不動産に関する記事

「住宅の引渡しまでの流れや、引渡し後にやるべきことについて知っておきたい」

住宅を売却することになったものの、引渡しまでの流れがよく分かっていないという方もいるでしょう。もし住宅を売却するのが初めてであれば、流れを把握するのがなかなか難しくて分からないところも多くありますよね。

住宅を売却するにあたっては、査定や販売活動、売買契約などを経て、引渡しに至ります。

また、引渡しをしてもそれで終わりというわけではなく、引渡しの後には税の申告などの対応が必要になります。

この記事では、住宅の引渡しまでの流れと、引渡し後にやるべきことについて解説しています。

この記事を読むことで、住宅を売却する時の流れや手続きの全体像が分かるようになり、スムーズに住宅の売却に対応できるようになります。また、引渡し後にやるべき税の申告についても忘れずに行えるようになります。

住宅の売却から引渡しまでの流れ

住宅を売却すると決めてから引渡しまでの大きな流れは、次のとおりです。

まずはこの基本的な流れを押さえておきましょう。

この住宅売却の流れについて、それぞれの項目をご説明します。

不動産会社に査定を依頼して物件の価格を把握する

住宅を売却しようと思ったら、まずは不動産会社に査定を依頼して物件の価格を把握しましょう。

不動産会社への査定を行う際のポイントは、複数の不動産会社に査定を行ってもらうということです。

複数の不動産会社に査定を行ってもらえば、1社だけの視点からではなく複数社の視点から不動産の価値を評価してもらえるので、その物件が実際にいくらで売却できそうかという物件の売却価格の目安をできる限り正確に把握することができます。

また、複数の不動産会社に査定を行ってもらうことで、複数の不動産会社とコミュニケーションを取ることができ、どの不動産会社に依頼すればよいのかが自然と見えてきます。

査定の段階から丁寧なコミュニケーションを取ってくれる不動産会社に仲介を依頼すれば、仲介を依頼した後にも丁寧に対応してもらえることが期待できます。逆に、査定の段階であまり丁寧ではないコミュニケーションしか取ってくれない不動産会社であれば、仲介を依頼した後もあまり丁寧に対応してもらえなかったということになりかねません。

複数の不動産会社を探すにあたっては、インターネット上から不動産会社を探してみたり地域の不動産会社を探してみたりして、さまざまな方法でできるだけ幅広い不動産会社に査定を依頼してみるようにしましょう。

その際には、できる限り不動産会社の評判や口コミも参照してみるようにしましょう。必ずしもインターネット上の口コミだけが全てではありませんが、一定の参考にすることはできます。口コミも参考にしつつ、ご自身でやり取りをしてみた感触も踏まえて、仲介を依頼するかどうかを判断するとよいです。

依頼する不動産会社を選び、媒介契約を締結する

不動産会社に物件の査定をしてもらったら、その中から依頼する不動産会社を選び、媒介契約を締結します。

「媒介契約」とは、不動産の仲介を依頼する契約のことです。媒介契約には、次の3種類があります。

「一般媒介契約」では、同時に複数社と媒介契約を締結することができます。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、1社とだけしか媒介契約を締結できません。

また、専任媒介契約では自分で買主を見つけた場合に仲介なしで売買契約を締結できますが、専属専任媒介契約では必ず不動産会社の仲介を経て売買契約を締結しなければならないという違いがあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば、1社だけに仲介を依頼するので、その分真剣に不動産の販売活動に取り組んでもらいやすいというメリットがあります。

不動産会社としては、販売活動にしっかりと取り組んで成約に向けて努力しただけ報酬を得られる可能性が高まるので、熱心に販売活動に取り組みやすいといえます。これに対し、一般媒介契約では、どれだけ熱心に販売活動に取り組んでもその間に他社で成約してしまえば結局報酬を得られないので、なかなか専任の場合ほど熱心に取り組みづらい傾向にあります。

できるだけ熱心に販売活動に取り組んでもらいたいというのであれば、信頼できる1社を選んで専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結するのがよいといえます。

住宅を売り出し、販売活動を開始する

不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社に住宅の販売活動を開始してもらいます。

販売活動は、不動産会社の担当者が行います。担当者は通常は1名であり、1人で販売活動を担います。

このため、どのような担当者についてもらうかが非常に重要となります。もし担当者があまり信頼できないと思うのであれば、担当者を変えてもらうことも検討してください。また、場合によっては不動産会社ごと変えたほうがいい場合もあります。ご自身のケースで担当者や不動産会社がいまいちだと思ったら、我慢し続けることなく、変更も含めて柔軟に対応しましょう。

