COLUMN不動産に関する記事

不動産の取引を行ったときには、法務局で登記申請を行い不動産に関わる権利の情報を記録してもらうことが必要です。

登記簿謄本（履歴事項証明書）を取得すると、対象不動産に関わる情報や権利者の情報が記載されています。

しかし、今まで全く取引されたことのない不動産、特に建物が新築された場合には、不動産に関する登記情報がありません。

このような不動産の登記情報は誰が記録するのでしょうか。

今回は、初めて行われる不動産登記である「表示登記」について、その概要、登記申請の手続き、かかる費用などについて説明します。

注文住宅を新築したときなど、うっかり登記申請を忘れないように本記事を参考にしてください。

表示登記とは？権利登記とはどう違う？

登記記録のない不動産について初めてなされる登記で、登記簿のなかでも対象不動産の基本的な情報を表示している部分で、表題登記ともいいます。

不動産登記簿は、一筆の土地もしく一棟の建物ごとに登記され、ひとつの登記簿は表題部と権利部に分かれています。

この表題部への登記は「表示登記」、「権利部への登記」は権利登記と呼ばれることもあわせて覚えておきましょう。

土地の表示登記

土地の表示登記では、以下の情報が登記情報として記録されます。

土地登記簿謄本の「表題部」に記載されている内容です。

建物の表示登記

建物の表示登記では、以下の情報が登記情報として記録されます。

権利登記との違い

権利登記とは、不動産登記簿のうち「権利部」に記載される事項についての登記です。

「権利部」は所有権に関する事項（甲区）と所有権以外の権利に関する事項（乙区）に分かれます。

権利部に記載される事項の保存登記、設定登記、移転登記、変更登記を総称して権利登記と呼んでいます。

表示登記は不動産の基礎的な情報に関わるものであるのに対して、権利登記は、その不動産の権利者がどのように変わっていったのかについての情報に関わるものと理解しておけばよいでしょう。

表示登記の費用相場はいくら？

建物表示登記を土地家屋調査士に依頼する場合、登記申請費用として8～10万円がかかります。

もっとも、一戸建て住宅の面積や部屋数が大きい、建物がいくつかの棟に分かれているなど、図面の作成手間がかかる場合には追加費用として数万円の費用がかかる場合もめずらしくありません。

新築マンションの場合には一棟の建物をまとめて登記申請するために、5万円から6万円で済みます。

なお、これらの登記申請について他の登記申請を行うときに必要な登録免許税はかかりません。

表題登記の種類別｜費用相場の一覧表

表題登記の全国的な費用相場は、下表のとおりです。

表示登記の費用が変わる理由とは

表示登記の費用が変わるのは何故でしょうか。

ここから、表示登記の費用が変わる理由について解説していきます。

理由1：建物の構造や規模

不動産の登記事項証明書では、種類や床面積、構造などが表題部に記載されています。

その際、建物の床面積の大きさや構造の複雑さによって、記載に必要な情報の調査や書類作成にかかる労力も変わってくるのです。

階数が多くなればその分費用もかかるうえに、マンションになれば更に費用が増してきます。

また、一戸建てであっても、敷地内に離れやガレージを建設するのであれば費用も高くなるでしょう。

登記法では、建物について「周囲を壁で囲われていて屋根がある建造物」と定義されています。

そのため、小さな納屋を建てた場合にも表示登記が必要です。

理由2：土地家屋調査士の作業量

表示登記の手続き代行を土地家屋調査士に依頼するとき、その土地や建物の状況、申請の難易度などに応じて作業量が変わってきます。

相続人が複数関わる案件や、境界画定などで立会が必要な案件、資料や情報の収集が困難な案件などが、作業量が多くなる主な例です。

作業量が多くなれば、費用もその分かかってきます。

表示登記はどんな時に必要か？

表示登記は、今までに登記情報が存在しなかった土地・建物について所有者となったときに、不動産登記法に定める登記義務が生じます。

表示登記申請は、対象不動産の所有者となった時から1ヶ月以内に行わなければなりません。

登記申請をしなかった場合には10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

なお表示登記の申請は、通常は土地家屋調査士に手続きを依頼します。

土地の表示登記申請が必要な場合

土地が新しく生じる場合とは、海底が隆起して島ができたとか火山の噴火で土地の形状が著しく変化したなどかなり特殊なケースであるために、土地の表示登記を申請する機会はなかなかないでしょう。

しかし、国や地方公共団体には登記義務がありません。

そのためこのような公的機関から土地の払い下げを受けたときには、表示登記のない不動産である可能性があります。

なお払い下げを受けた民間（個人・法人）の所有者は、土地の表示登記を申請しなければなりません。

建物の表示登記申請が必要な場合

一方で、建物表示登記については、新築の建物を購入した時には必ず行うことになります。

新築マンションの場合は、一棟のマンションについてまとめて表示登記の申請を行うために、手続きについてはマンションデベロッパーが代行してくれるでしょう。

しかし、注文住宅の場合には自分で土地家屋調査士に表示登記を依頼しなければなりません。

建築会社や設計会社に土地家屋調査士を紹介してもらうことをおすすめします。

ごくまれではありますが、古民家をリフォームして住まいにしようと考えてかなり古い建物を購入した場合には表示登記がないものがあるかもしれません。

この場合は、所有者に表示登記の申請義務を問います。

表示登記の手続きの流れは？

表示登記は、通常は土地家屋調査士に書類の作成や申請業務を依頼して行います。

現地調査、登記申請の作成に3日～1週間、登記申請書類が法務局に受理されてから実際に登記情報に反映されるまで1週間程度かかるために、表示登記手続きの期間は合計10日～2週間程度かかります。

