マンション査定方法｜査定における重要なポイントや注意点も解説
マンション売却のために査定を依頼する際、どんなことが重要になるのでしょうか。
査定で高評価を付けてもらえる物件の条件も知りたいところです。
また、査定依頼する際に気を付けるポイントも気になります。
今回は、マンションの査定方法と価格の算出方法、査定の流れやチェックされるポイントを詳しく解説します。
マンション査定を依頼しようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。
目次
マンションの査定方法
マンションの査定方法には大きく3つの方法があります。
それぞれの査定方法でやり方やメリット・デメリットが違います。
売却を検討している場合は、いずれかの方法で査定をしてもらうことになるでしょう。
簡易査定
マンションの所在地や築年数、面積などの不動産情報だけでマンションの価格を算出する査定方法を「簡易査定」、もしくは「机上査定」と言います。
情報は大雑把なもので問題ありませんが、正確な情報であればあるほど精度の高い査定額が算出される方法です。
類似物件の過去の取引実績や市場の状態を加味して算出できるので、早ければ即日で査定結果がわかります。
訪問査定と違い、査定員を家に入れなくても済みます。
ただし、正確な査定額が算出されないのには注意が必要です。
あくまでもほかの中古物件の情報などを加味するだけで、詳細に査定額を算出するために必要な周辺施設・利便性などは査定の評価項目にはありません。
訪問査定
マンションの状態をより詳細に査定する方法が「訪問査定」です。
簡易査定の続きで行われる方法です。
簡易査定では分からない項目を中心に査定を実施。
主な判断項目には次のようなものがあります。
- 敷地の形状
- 近隣環境
- 接道幅員
- ライフラインの状態
- 室内のコンディション
より正確な査定額が算出されるのが最大のメリット。
より市場価値に近い査定額の算出を希望するなら、依頼してもいいでしょう。
デメリットとしては査定のために人を室内に入れなければならない点、時間がかかってしまう点があります。
また、いきなり訪問査定をしてしまうと、査定員の主観が少なからず左右されてしまう可能性もあります。
マンション売却を前向きに検討しているのなら、簡易査定をしてもらってから訪問査定につなげるといいでしょう。
ネット査定
近年の通信技術の進歩により、ネットでの査定も可能になりました。
この方法はさらに2つに分類できます。
詳しく解説しましょう。
一括査定
マンションを売却する可能性が高く、より正確な査定額を知りたい場合に利用したいのが「一括査定」です。
Web上の不動産一括査定サイトに必要な情報を入力し、複数の不動産会社から査定結果をもらう方法です。
査定額の比較検討ができることはもちろん、複数社の営業担当とメールや電話で連絡を取り合うことになるので、担当者の人柄や応対の丁寧さが見極められます。
大切な不動産を売買するために、信頼できる担当者を選ぶには非常に効率的な方法です。
一括査定サイトの利用料金が無料なので、気軽に使えるのもメリットです。
反面、一括査定を依頼することで不動産会社各社と連絡を取り合う必要があります。
場合によっては訪問査定につなげようと営業電話をしつこくかけてくる不動産会社も。
いざ売却するとなれば訪問査定も必要ですが、査定だけ依頼したい場合にはうっとうしく感じてしまうシーンもあるでしょう。
AI査定
手軽に査定額だけ知りたい場合には、AIによる自動シミュレーションを利用するといいでしょう。
訪問査定と同じく、大雑把な不動産情報を入力するだけで、大まかな査定価格が提示されます。
正確性には欠けますが、スマートフォンやパソコンからできるので非常に便利なシステムです。
簡易査定との違いが分かりにくいのですが、人の手を介すかどうかの違いです。
算出するために必要な情報はほぼ同じですが、AIはまだ発展途上のため、査定額の正確な算出ができないこともあります。
簡易査定は人の手で行うことが多いので、時間はかかるもののAI査定よりは正確性の高い結果が得られるでしょう。
たとえば都心に近いマンションであれば、データ量が豊富なのでAI査定でも比較的精度が高い結果が得やすくなります。
一方で地方都市など、マンションそのものが少ない地域では、実際の査定額と大幅に乖離してしまうことも珍しくありません。
また、訪問査定でないと分からないマンションそのものの状態などはAI査定では判断できません。
算出された査定額は、あくまでも参考程度にとどめることをおすすめします。
マンション査定額の算出方法
マンションの査定額を算出するには、以下の3つの方法があります。
- 原価法
- 収益還元法
- 取引事例比較法
どの不動産会社も基本的には同じ基準を使用しますが、査定額に差が出ます。
原価法
「原価法」とは、査定する不動産を建設するのにかかった費用から査定額を算出する方法です。
マンションよりは一戸建てに対して行われる算出方法です。
対象物件を現在の価値で建てるとなった場合に必要な建築費を算出し、そこから対象物件の築年に応じて価値が下げられていきます。
マンションの場合、マンション全体の売却なら可能かもしれませんが、マンション一室のみの査定額算出には向いていないため、この基準が使用されることはあまりありません。
もし使用されたとしても、不動産会社によって建築費・残存価値が変わるため、査定額に差が出ることを覚えておきましょう。
