COLUMN不動産に関する記事

相続した不動産を売却したときに確定申告が必要なのかどうか、ご存知ない方も多いのではないでしょうか。

確定申告をしなければいけないかどうかは、ケースによって異なります。

どのケースで確定申告が必要なのか理解しておけば、申告漏れをすることなく手続きが可能です。

本記事では、相続した不動産を売却したときに確定申告が必要なケースや、不要なケースなどについて解説します。

相続不動産の売却時に確定申告が必要なケース・不要なケース

相続不動産の売却時に確定申告が必要かどうかは、ケースによって異なります。

ここからは、確定申告が必要なケース、不要なケースについて解説します。

確定申告をしなかった場合は、無申告加算税や延滞税が課税されるため、注意しなければいけません。

悪質な場合は無申告や所得隠しで刑事罰の対象になるケースもあるため、確定申告が必要なときには必ず行いましょう。

確定申告が必要なケース

相続した不動産の売却時に確定申告が必要なケースは、次のとおりです。

確定申告をしなければいけないケースは多く、どのような場合に申告しなければいけないのか理解しておきましょう。

譲渡所得が発生した場合

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告をしなければいけません。

不動産を売却したときに譲渡所得が発生したかどうかは、次の式で計算します。

取得費とは売却した不動産を購入したときの購入代金と購入諸費用を足した金額であり、譲渡費用とは売却諸費用です。

上記の計算式は土地の譲渡所得を計算するためのものであり、一戸建てやマンションの譲渡所得を計算するときには減価償却費も算出しなければいけません。

不動産を売却したときに譲渡費用が発生したかどうかは簡単に計算できるため、不動産を売却するときには事前に確認しておきましょう。

控除や特例を使う場合

不動産を売却したときには様々な控除や特例が使えます。

控除や特例を利用する場合、確定申告をすることが適用条件になっています。

そのため、控除や特例を使うときには、確定申告をしなければいけません。

住宅譲渡損失の繰越控除を使う場合

不動産を売却するときに譲渡損失が出てしまった場合、確定申告することにより繰越控除の利用が可能です。

相続した不動産が自宅であった場合、一定条件を満たせば不動産の譲渡損失を他の所得から差し引けます。

また、他の所得から引き切れなかった場合は、3年間に渡り繰越控除が可能です。

不動産を売却するときには譲渡損失が出るケースもあるため、自宅を売却するときには、譲渡損失の繰越控除が利用できるか確認しておきましょう。

確定申告が不要なケース

確定申告が不要なケースは、譲渡所得が発生せず控除や特例も利用しない場合です。

ただし、不動産で譲渡所得が発生しなくても、次の項目に該当する人は確定申告をしなければいけません。

確定申告については不動産の所得以外の条件もあるため、自分が確定申告対象者なのか理解しておくことが大切です。

なお、確定申告が不要な場合でも税務署から「お尋ね」が来るケースもあります。

お尋ねは、不動産売買をした人に対して送付するアンケートのようなものです。

アンケートの内容を税務署が確認し、本当に確定申告しなくてもよい人なのか確認されることもあります。

相続した不動産を売却したときの確定申告の流れ・必要書類

相続した不動産を売却したときには、一定の手順があります。

また、確定申告をするときには、書類を準備しなければいけません。

ここからは、相続した不動産を売却したときの確定申告の流れや必要書類について解説します。

不動産を引き渡す

不動産を引き渡すときに必要な書類は、次のとおりです。

不動産を引き渡すときには、このように様々な書類が必要です。

売主や売却する不動産によって必要となる書類が変わるため、不動産会社にどの書類が必要か確認しておきましょう。

譲渡所得を計算する

不動産の引き渡しが終わったら、譲渡所得を計算し、確定申告をしなければならないのか確認します。

譲渡所得の計算方法は先述しましたが、もう一度計算式を確認しましょう。

譲渡所得 = 収入金額 -（取得費 ＋ 譲渡費用）

上記の計算式を利用して計算し、算出した金額がプラスになれば譲渡所得が発生したことになります。

逆に算出した金額がマイナスになれば、譲渡損失が発生したということです。

譲渡所得がプラスの数字になったときには、確定申告が必要になります。

確定申告をする

譲渡所得を計算し、プラスの数字になった場合、確定申告が必要です。

不動産を売却したときの確定申告は、売却した年の翌年の2月16日～3月15日の間に行います。