主な手続きをまとめて見ていきましょう。

建物完成・法務局の閲覧調査

登記申請を行おうとしている土地上に本当に建物登記がないかどうか、法務局で登記簿を閲覧して確認する手続きです。

万が一、建物の登記が存在する場合には、建物の滅失登記を行わなければ表示登記の申請ができません。

現地調査

新築した建物の構造や屋根葺、階数が事前に得られていた情報と合致しているか、現地を実際に訪問して確認します。

事前仮測量

建物表示登記を行うときには、階数ごとの建物図面を添付しなければなりません。

そのために床面積などの測量を行います。

登記申請書類・添付書類の作成

必要なデータがそろったら、登記申請書類や添付図面を作成します。

主な必要書類は以下の通りです。

必要書類1：登記申請書

自身で申請を行う際は、登記申請書を用意して必要事項を記入のうえ押印する必要があります。

登記申請書はフォーマットも大まかに決められており、インターネットからもダウンロード可能です。

申請書の記入方法などは管轄の法務局によって決められた方式もあるため、不安であれば土地家屋調査士に依頼しましょう。

必要書類2：所有者であることを証明するもの（建築確認通知書など）

建物を建設した後、施工業者や設計会社から建築確認に関する書類を渡されます。

その書類一式の中で、検査済証と建築確認通知書は申請の際に添付が必要です。

その際、検査完了前であれば検査済証の代わりに確認済証が手渡されるため、そちらを添付しましょう。

これらの書類は、建設した建物の所有者であることを証明するために必要なものです。

添付の際には原本証明付きのコピーと原本が必要で、コピーがあれば原本は申請後に返却されます。

必要書類3：住民票

表示登記の申請を行う際、申請者の住民票も添付が必要です。

住民票は、居住地の市町村役場で発行されています。

必要書類4：施工業者の工事完了引渡証明書（印鑑証明書など）

施工業者の工事完了引渡証明書も、表示登記申請の際必要な書類です。

施工業者に引渡証明書と施工会社の印鑑証明書・登記事項証明書を発行してもらいましょう。

表示登記に必要な書類が欲しいと依頼すれば、対応してもらえます。

必要書類5：建物図面・各階平面図

表示登記には建物の図面や各階の平面図も必要になります。

CADを使用して作成する必要はなく、パワーポイントなどを使用しても作成は可能ですが、規格の用紙はB4サイズでなくてはいけません。

そのほかにもルールが細かく決められているため、自身で作成する場合にはかなりの手間を要する作業となるでしょう。

作成の難易度や労力を考えると、専門家である土地家屋調査士や施工会社に依頼して作成してもらうことをおすすめします。

表示登記申請

登記申請書に必要書類を添付して、法務局に提出します。

所有権保存登記・抵当権設定登記申請

建物の表示登記が完了した段階では、まだ所有権については記されていません。

そこで、表示登記完了後に所有権保存登記の申請を行います。

所有権保存登記は、建築した建物の所有者を明示するために行うものです。

また、不動産の建築や購入などの際に融資を受ける場合には、抵当権設定登記が必要になります。

抵当権設定登記は、返済が滞った場合に債権者が目的の不動産を差し押さえたり競売にかけたりして、弁済に充てることのできるものです。

表示登記をする上での注意点は？

表示登記については、土地家屋の専門家である土地家屋調査士に依頼すれば全ての手続きを代行してくれます。

その際には、あらかじめ必要な書類について一覧を入手しておくと良いでしょう。

住民票などは自分で取得できますが、中には、建築会社・ハウスメーカーに発行依頼しなければならないものもあります。

また、費用面については業務内容と合わせて確認することです。

自宅を新築し住宅ローンを利用する時には、表示登記と併せて、所有権保存登記、抵当権設定登記も必要になってきます。

所有権や抵当権に関する登記については司法書士に依頼するのが一般的です。

これらの時には、司法書士報酬のほか登録免許税がかかってきます。

したがって、全ての登記手続きを完了させるための費用としては30～50万円を見込んでおいた方が良いでしょう。

事前に土地家屋調査士、司法書士に登記費用の見積もりをお願いしておくことをおすすめします。

表示登記を自分で行う方法もある！

法務局でも月に数件は表示登記を自分で行う人がいるそうです。

表示登記を自分で行うための情報が入手できる書籍やウェブサイトもいくつか存在します。

表示登記を自分で行う時の大きなハードルは、登記申請書に添付する建物図面を自分で作成しなければならないことです。

単純な構造の建物であればそれほど難しくありませんが、複雑な構造の建物の場合はやはり土地家屋調査士に依頼するのが賢明でしょう。

登記は自分で行った費用面では大きなメリットがあり、申請書に貼付する登記印紙は不要ですので、かかる費用は書籍代や法務局への交通費程度のものになります。

まとめ

表示登記は不動産登記法で定められた義務ですので、新築の建物を取得した場合には必ず申請手続きを行う必要があります。

特に注文住宅の場合には、マンションデベロッパーやハウスメーカーではなく、自ら表示登記の申請を手配しなければならないため忘れがちです。

事前に土地家屋調査士に、登記申請に必要な書類一覧や見積書の発行を依頼しておくと、手続きがスムーズに進むでしょう。