COLUMN不動産に関する記事

土地には地目がいくつもあり、雑種地は数多くある地目のうちの1つです。

宅地や田・畑、山林であればどのような土地かすぐわかりますが、雑種地がどのような土地なのかはわからないという人も多いことでしょう。

本記事では雑種地と何か、家は建てられるのか、他の地目に変更するときにはどうしたらよいのか解説します。

雑種地を理解したいという人は、ぜひ最後までご覧ください。

雑種地とは

雑種地とは、不動産登記法に定められた地目の中で、どの地目にも該当しない土地です。

不動産登記法に定められた地目は全23種類であり、そのうちの22種類には明確な区分があります。

そして、22種の地目に該当しない土地が、雑種地という地目に分類されます。

雑種地に似た地目として原野や山林がありますが、それぞれ定義は次のとおりです。

• 原野：耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
• 山林：耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

参考：国税庁「土地の地目の判定」

雑種地は原野や山林にも該当しない土地であり、たとえば資材置き場や舗装のされていない青空駐車場が雑種地にあたります。

なお、雑種地を含めた全地目は、次の表のとおりです。

雑種地にも家は建てられる

地目が雑種地でも、家は建てられます。

しかし、雑種地に家が建てられるかどうかは、都市計画法や建築基準法などの法律によって決まります。

たとえば、雑種地が都市計画法に定める市街化区域にある場合は、家の建築は可能です。

もし雑種地が市街化調整区域にある場合は、原則家は建築できません。

また、市街化区域内に雑種地があったとしても、建築基準法の接道義務を果たしている土地でないと家は建築できません。

このように、雑種地でも家を建てられますが、他の法律の影響を受けて家が建築できるケースとできないケースに分かれます。

雑種地に家が建てられるかどうかを判断するのは難しいため、不動産会社や建築士などの専門家に確認することが大切です。

雑種地から地目変更する方法・必要書類

雑種地から他の地目に変更する場合は、手続きや書類が必要です。

ここでは、雑種地から宅地に地目変更するときの方法や必要書類について解説します。

雑種地を宅地化する

地目を雑種地から宅地に変えるには、土地の現況を宅地化しなければいけません。

宅地化して地目を宅地に変更できる主なケースは、次の3つです。

上記以外でも、宅地造成を行うことや、ライフラインを引き込むなどすれば宅地として認められるケースもあります。

しかし、雑種地から宅地に確実に変更できるかはわからないため、以下のような対策をとっておきましょう。

法務局へ地目変更登記を申請する

雑種地を宅地化したら、法務局へ地目変更登記の申請をします。

なお、地目変更登記を自分で行う場合は、登録免許税は課税されません。

土地家屋調査士に地目変更登記を代行してもらう場合には、5万円前後の費用がかかります。

雑種地から宅地に地目変更するときに必要な書類

法務局へ地目変更登記を申請するときには、土地地目変更登記申請書を提出します。

土地地目変更登記申請書は、法務局のホームページ「不動産登記の申請書様式について」からダウンロードが可能です。

「不動産登記の申請書様式について」には、土地地目変更登記申請書の記載例も掲載されています。

もし土地家屋調査士に代行依頼せず、自分で地目変更登記を申請する場合は、記載例にならって申請書を記載してきましょう。

雑種地にかかる税金

雑種地を所有している、あるいは相続すると様々な税金が課税されます。

雑種地に関連して課税される税金は、次のとおりです。

上記の税金が課税されるかどうかは、ケースによって異なります。

どのようなときに課税されるかも含め、税金の内容について解説します。

固定資産税

固定資産税は、雑種地を所有していると課税される税金です。

固定資産税は、1月1日現在の土地や建物の固定資産や償却資産を所有している人に毎年課税されます。

固定資産税は、次の計算式で算出できます。

※税率は課税する自治体により異なります。

毎年4月～6月に固定資産などの所有者に、自治体から固定資産税通知書が送られてきます。

固定資産税通知書には納税用紙が同封されており、一括払いか分割払いかが選択可能です。

納税方法は多くあり、納税用紙による納付だけでなくクレジットカード払いや、指定口座からの引き落としもできます。

なお、雑種地の固定資産税は宅地と同じ評価を受けるため、課税額が大きくなりやすいという特徴があります。

納税額については注意しましょう。

相続税

雑種地を相続で取得した場合、相続税の課税対象になる可能性があります。

相続税には基礎控除があり、次の計算式で算出した金額以内の相続財産を受け継ぐ場合、相続税は課税されません。