不動産を売却したときの確定申告に必要な書類は、次のとおりです。

なお、控除や特例を利用する場合には、その制度が定めている書類を準備しなければいけません。

どのような書類が必要なのかは、税務署に確認しておきましょう。

相続した不動産を売却したときに使える控除・特例

相続した不動産を売却したときには、一定条件を満たせば税金の控除や特例が利用できます。

相続した不動産を売却したときに利用できる控除や特例は、次のとおりです。

ここからは、相続した不動産を売却したときに利用できる控除や特例について解説します。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、一定条件を満たした自宅や土地を売却したときに譲渡所得から3,000万円が控除される制度です。

居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅を解体した後も利用できます。

ただし、自宅を解体した場合は解体してから1年以内に売買契約を締結し、住まなくなってから3年を経過した日の属する年末までに売却しなければいけません。

居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件は、国税庁のホームページでご確認ください。

参照元：国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例

所有期間10年超の軽減税率の特例

所有期間10年超えの軽減税率の特例とは、一定条件を満たした自宅や土地を売却したときに譲渡所得の税率が長期譲渡所得よりも低くなる制度です。

特例を利用した場合の税率は、次の表のとおりです。

特例を利用すると、上記の表のように税率が下がります。

なお、所有期間の考え方は、通常の数え方と異なるため、注意しなければいけません。

短期譲渡所得・長期譲渡所得・10年超の所有軽減税率の特例の所有期間とは、不動産を売却した年の1月1日現在を基準とします。

たとえば、10月1日に所有期間が11年になる不動産を同年の12月1日に売却したとします。

この場合は、売却時点では所有期間が11年ですが、1月1日現在は10年となってしまい、この特例を利用することはできません。

所有期間10年超の軽減税率の特例の適用要件は、国税庁のホームページでご確認ください。

参照元：国税庁：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例とは、相続税を納税した人が一定条件を満たした場合、納税した相続税の一部を取得費として計上できる制度です。

特例を利用した場合、取得費として本来計上できない相続税の一部を加算できます。

あくまで相続税の一部だけが計上できるのであって、全額相続税が加算できるわけではありません。

この特例は相続税を納税した人しか利用できないため、納税していない人は他の控除や特例を利用しましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例の適用要件は、国税庁のホームページでご確認ください。

参照元：国税庁：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続人空き家の3,000万円特別控除

相続人空き家の3,000万円特別控除とは、相続で取得した空き家を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

特例を利用するには、相続した家の条件と特例の申請者の条件をクリアしなければいけません。

相続した家は、原則被相続人が一人で住んでおり、亡くなった後に空き家となることが条件になっています。

そのため、特例の申請者が同居していた場合は特例を利用できません。

相続人空き家の3,000万円特別控除の適用要件は、国税庁のホームページでご確認ください。

参照元：国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

まとめ

相続した不動産を売却したときに確定申告が必要か否かは、譲渡所得が発生したかどうかや控除・特例を利用するかどうかによって変わります。

確定申告が必要なのにも関わらず申告しなかった場合には、罰則があるため注意しなければいけません。

また、相続した不動産を売却したときに利用できる控除・特例は多くあるため、どの制度を利用するのか決めておく必要があります。

また、利用する控除・特例によって準備する書類が変わることにも注意が必要です。

相続した不動産を売却したときに確定申告をする場合は、譲渡所得を計算する、また必要書類を用意するなどの事前の準備が大切です。