COLUMN不動産に関する記事

不動産売却を検討するとき、まず悩むのが不動産会社と結ぶ媒介契約ではないでしょうか。

媒介契約とは、いわゆる仲介契約です。

媒介契約は3種類あり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

早期の不動産売却を実現するために大切なのは、不動産会社に媒介契約を依頼する前に、媒介契約の種類や特徴を知ることです。

この記事では媒介契約の種類や特徴、メリット・デメリットについて詳しく解説します。

一般媒介契約と専任媒介契約の違いと注意点もお伝えします。

不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の流れ

不動産売却は、さまざまなステップを踏まなければなりません。

不動産売却を依頼する不動産会社選びだけでなく、査定や購入希望者の内覧に対応したり、売買契約を締結したりなど、いくつもの場面があります。

不動産売却を検討する場合、まず、不動産売却の基本的な流れをつかむことが大切です。

不動産売却の3段階

不動産売却の流れは、大きく分けると次の3段階に分かれます。

1　相談から媒介契約まで

不動産売却を思い立ったら、不動産会社に買い取ってもらうか、仲介を頼むか検討します。

一般的に、売主と買主を結びつける業務のことを「仲介」と呼びますが、法律上は「媒介」と言います。

不動産会社に「私の土地を売る仲介をしてください」と依頼する契約を締結するのが、「媒介契約締結」です。

ただ、いきなり不動産会社と媒介契約を締結する人は少ないでしょう。

自分の不動産がいくらで売れるか何社かに相談したり、信頼できる不動産会社を探したりする人が多いのではないでしょうか。

まず、インターネットで見つけた不動産会社や、自宅近くの不動産会社などに不動産売却を相談しましょう。

不動産会社は売却希望価格や時期などをヒアリングしたり、不動産の簡易査定を行ったりします。

簡易査定のあと行われるのが、相談を受けた不動産会社による物件の訪問査定（本格的な査定）です。

提示された査定価格や不動産会社への信頼度に納得できれば、不動産所有者と不動産会社は媒介契約を締結します。

2　販促から売買契約まで

媒介契約締結後、媒介の依頼を受けた不動産会社は、物件の販促活動に入ります。

おもな販促活動は、インターネットや新聞折り込みチラシなどを活用した広告、オープンルームと呼ばれる内覧会の実施です。

購入希望者が現れ、物件価格や引渡し時期など諸条件が整えば、不動産所有者と購入希望者の売買契約が締結されます。

3　売買契約締結から決済・引渡しまで

代金支払いや不動産の引き渡しは、通常売買契約締結後1～3か月以内です。

引渡しと代金支払いを同時におこなうことを「決済・引渡し」と呼ばれています。

売主は、決済・引渡しまでに、抵当権の抹消手続きや必要書類を準備しなければなりません。

なお、不動産売却で譲渡所得（もうけ）が出る場合、売主は確定申告する必要があるので、決済・引渡しが終わっても気をぬかないようにしましょう。

【媒介契約】には3つの種類がある

不動産売却を検討する方にとって、不動産会社とどの種類の媒介契約を結べばよいのか気になるのではないでしょうか。

媒介契約には次の3種類があります。

それぞれにメリット・デメリットがあります。

内容をよく知ったうえで、自分に合う媒介契約の種類を選ぶとよいでしょう。

【一般媒介契約】複数の不動産会社と契約できる

3種類の媒介契約につき、詳しく見ていきましょう。

まず、一般媒介契約について解説します。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に依頼することができる媒介契約です。

たとえば、インターネット広告で有名なＡ社と、地元の不動産会社のＡ社に依頼したい場合、一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

ただし、一般媒介契約には次の特徴があるので、注意してください。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約では、複数の業者に依頼することができます。

