不動産売却後に確定申告が必要なケースと不要なケースは？判断基準と申告の方法
この記事でわかること
- 不動産売却後に確定申告が必要なケースが理解できる
- 譲渡所得の求め方がわかる
- 不動産の譲渡所得の特例がわかる
不動産売却で多くの方が気になるのは、売却価格ではないでしょうか。
できるだけ高く売りたいという希望をもっているかもしれません。
しかし、不動産売却で譲渡所得を得た場合、不動産売却後に確定申告しなければなりません。
確定申告は不動産譲渡をした翌年におこなうので、確定申告が必要なケースかわからず、期限を過ぎてしまうこともあります。
この記事では不動産売却後に確定申告が必要なケースと不要なケースについて解説し、譲渡所得や税金の計算もします。
また、できるだけ税金を安く抑えたい方のために、不動産譲渡にかかる税金の特例も紹介します。
不動産売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。
目次
確定申告が必要なケースと不要なケース
まず、不動産売却で確定申告が必要なケースについてみていきましょう。
確定申告が必要なケース
「譲渡所得」とは、不動産売却で出た利益のことです。
譲渡所得を得た場合、確定申告が必要です。
例えば、2,500万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、経費など控除できる額を除いた利益が300万円残った場合、300万円が譲渡所得です。
譲渡所得には所得税と住民税がかかるので、確定申告をしなければなりません。
なお、譲渡所得は他の所得と分離して課税されるので注意しましょう。
確定申告が不要なケース
不動産売却で譲渡所得が出なかった場合、つまり、損をしたケースでは確定申告は不要です。
例えば、3,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却した場合、損をしていますから譲渡所得は発生しません。
このケースでは確定申告をする必要はありません。
確定申告とは
確定申告について、基本的なことを確認しましょう。
確定申告とは税務署で行う所得税などに関する申告手続きで、個人事業主やフリーランスの方は、前年の所得につき確定申告を毎年行います。
一方、給与所得がある方については、年末調整により所得税等が精算されるので、確定申告は不要です。
ただし、不動産売却で譲渡所得を得たケースや、給与以外に雑所得がある方など、一定の場合は確定申告する必要があります。
確定申告書の提出先は、提出する際における納税地を所轄する税務署です。
年の途中で引っ越した場合は、引越先を管轄する税務署で確定申告をおこないます。
管轄税務署については、国税庁のホームページで調べることができるので、確定申告前に必ず確認しましょう。
譲渡所得の求め方
次に、不動産売却における譲渡所得の求め方をみていきます。
譲渡所得の計算
譲渡所得は、次の式で算出できます。
課税譲渡所得金額＝収入金額－(取得費＋譲渡費用)
譲渡所得計算のための基礎知識
まず簡単に、譲渡所得計算で出てくる言葉を確認しましょう。
| 収入金額 | 土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額 |
|---|---|
| 取得費 | 売った土地や建物の購入代金（減価償却要） 購入代金、購入するために支払った仲介手数料 譲渡した不動産の改良費用（リフォーム費用）など |
| 譲渡費用 | 土地や建物を売るために直接かかった費用 （譲渡するために支払った仲介手数料、印紙税で売主が負担したものなど） |
取得費 、譲渡費用が多ければ多いほど、不動産の譲渡所得は低くなります。
譲渡所得の算出
次のケースで計算します。
- ・譲渡価格が5,000万円（収入金額）
- ・取得費が3,500万円
- ・譲渡費用が300万円
- ・所有期間は譲渡した年の1月1日現在で7年（長期譲渡所得）
5,000万円（収入金額）－（3,500万円（取得費）＋300万円（譲渡費用））＝1,200万円（課税譲渡所得金額）
短期譲渡所得と長期譲渡所得
上記で算出した課税譲渡所得に、以下の税率を乗じると税額を算出できます。
税率
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合） | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合） | 30％ | 9％ |
長期譲渡所得になるか、短期譲渡所得になるかは、不動産を売却した年の1月1日現在を基準として所有期間が判断されます。
上記のケースでは、課税譲渡所得金額1,200万円に所得税と住民税の税率を乗じると、所得税額と住民税額を算出できます。
1,200万円（課税譲渡所得金額）×長期譲渡所得の税率15％＝180万円（所得税）
1,200万円（課税譲渡所得金額）×住民税の税率5％＝60万円（住民税）
なお、所得税と住民税のほかに、復興特別所得税が課税されます。
上記のケースの復興特別所得税は、1,200万円に2.1％を乗じて算出した25万2,000円です。
譲渡所得の特例
不動産の譲渡では各種特例の適用を受けられれば、譲渡所得が低くなる場合があります。
譲渡所得が低ければ、税金も安くなります。
譲渡所得がゼロになるケースなら、確定申告は必要ありません。