住宅の販売活動として、不動産会社は次のような活動を行います。

広告活動としては、不動産会社のウェブサイトへの掲載、不動産のポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、チラシの作成・ポスティングなどを行って、売却しようとしている物件について購入希望者に情報を届けるための活動を行います。

購入希望者が現れれば、問い合わせに対応したり、物件の詳しい情報を提供したりします。そのうえで、内覧を希望されれば内覧の日程調整も行います。

「内覧」とは、購入希望者に実際の物件の内部や周辺を見てもらうことです。内覧の日には、担当者が個別に内覧希望者に対応して物件の内部などを案内し、物件の状態などについて説明します。

このような販売活動を行ったら、適宜担当者は売主に対して報告をしてくれます。内覧を行ったことや物件にどれだけ反響があったか、周辺ではどのように物件が売り出されているか、今後どのように販売活動を進めていくかなどのことを報告・提案してくれます。

このような活動を通じて買主を見つけて物件の売買契約を成立させることを目指すのが、不動産の販売活動です。

買主を見つけ、売買契約を締結する

実際に物件の購入を希望する買主が現れたら、まずは売却の条件について交渉します。

売却価格を交渉することが大きな部分を占めますが、そのほかにも引渡しの時期を調整したりその他の条件面で交渉をしたりすることもあります。

価格の点を含めて諸条件について交渉が成立したら、実際に売買契約を締結します。

売買契約を締結するにあたっては、次のようなことを行います。

「重要事項説明」とは、不動産の売買の際に所定の重要事項について説明を行わなければならないというルールに基づく説明のことです。

重要事項説明は、売買契約を締結する際に宅地建物取引士から買主に対して重要事項説明書を元に読み上げる形で行われます。

重要事項説明では、例えば物件の詳細な情報や、物件に物理的・法律的・心理的な瑕疵・制限があるか（例えば事故物件であればどのような内容の事故物件なのか）ということなどが説明されます。

重要事項説明がなされて買主がそのことを理解したら、買主は重要事項説明書に署名・捺印をします。

売買契約書は、不動産会社が作成しておいてくれます。作成された売買契約書を売主・買主の双方が確認します。

売買契約書では、売買価格のほか、契約に付された条件や特約、引渡しの時期などが重要な点です。

売買契約書の記載は契約の内容そのものなので、十分に理解して納得したうえで合意することが極めて大切です。

売買契約書の内容に売主・買主の双方が納得して合意すれば、それぞれ署名・捺印し、売買契約が成立します。

売買契約が成立したら、買主は売主に対して手付金を支払います。

手付金は売買契約が成立した証拠としての位置付けであると同時に、手付放棄（買主側）または手付倍返し（売主側）により売買契約を解除できるという機能も有しています。

手付金は、手付解除がなされない限りは、売買代金の一部に充当されるのが一般的です。

手付金の額は、個別のケースにもよりますが、おおむね売買代金額の5〜10％程度とするのが一般的です（この幅を超えることもありますが、基本的に売買大金額の20％を超えることはありません）。

売買契約が成立したら、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料の支払タイミングは、売買契約締結時に仲介手数料の半額を支払い、残金決済・引渡しの完了時に残りのもう半分を支払うこととされるのが多いです。

もっとも、場合によっては売買契約締結時に一括で支払ったり、残金決済・引渡しの完了時に一括で支払ったりすることもあります。

個別の取引においてどのタイミングで仲介手数料を支払うかは、不動産会社とよくコミュニケーションをとって確認しておくことが大切です。

残金決済と住宅の引渡しを行う

物件の売買契約を締結しても、通常、その当日中に物件を引き渡すわけではありません。

売買契約締結の日とは別に残金決済・引渡しの日が定められ、残代金の支払いと物件の引渡しが行われます。

まずは、決済日が定められます。

決済日は、通常は金融機関の営業日である平日に設定されます（時間的余裕を持たせるために午前中とすることが多いです）。

決済場所は、通常は買主が指定します。買主の利用する住宅ローンの融資を実行する金融機関で行われることが多いです。

決済当日には、決済場所に次の者などが立ち会います。

売主・買主は、特に支障がない限り当事者として当然に立ち会います。

司法書士は、不動産の所有権移転登記を行う役割の人で、書類を交付することで登記申請手続をその当日中に行ってくれます。

所有権移転登記は売買の際に欠かせませんが、売却する物件に抵当権がまだ残っている場合（売主が組んだローンが残っている場合）には、ローンを完済することでそれを外すための登記手続も行ってくれます。