基礎控除を超える財産を受け継ぐと相続税が課税されます。

相続税の計算方法は、次のとおりです。

相続税の計算は複雑であり、遺産や相続人を確定しないと算出できません。

上記計算式は目安を知るための方法として利用いただき、正確な相続税額を知りたい方は税理士にご相談ください。

なお、相続税の税率は国税庁のホームページ「No.4155 相続税の税率」をご参照ください。

贈与税

雑種地を贈与で取得した場合、贈与税が課税されるケースもあります。

贈与税は、個人から無償もしくは通常の価値よりも極端に低い金額で財産を譲り受けたとき、財産を取得した人に課税される税金です。

贈与税の計算式は、次のとおりです。

贈与税の税率と控除額は、次の表のとおりです。

（引用元：国税庁）
※一般贈与財産用の税率と控除額です

たとえば、年間に500万円の贈与を受けたときの贈与税は次のとおりです。

（500万円 – 110万円）× 15% – 10万円 = 48万5,000円（贈与税）

なお、表に記載されている基礎控除後の課税価格とは、1年間に贈与を受けた財産価額の総額から110万円を引いた数字のことです。

シミュレーションでいえば、500万円 – 110万円 = 390万円が基礎控除後の課税価格となります。

不動産取得税

雑種地を購入したときには、不動産取得税が課税されます。

不動産取得税とは、不動産を購入や贈与により取得した場合に課税される税金です。

不動産取得税の計算式は、次のとおりです。

※上記計算式は雑種地や宅地の不動産取得税の計算方法

※2024年3月31日までに取得した場合は税率4%ではなく3%で計算します

たとえば、固定資産税評価額1,000万円の雑種地を2024年1月1日に購入した場合、不動産取得税は次のとおりです。

1,000万円 × 1/2 × 3% = 15万円（不動産取得税）

雑種地は固定資産税評価額が宅地と同じであるため、田・畑よりも不動産取得税が高額になります。

雑種地の土地の活用方法

雑種地は活用方法が多くあります。

雑種地の土地の活用方法は、次のようなものが考えられます。

法律の制限により、活用できる方法は異なりますが、雑種地は活用方法が多くあります。

どのような活用方法があるのかを把握しておけば、雑種地を有効的に利用できるはずです。

では、それぞれの活用方法について詳しく見ていきましょう。。

駐車場として貸す

雑種地が市街化調整区域にあり、建物を建築できない場合は駐車場として貸せないか検討しましょう。

駐車場であればアスファルトや砂利を敷くだけで貸せるため、小さな投資で有効活用が可能です。

また、雑種地が市街化区域の中心部に存在しているのであれば、コインパーキングとしての利用もできます。

コインパーキングは基本的にコインパーキング会社が費用を負担して機材を導入してくれるため、低コストで収益を上げられるケースもあります。

資材置き場として貸す

資材置き場も、雑種地を市街化調整区域で貸し出せる方法の1つです。

資材置き場は駐車場と同じく、建物を建築しないため市街化調整区域でも貸すことが可能です。

ただし、4トン車など、ある程度大きな車両の侵入できる道幅が必要であり、前面道路が広いのであれば資材置き場として貸し出しを検討してみましょう。

太陽光発電システムを設置する

雑種地が南向きで日当たりの良い立地であれば、太陽光発電システムを設置するのもよいでしょう。

太陽光発電システムも、市街化調整区域内の活用方法の1つです。

太陽光発電システムは設備の修繕する車両の通れる道幅があれば、傾斜地でも利用が可能です。

ただし、太陽光発電システムを設置するための造成費用がかかるため、ある程度投資できる資金力が必要になります。

マンションやアパートを建て賃貸経営をする

雑種地が市街化区域にあり、賃貸需要が高い地域であれば、マンションやアパートを建築し運営できます。

雑種地でも、各法律に定めた規制をクリアすれば、建物を建築することが可能です。

立地が良ければマンションやアパートも経営できるため、大きな投資をしてもよいという人はマンションなどを建築してもよいでしょう。

ただし、マンション・アパート経営には大きな資金力が必要であり、失敗したときのリスクも大きくなります。

マンションやアパートの経営をするときには、不動産会社とよく相談した上で進めていきましょう。

まとめ

雑種地とは、不動産登記法で定める22個の地目のうち、どの地目にも該当しない土地です。

雑種地でも家を建築できますが、建築するには都市計画法や建築基準法などの条件をクリアしなければいけません。

雑種地を宅地に地目変更する場合、土地を宅地化した上で法務局へ地目変更登記を申請する必要があります。

土地を宅地化したと認められるかどうかは一般の人ではなかなか判断できないため、宅地への地目変更をしたい場合は土地家屋調査士に相談しましょう。