各種特別控除
主な不動産譲渡の特別控除は以下のとおりです。
特別控除の主な適用要件
| 居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円控除の特例 | ・自分が住んでいる家の譲渡、家と併せて敷地や借地権を譲渡 ・以前に住んでいた自宅や敷地を譲渡した場合居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること ・譲渡の当事者が売主と買主が特別の関係にないこと （親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人などへの譲渡には適用されない） |
|---|---|
| 被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例 | ・被相続人が相続の開始の直前において住んでいて現在は空き家となっている建物やその敷地を売ったこと ・昭和56年5月31日以前に建築されたこと ・分譲マンションでないこと ・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと |
特別控除を受けるための要件は非常に細かいので、適用を受けたいときは必ず税務署に確認しましょう。
その他の特例
居住用財産譲渡の軽減税率や特定の買い替え特例を受けられれば、譲渡所得を得た場合でも税金が安くなるケースもあります。
| 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率 | 居住用財産を譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えていること |
|---|---|
| 特定の買換え特例 | ・居住用の家屋と敷地の譲渡であること ・居住期間が10年以上、所有期間が10年を超えていること ・配偶者など特別な関係にある者への譲渡でないこと ・譲渡に係る対価が1憶円以下であること ・買換え資産である住宅の居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上 ・家屋の敷地面積が500㎡以下 ・原則として、買換え資産である住宅中古住宅が耐火建築物の場合、取得の日以前25年以内に建築されたものであること |
なお、居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率と、特定の買い換え特例のどちらも適用されます。
また、特定の買い替え特例は、次の場合は受けられません。
- ・その年、前年または前前年に3,000万円控除（空き家に係る譲渡所得の特別控除を除く）を受けた場合
- ・その年、前年または前前年に居住用財産譲渡の軽減税率の適用を受けた場合
確定申告の時期は翌年の2～3月
確定申告は、原則として前年の1月1日から12月31日までの1年間に得た所得につき、翌年の2月16日から3月15日までに行います。
令和2年は、令和になってから初の確定申告が行われ、期限は令和2年2月17日から3月16日（2月15日、同16日、3月15日は土日）とされていました。
ただし、新型コロナウイルス感染症の拡大状況に鑑み、期限を区切らずに、4月17日（金）以降であっても柔軟に確定申告書を受けつけるとされています。
税務署におもむくのが困難で、昨年の所得につき確定申告が終っていない方は、申告期限延長の取扱いなど税務所に相談してみましょう。
確定申告に必要な不動産売却の書類
不動産売却の譲渡所得につき確定申告する際に添付する書類には、一般的に必要なものと、特例を受けるために必要なものがあります。
一般的な書類
まず、一般的に必要な書類は、税務署でもらえる書類と、自分で用意する書類があります。
それぞれを以下にまとめました。
税務署で書類をもらい、記入するもの
| 確定申告書B様式（譲渡所得がある場合） |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】（1～4面） |
自分で用意する書類
| 動産売却時の売買契約書（写し） |
| 仲介の手数料等の領収書（写し） |
| 売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書） |
また、確定申告にはマイナンバーも必要になるので注意しましょう。
特例を受けるために必要な書類
特例を受けるために必要な主なものは、以下のとおりです。
ここで掲げる書類の他にも必要になる場合もあるので、確定申告前に必ず税務署に確認しましょう。
| 特例 | 主な必要書類 |
|---|---|
| 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例 | ・渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなど |
| 被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例 | ・売却した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」 ・売却した資産に係る売買契約書の写しなどで、その譲渡価額が1億円以下であることを明らかにするもの |