司法書士に所有権移転登記のために必要な書類を交付したら、買主が売主に残代金を支払います。

ローンを使わず一括で支払う場合には、銀行振込などの方法で支払われます。

買主が住宅ローンを組む場合には、この段階でローンの融資が実行され、融資されたお金が銀行振込により支払われます。

売主側への残代金の着金が確認されれば、領収書を交付します。

その後、売主が買主に物件の鍵を引き渡します。鍵の引渡しをもって、売却した物件の引渡しは完了となります。

住宅の売却手続や決済・引渡しに関する注意点

住宅の売却手続や決済・引渡しに関する注意点としては、次のようにいくつかあります。

決済当日、決済の場には多数の関係者が集合します。もしも必要なものを準備していなかったり遅刻したりすれば、場合によっては決済手続が予定どおりに実行できず、多くの関係者に迷惑をかけてしまうことにもつながります。

このようなことは決してないように注意しましょう。

不動産の売却では、仲介手数料など売主が支払うお金もあります。何をいつ支払うのか、いくら支払うのかということについて、しっかりと把握しておきましょう。

契約書類については、当然ながらその内容を十分に理解し把握しておくことが大切です。

後から「こんなことは知らなかった」と言っても、契約書類に記載してあれば基本的に「知らなかった」は通りません。わからないことがあれば質問するなどして十分に理解しておき、あとからトラブルにならないように十分に気をつけることが大切です。

住宅の引渡し後にやるべきこと

「住宅を売却して引渡しを終えたらそれで手続きは全て終わり」というわけではありません。まだやるべきことが残っています。

引渡し後に行うべきものとして最も大切なのが、税の確定申告と納税を行うことです。

「確定申告」は、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合に行わなければならない税の申告手続です。

「譲渡所得」とは、不動産の売却益のことで、不動産の売却益が出た場合には原則として譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税）を納めなければなりません。この税金を納めるにあたっては、自分自身で税額を計算して申告しなければならないこととされています。これが確定申告です。

譲渡所得は、次の計算式により算出することができます。

この計算式で算出した譲渡所得がマイナスになる場合には売却益は出なかったということになるので確定申告の必要はありませんが、プラスになる場合には確定申告の必要があります。

「取得費」とは、不動産の取得に要した費用のことです。土地の購入価格や、建物の購入価格から減価償却費相当額を引いたものなどが該当します。

「譲渡費用」とは、不動産を譲渡するのに要した費用のことです。仲介手数料などがこれに該当します。

また、譲渡所得にかかる税金は次のように算出します。

「課税譲渡所得」とは、課税の対象となる金額のことです。

譲渡所得にかかる税金の税率は、具体的には次のとおりです。

「特別控除」とは、税負担を軽減するために政策的に設けられた税の軽減措置のことで、これが適用される場合には一定金額が課税対象から差し引かれます。

マイホームを売った場合の特例や、相続で取得した空き家を売却した場合の特例など、さまざまなものが設けられています。

注意しなければならない点として、特別控除の適用によって初めて納める税金がゼロになるケースでは、納める税金がなかったとしても確定申告をしなければならないということです。

あくまでも、「譲渡所得」がゼロになった場合に申告の必要がなくなるのであり、譲渡所得がプラスであれば「課税譲渡所得」が特別控除によってゼロになったとしても確定申告の必要があるので、注意しましょう。

確定申告をするべき期間は、不動産の売却を行った翌年の確定申告期間です。

確定申告期間は、毎年2月15日頃から3月15日頃となることが多いですが、具体的な日付は多少前後することがあるため、毎年確認が必要です。

確定申告と納税の期限までに確定申告や納税を行わなければ、無申告加算税などのペナルティとしての税金が課されることもあります。忘れることなく確定申告と納税を行うことが大切です。

譲渡所得にかかる税金の確定申告や計算は、難しいところが多いものです。税理士のような税の専門家に依頼して、代わりに手続きを行ってもらうのがおすすめです。

まとめ：引渡しまでの流れと引渡し後にするべきことを把握してスムーズに住宅を売却しよう

住宅を売却するにあたっては、売却を開始してから引渡しが完了するまでにいくつもやるべきことがあります。

その流れを把握しておくだけで、住宅売却をスムーズにできるかどうかが変わってきます。流れをしっかりと把握して、スムーズに住宅の売却を進めましょう。

また、引渡し後にも税の申告・納税を行わなければなりません。

税の申告・納税は非常に重要であり、忘れてしまうと大きなペナルティが課せられることもあります。忘れずに正確に行うことが大切です。

必要に応じて、税理士などの専門家に税の申告手続を任せることも検討してみるのもおすすめです。

税に関することと合わせて、売却に関するお悩みや疑問がある場合は、不動産売却マップの不動産コンサルタントへの相談をおすすめします。

不動産売却に関することはもちろん、売却後の税に関することもワンストップで相談することができます。

引渡しまでの流れと引渡し後にするべきことを正確に把握して、住宅の売却を成功させましょう。