分けることができます。

このような相続の方法を「換価分割」といいます。

換価分割にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

換価分割をする理由と具体例

相続人が何名かいる場合に、遺産の構成から相続人間で公平に分けることが難しいケースがあります。

たとえば、相続人が子供3人、遺産が自宅（評価額は土地・建物あわせて3,000万円）と預貯金（600万円）の場合、自宅を単独で相続した人が遺産の大半を相続したことになってしまうので、自宅を相続しなかった人は不公平と感じるでしょう。

自宅を単独で相続する人がいると平等に遺産分割を行うことは難しいため、自宅を売却してお金に換えたうえで遺産分割を行うのです。

換価分割が行われるケース

換価分割が行われることが多いのは、以下のようなケースです。

• （1）遺産の評価額の大半を不動産が占める場合
• （2）誰も利用しない不動産を相続する場合
• （3）相続税を支払う必要があるが納税資金が不足している場合

（1）の場合は、1つの不動産を何人かで分けることが難しく、一方、1人で相続すると他の相続人とのバランスが取れません。

そのため、不動産を売却してそのお金を相続人で分けるケースが多くなるのです。

（2）の典型例は、被相続人が住んでいた自宅を相続するが、誰もそこに住まないという場合です。

貸家や駐車場などの賃貸物件であっても、利用者が誰もおらず、今後利用する見込みもないのであれば、同じように換価分割が行われることがあります。

（3）の場合、相続税を支払うことができないため納税資金を確保する必要があります。

遺産にいくつかの不動産がある場合には、そのうち1つの不動産について換価分割を行って、相続人全員の納税資金を確保することもできます。

換価分割の注意点

換価分割を行う際には、本来その相続人全員が共同で登記を行った後、売却してお金を分けるべきです。

しかし、手続きを早く進めるために、代表者が1人で登記し売却した後、そのお金を分けることがあります。

この場合、遺産分割協議書にその旨が明記されていれば問題ありませんが、はっきり書かれていないと代表して登記を行った相続人から他の相続人に対する贈与と指摘されるケースがあります。

換価分割を行う際には、遺産分割協議書に「代表相続人Aが相続登記を行い、その後相続人A、B、Cの3人で換価分割を行う」というような記載をしておきましょう。

「換価分割」のメリットとデメリット

換価分割は、遺産をそのまま相続する場合とは異なる相続の方法です。

そのため、換価分割にはメリットもデメリットもあります。

換価分割を行うことを検討する際には、必ずこの両者を知っておく必要があります。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは、遺産の内容や構成に関わらず、相続人間で平等に遺産分割できることです。

遺産の大半を不動産が占めているにもかかわらず換価分割を行わない場合、その不動産を相続した人の取得分が大きくなってしまいます。

1人で相続するとバランスが取れないため不動産を共有名義にすることもありますが、共有名義にした場合、将来的にその不動産を売却することが難しくなるため、おすすめはできません。

これに対して換価分割を行った場合、不動産をお金に換えて相続していることになるわけですから、他の財産を相続した人とのバランスをとることができます。

また、不動産をお金に換えることで、相続税の納税をスムーズに終えることもできます。

さらに、今後利用が見込めない不動産を早いうちに売却すれば、将来にわたって発生する固定資産税や維持管理費用の負担を軽減することができるうえ、さらに次の世代に対する相続の不安を解消することもできます。

換価分割のデメリット

換価分割はメリットばかりではありません。

相続人や不動産の状況によっては、換価分割を行うことによるデメリットもあります。

一番のデメリットは、不動産を手放さなければならないことです。

おもな遺産が被相続人の住んでいた自宅しかない場合には、その自宅を相続人全員で分けることがあります。

ところが、被相続人が亡くなった後もその家に住み続ける予定だった人がいると、その人は新たに住む場所を探さなければならなくなります。

また、アパートのような収益物件を換価分割することもあります。

このような場合には、収益物件を売却せずに保有していれば得ることができたはずの収益を、売却後は得ることができなくなります。

換価分割以外の2つの方法「現物分割」と「代償分割」

自宅が3,000万円、預貯金が600万円という事例のように、分割できない財産の金額が大きい場合、その財産を単独で相続する人に遺産が集中してしまいます。

そのため、換価分割が利用されるケースがあるのです。

ただ、換価分割のデメリットにもあるように、換価分割を行った財産は手放さざるを得なくなってしまいます。

そのまま自宅に住み続けたい人がいる場合には、換価分割を選択することは難しいでしょう。

そこで、換価分割以外の方法で相続人に不満の出ない遺産分割がないのか考えてみます。

現物分割とは

現物分割とは、文字どおり遺産を現金に換えることなく、現物のまま相続人間で分割する方法です。

現金や預貯金の割合が大きい場合や、不動産がいくつかあって分割しやすい場合には、最もスムーズに相続の手続きを進めることができます。

ただ、不動産が自宅だけというような場合には気を付けなければなりません。

自宅を相続人の法定相続割合に応じて分筆し、それぞれを1つの土地として相続することも現物分割の1つの方法です。

1つの不動産を共有する場合と違って、1つの不動産を単独で所有することとなるため、その後売却したり賃貸したりすることが容易にできます。

しかし、自宅を分筆しているため、1つ1つの土地の大きさがかなり小さくなってしまう場合があります。

小さすぎる土地では利用価値が大幅に減少してしまい、結局売却できないという可能性もあります。

どのような場合でも現物分割ができるわけではありません。

相続後の利用方法も考慮したうえで、現物分割を行うかどうかを決断しなければならないのです。

代償分割とは

代償分割とは、相続人が相続した財産の額に差がある場合、その差額を多く遺産を相続した人から相続した財産が少なかった人に代償金として現金を支払う方法です。

不動産など分割が難しいものがあると、相続人で平等に分けることができません。

また、分割するとその価値が減少してしまうようなものが遺産にある場合、無理に分割しない方がその財産の価値を損ないません。

特に自宅が相続財産に含まれていると、そこに住み続けたい相続人がいる場合もあり、換価分割や現物分割を選択することができません。

このような場合、評価額の高い不動産を相続した人がそれ以外の相続人に現金を渡す代償分割を行うことで、それぞれ取得した財産が平等になるようにすることができるため、不動産を相続しなかった人からの不満を抑えることができます。

また代償分割は、不動産を売却したり分筆したりする必要がないため、換価分割や現物分割に比べて手続きを簡潔に進めることができます。

代償分割を行うための費用もかかりません。

一方、代償分割によって不動産などを相続した人は、自分で代償金を支払うための現金を用意しなければなりません。

他の遺産が少ないために代償分割を行っているわけですから、現金を相続して代償金に充てることはできないのです。

自分で現金を用意できない時は、被相続人を被保険者とする生命保険に加入するなど、別に準備しておく必要があります。

まとめ

遺産分割でもめる原因の多くは、相続分が平等でないことや遺産分割の方法に不満があることです。

特に遺産の中に不動産が含まれている場合、その分割方法をめぐって争いとなり、最終的に家庭裁判所にまでその争いが持ち込まれるケースもあります。

兄弟同士仲がいいから争いにならないとか、遺産が少ないから争いにならないといったことはありません。

相続が発生する前から、将来的な自宅の相続方法などを親子で話し合っておき、遺言書を作成しておくなどの対策をしておきましょう。