| 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | ・譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなど |
| 特定の居住用財産を譲渡した場合の買換えの特例 | 買い換えた居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど |
確定申告の方法
不動産の譲渡所得について確定申告する方法をみていきましょう。
確定申告書の提出方法と、分離課税について解説します。
確定申告書の提出方法は3種類
確定申告は、確定申告書を提出する際における納税地を所轄する税務署に、次のいずれかの方法でおこないます。
- ・税務署に確定申告書および必要書類を持参
- ・税務署に確定申告書および必要書類を郵送
- ・e-Tax
先述した確定申告書その他の作成書類と、譲渡所得の申告に必要な書類に下記の書面を併せて、提出・郵送・e-taxのいずれかの方法で申告します。
なお、持参または郵送の方法による場合、印鑑（シャチハタ以外の認め印）が必要です。
e-Taxの注意点
e-Taxを利用するためにはICカードリーダライタなどの用意が必要です。
他にも必要な準備を以下にまとめましたので、参考にしてください。
e-Taxをパソコンで利用のための主な準備
| パソコンでe-taxを利用するためには、最新バージョンのe-Tax Edge用APを用意 |
| マイナンバーカードなどの電子証明書およびICカードリーダライタの準備 （マイナンバーカードには電子証明書が標準的に搭載） |
| e-Taxを利用して送信する確定申告書などのデータは、申告する方の電子署名を付与 |
スマホでもe-Taxを利用することができますが、「マイナンバーカード対応のスマホ」など、条件があります。
マイナンバーカード対応のスマホについては、「公的個人認証サービスポータルサイト」で確認してください。
e-Taxの詳しい内容については、必ず国税庁のホームページを参照しましょう。
不動産売却は分離課税
前述したとおり、不動産の譲渡所得は、他の所得と分離して課税されます。
分離課税の対象である不動産譲渡所得の申告には、申告書第三表を使用しなければなりません。
なお、他の所得の申告に使用する申告書Ａや申告書Ｂのどちらを併用すべきかなど、事前に税務署に確認しておきましょう。
マンション・住宅売却で損をしたときは還付金がもらえるかも
不動産売却で譲渡所得を得た場合、確定申告が必要なことがわかりました。
しかし、不動産を購入したときの価格より譲渡価格が安かった場合など、損をすることもあります。
最後に、マンション・住宅売却で損をしたときの特例についてみておきましょう。
不動産売却で損をした場合に受けられる特例
不動産売却で損をした場合に受けられる特例は以下の2つです。
不動産売却で損をした場合の特例の概要
| マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | ・マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき ・マイホーム（旧居宅）を令和3年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入したとき ・旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたとき ・譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できる |
|---|---|
| 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | ・住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき ・令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却し譲渡損失が生じたとき ・譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できる |
これらの特例は、マイホームを新たに取得しない場合でも適用されます。
まとめ
不動産売却で確定申告が必要なケースと不要なケースについてみてきました。
確定申告しなければならないケースかどうか判断するためには、不動産譲渡所得の意味や計算方法の正確な知識が必要です。
不動産譲渡所得について確定申告するときは、特別控除を適用できるか検討しなければなりません。
特例適用を利用する場合、確定申告に必要な書類が膨大になるケースもあります。
また、特例適用の要件は非常に細かく、判断が難しいケースもあるでしょう。
時間に余裕のある方は、確定申告前に、税務署に何度か足を運んで相談するとよいでしょう。
仕事などで忙しい方は、税理士に確定申告を依頼するのも一つの方法です。
不動産譲渡所得の確定申告では、特例を適用し忘れたり、特例を受けられると思っていたら受けられなかったりするケースもあります。
不動産売却後の確定申告に不安がある方は、売却の相談先として、税理士と提携した不動産会社を選ぶことをおすすめします。
売却だけでなく、不動産売却後の確定申告も、正確にスピーディーにフルサポートしてもらえるでしょう。