収益還元法
「収益還元法」とは、対象の不動産を投資用の収益用物件として判断して算出される査定方法です。
マンションであれば現在の市場価値に加えて、将来どれぐらいの利益をもたらすかと併せて算出されます。
マンション周辺の開発計画や利便性が焦点です。
前述のとおり、投資用マンションに向いている算出方法です。
不動産会社によって利回りの算出方法が異なるので、原価法と同じく査定価格に差が出ます。
取引事例比較法
「取引事例比較法」は、対象の不動産に類似した条件の不動産の取引価格をベースに査定額を算出する方法です。
不動産査定全般に広く活用されており、マンションもこの方法で査定額が算出されることが多いです。
ここに対象の建物の現状や周辺環境のプラス・マイナスを加味して最終的な査定額が算出されます。
もっともオーソドックスな方法ですが、この方法も不動産会社によって参考にする不動産や取引事例が異なるため、査定額に差が発生します。
マンション査定の流れ
マンション査定の流れは、以下の図のように進行します。
ここでは、査定依頼前から実際に売却すると決める段階までに必要な準備や手続きについて紹介します。
事前準備
マンションの査定をしてもらうためには、不動産情報が必要です。
まずはマンションの情報や査定に必要な書類を揃えましょう。
書類については「マンション査定に必要な書類」で詳しく解説します。
これとは別にマンションにかかわる情報が必要です。
たとえば、マンションの日当たりや眺望、リフォーム履歴がこれに該当します。
周辺環境の情報もまとめておくといいでしょう。
同時にマイナス点も整理しておくことをおすすめします。
売却後のトラブルにならないためには、必ずマイナス点も伝えなければなりません。
事前に準備を進めましょう。
書類が出そろったタイミングで査定依頼をしておきます。
訪問査定の場合は日時を、それ以外の方法ではどこに査定を依頼するかの決定です。
すべての情報が整わなくてもAI査定は可能ですが、あくまでも概算しか算出されないためです。
本当に売却を考えているのであればAI査定ではなく別の査定方法を採用しましょう。
査定
査定依頼は、一括査定とAI査定をしないのなら不動産会社に連絡して依頼しましょう。
電話・メール、もしくは直接店舗に相談に行っても良いかもしれません。
査定依頼には、先に集めたマンションの書類や情報と、依頼人の個人情報が必要です。
この時、分からない箇所を無理に埋めた資料は持って行かないようにしましょう。
万が一内容が間違っていた場合、査定額に影響を及ぼす可能で位があるからです。
簡易査定の場合は早ければ即日で査定額がわかります。
しかし、正確な数字ではないことがほとんどなので、別途訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定は1～2時間を想定し、ゆとりを持った日時設定をしてください。
現地での査定後に結果が出るまでに3～4日かかるので、査定後は先方からの連絡を待ちましょう。
査定後にマンションを売却する場合
査定結果に納得し、マンション売却を決定すれば不動産会社と契約を結びます。
この契約は「媒介契約」とも呼ばれており、どの不動産会社が対象のマンションを売ることができるかを定める契約です。
契約締結後はマンションにかかわる情報を「付帯設備評」「告知書」に書き記し、売り出し価格を決定します。
同時進行で内覧のために室内の掃除もしておきましょう。
内覧によって購入希望者の最終判断が変わります。
買い手が決まれば、最終の価格交渉や引き渡し日を決定する、という流れです。
査定後すぐに売却するかどうかの返事をする必要はなく、少し待ってもらっても問題ありません。
むしろ即決することのメリットはあまりないので、特別な事情がない限り一度持ち帰ることをおすすめします。
大切な資産売却なので、慎重に検討しましょう。
マンション査定に必要な書類
マンション査定には、以下の書類が必要です。
仮にマンション売買を契約することになれば、チラシやWebサイトに情報を載せる必要があります。
そのためにはどれも必要なものばかりなので、最悪、訪問査定までに間に合うように手配しておきましょう。
【マンション査定に必要な書類】
- 間取り図
- パンフレット
- 重要事項説明書
- 売買契約書
- 管理規約・使用細則
なお、パンフレットに関してはあればでいいですができれば見つけておくといいでしょう。
マンション全体の特徴やセールスポイントがわかるためです。
マンション査定における重要なポイント
マンション査定では、室内の状態のほかにも気を付けるべきポイントがあります。
査定に大きな影響を与えるのはもちろん、マンションのアピールポイントになる可能性もあるためです。
以下10個の条件も、売却するマンションの一室以外に見られるポイントであることを知っておきましょう。
立地
不動産情報において重要だといわれているのが立地です。
特に駅からの距離は重視されており、徒歩による移動が長くなればなるほど評価が低くなる傾向にあります。
公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」（指定事業者専用のソフト）によれば、徒歩7分を境に評価はマイナスになります。
参考：公益財団法人不動産流通推進センター | 価格査定マニュアル
また、立地の中には周辺環境も含まれます。