また、期間の制限がありません。

これは一見メリットに見えますが、デメリットでもあるのです。

依頼主としては、「複数の業者に依頼することで買主が見つかるチャンスが増える」と考えがちです。

しかし、他社で成約するかもしれないと考えて、積極的に販促活動をしない不動産会社もあるので注意しましょう。

期間の制限についても同様です。

期間の制限がなければ、売却を依頼された不動産会社は焦る必要がありません。

不動産会社がのんびりかまえて売却活動を行うケースもあるのです。

また一般媒介契約は、レインズ（指定流通機構）への物件の登録義務もありません。

レインズは、不動産会社が加入する公的な物件登録システムです。

レインズに登録してもらえれば、他の不動産会社に物件の情報がオープンになります。

しかし、一般媒介契約を理由に、レインズに登録してくれない不動産会社もあるでしょう。

一般媒介契約を結ぶ際は、依頼する不動産会社を上手に選ばないとこのようなデメリットが増えてしまうので、注意しましょう。

【専任媒介契約】積極的に販売してもらえる

専任媒介契約とは、1社のみに依頼することができる媒介契約です。

専任般媒介契約の特徴

専任媒介契約には次の特徴があります。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は1社にみにしか依頼できない点で、依頼主にとってはデメリットです。

しかし、1社のみにしか依頼できないからこそ設けられているルールがあります。

専任媒介契約を依頼する側のさまざまなメリットを見ていきましょう。

専任媒介契約は複数の業者に依頼することができないので、買主がみつかるチャンスが少ないように思えます。

しかし、専任媒介契約を締結した不動産会社は、積極的に販売活動を行います。

他社で成約するおそれがないからです。

また、専任媒介契約の有効期間の制限は一見デメリットに見えますが、依頼主にとってはメリットです。

専任媒介契約を締結した不動産会社が積極的に販売活動を行わなかったり、不信感を抱く点があったりする場合、有効期間が過ぎたら媒介契約を打ち切ることができます。

専任媒介契約の有効期間が過ぎたら、依頼者が更新に同意しないかぎり、自動的に更新されることはありません。

専任媒介契約の期間の制限は、長く1社に拘束されないようにするため、法律が設けたルールなのです。

また、専任媒介契約を締結した不動産会社は、レインズに媒介物件を登録しなければなりません。

レインズに登録してもらえれば、他の不動産会社に物件の情報が出回ります。

専任媒介契約のレインズへの登録義務は、1社のみが物件情報を抱え込まないようにするためのルールです。

2週間に1回以上の業務処理状況の報告義務があるのも、専任媒介契約の魅力です。

専任媒介契約を受けた不動産会社は、2週間に1回以上、依頼者に物件の問い合わせなどの状況を報告しなければなりません。

一般媒介契約では業務処理状況の報告義務がないため、「依頼したけれども何も報告してくれない…」ということ起こる恐れがあります。

この点、専任媒介契約では売却活動につきこまめに報告してもらえるので安心です。

【専属専任媒介契約】全てを不動産会社に任せたい人向け

専属専任媒介契約とは、1社のみに依頼することができる媒介契約です。

加えて、自分で買主を探してくることはできません。

専任般媒介契約の特徴

専任媒介契約には次の特徴があります。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は1社のみにしか依頼できない点で、依頼主にとってはデメリットです。

また、専任媒介契約と違い、自分で買主を探してくることができません。

しかし、1社のみにしか依頼できず、自己発見取引も認められていないからこそ設けられているルールがあります。

専属専任媒介契約を依頼する側のさまざまなメリットを見ていきましょう。

専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、積極的に販売活動を行います。

他社で成約するおそれも、売主が知り合いに勝手に売却する不安もないためです。

また、専属専任媒介契約には、専任媒介契約と同様に有効期間の制限があります。

専属専任媒介契約の有効期間が過ぎた際は、依頼者の同意がなければ専属専任媒介契約は更新されません。

また、専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、レインズに媒介物件を登録しなければなりません。

専任媒介契約では5日以内、専任媒介契約は7日以内に登録すればよい点が、大きな違いです。

専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の業務処理状況の報告義務もあります。

専任媒介契約の業務処理状況の報告義務は2週間に1回以上と定められているので、専任媒介契約のほうがこまめに報告してもらえます。

「レインズ（指定流通機構）に登録するのがおすすめ

前述のとおり、一般媒介契約では、不動産会社にレインズの登録義務は課せられていません。

しかし、任意の登録は可能です。

できるかぎり、一般媒介契約でも、物件をレインズに登録してもらいましょう。

どうしても1社に絞るのがむずかしく、様子見で複数の不動産会社に一般媒介契約を締結したとしましょう。

ところがどの不動産会社も物件をレインズに登録しないとどうなるでしょうか？

複数の不動産会社に依頼したせいで、自分の物件情報が他の不動産会社に出回らなくなってしまいます。

他社の顧客で物件を購入しそうな人がいても、物件情報が出回っていなければ紹介してもらうこともできません。

何らかの理由で一般媒介契約を選ぶ場合、不動産会社に物件のレインズへの登録を頼むことをおすすめします。

媒介契約を結ぶ前の注意点

3種類の媒介契約の特徴はつかめたでしょうか？
媒介契約を締結する際、各媒介契約の特徴のほかに、次の点に注意しましょう。

• ・査定価格にこだわらない
• ・広告方法を複数もっているか
• ・積極的に他社に物件を紹介するか

査定価格にこだわらない

不動産の売却を希望する方は、一番高い査定額を出した不動産会社に依頼しがちです。

しかし、査定価格にこだわると、不動産売却で失敗する可能性があります。

とくに、不動産売却を急ぐ方は注意が必要です。

他の不動産会社より高い査定価格を出した会社が現れた場合は、査定価格の算出方法を確認するとよいでしょう。

近隣の客観的な相場や、根拠のある算定方法で高い査定額を出したのなら大きな問題はありません。

しかし、売却物件を増やすために、高い査定価格を提示する不動産会社もあります。

そのような会社に頼んでしまうと、なかなか売れず、不動産売却活動が長引いてしまいます。

所有者は自分の物件には思い入れがありますが、物件には良い面と悪い面があります。

物件の特性を客観的に指摘し、売れる価格を提示する不動産会社選びが大切です。

広告方法を複数もっているか

最近はインターネット広告の重要性が高まっています。

昔ながらに新聞折り込みチラシだけで宣伝活動を行う不動産会社を選んでしまうと、買主がみつかるチャンスが減ってしまうでしょう。

逆に、インターネット広告のみに頼り、新聞折り込みチラシを利用しない不動産会社も頼りがいがありません。

物件を探している顧客の年齢層が、インターネット世代とはかぎらないからです。

毎日、新聞折り込みチラシをチェックしている年齢層の方が、老後の住まいや2世帯住宅用に不動産を購入する可能性もあります。

また、空き家であればオープンルームなど積極的な販売活動も大切です。

購入希望者が気軽に内見できる機会があると、成約につながりやすくなります。

どんな広告や宣伝をおこなってくれるのか、媒介を依頼する前に不動産会社に確認するとよいでしょう。

積極的に他社に物件を紹介するか

媒介契約の種類にかぎらず、依頼した不動産会社が、積極的に他社に自社の媒介物件を紹介してくれるかどうかも確認しましょう。

レインズに物件登録すれば、他社にも情報が回ります。

しかし、不動産会社同士のネットワークもフル活用する会社なら、早期に売却してもらえる可能性が高まります。

不動産の仲介業務をおこなうのは機械ではありません。

顧客の利益を第一に考える会社や営業担当者なら、他社とのネットワークを惜しみなく活用してくれます。

自社だけで物件を抱え込まず、売主第一に考えてくれる不動産会社を選びましょう。

まとめ

不動産会社と締結する媒介契約の種類や特徴、メリット・デメリットを見てきました。

媒介契約のルールには、不動産所有者を守るためのルールもありますが、不動産会社の業務の特性を考えたルールもあります。

不動産会社は広告宣伝活動にかぎらず物件の調査、買主との折衝など多岐にわたる媒介業務をにないます。

さまざまな場面で信頼して業務をまかせられる不動産会社に依頼すると、不動産売却活動がスムーズに進むでしょう。

不動産売却では、税金や登記の専門家からアドバイスを受けなければならないケースもあります。

税務、法務に詳しい専門家と連携している不動産会社を選べば安心です。

この記事を参考に最適な媒介契約を締結してください。