スーパーやコンビニまでの距離、小・中学校の学区、景観や騒音にかかわる条件もすべて立地の評価対象です。
駅から遠かったとしても、周辺環境で取り戻せる可能性はあるでしょう。
階数と方角
階数もマンション査定においては評価の対象になります。
3階を標準にして1階高くなるごとに評価が上がりますが、無条件で評価が高くなるわけではありません。
景色がいい、何かしらのランドマークが見えるなど、眺望によって変動するためです。
タワーマンションではこの傾向が強く、階数が高いから高評価、とはならないので注意しましょう。
また、バルコニーの方角も重要です。
「価格査定マニュアル」によると、バルコニーの方角による評価点は以下のようになっています。
参考：公益財団法人不動産流通推進センター | 価格査定マニュアル
最高評価である南西・南東にバルコニーがあれば、評価に加点される仕組みです。
この他、角部屋や二面バルコニーなどの条件で評価点は変動します。
広さと間取り
マンションに限らず、不動産の査定では広さが評価のカギを握っています。
マンションも例外ではなく、1㎡あたりの価格を算出し、それに不動産登記簿に記された専有面積をかけて査定するのが一般的です。
しかし、ただ広ければ高額というわけではありません。
面積が広い物件については1㎡あたりの価格が低く設定されるためです。
エリアにもよりますが、広さが大きいと高額になりやすいのは子どもを持つ家族向け物件に多く見られます。
間取りに関してはLD（リビングダイニング）の広さ・収納量が主な評価ポイントです。
特に収納スペースが豊富であれば高評価を獲得しやすくなります。
築年数と耐震性
広さ・間取りと同じく築年数と耐震性も不動産全般の査定で重要なポイントです。
築年数は、新築から年数が経てば経つほど評価が下がります。
「価格査定マニュアル」によると、次のようになっています。
参考：公益財団法人不動産流通推進センター | 価格査定マニュアル
ただし、築年数が古いマンションの評価が低いとは、必ずしも言えません。
マンションの評価は周辺環境にも左右されます。
周辺環境の再開発にともなって評価額が変わる可能性があるかもしれないためです。
築年数だけで、マンションの価値は判断できません。
ただし耐震性については、築年数とは別です。
耐震基準は1981年を境に変更されており、1981年以前の基準では耐震基準を満たしていません。
耐震基準を満たしていないマンションは、評価が低くなる可能性があります。
ちなみに、耐震基準は以下のように設定されています。
マンションの中には耐震基準2以上を持つ場合もあります。
災害時の避難所に認定されるようなマンションで、査定の評価点が高くなる可能性があります。
ほかにも免震構造や制振構造を採用している場合、査定評価が高くなるでしょう。
設備
設備に関しては、築年数が新しいほど高評価を獲得できるケースが多いです。
ただし後付けが困難な装備があれば、築年数にかかわらず高評価を獲得できるでしょう。
具体的な例としては床下暖房システム、生ごみディスポーザーがあります。
ただ、買い手がフルリフォームすることを前提にしている場合は、あまり影響がないと考えていいでしょう。
外観と共有スペース
外観の美しさも評価基準になります。
築年数など不可抗力の要素もありますが、バルコニーなどの綺麗にできる場所は美しくしておきましょう。
また、外壁の素材によってグレードが変わるので、評価額も変わります。
その他、以下のような共有スペースもマンション査定に影響を与えます。
- エントランス
- 集会室
- キッズルーム
- パーティルーム
- ゲストルーム
- ジム施設
- スタディルーム
- ラウンジ など
共有施設はなくても問題はありませんが、あればプラス評価につながるでしょう。
管理体制
マンションの管理体制は、マンション査定でも重要な要素です。
以下の順番で、上の体制であるほど高く評価されます。
- 24時間管理（3交代制）
- 日勤（土日含め週5日以上）
- 日勤（週3～5日勤務）
- 巡回
- 管理人なし
ただ管理体制が整っているだけではいけません。
共用部の清掃や駐輪場の整理が行き届いているかも重要なポイントです。
施工・販売会社
施行・販売会社も査定に影響を与えます。
大手ゼネコンが施行したマンションは、それ以外の場合よりも高い評価を獲得できる可能性があります。
また、売り主のネームバリューも関係があると思っていいでしょう。
マンション名に冠されている場合もあるので、確認は比較的簡単です。
マンション購入者の中には、販売会社の名前で購入を決断するファンもいます。
有名施工会社・販売会社が関係していれば高額査定につながるかもしれません。
管理費・修繕費積立金
管理費・修繕費積立金が近隣の同じようなマンションと比較してどうなのかも評価対象です。
管理費は管理会社への委託費用として、修繕費積立金は共用部の維持・管理と修繕にあてられるお金です。
額面はもちろんのこと、大切に管理されており、かつ適切に使用されるかどうかが判断基準になります。
また、適切な長期修繕計画の有無も評価対象で、もし計画そのものがなかった場合、評価がマイナスになってしまいます。
マンション査定を行う際の注意点
マンションを査定してもらう場合にはいくつかの注意点があります。
特に以下の要素に気を付けて査定依頼をしましょう。
査定は複数の不動産会社から取る
1社の査定だけではその評価が高いか低いのかが分からない。
妥当な価格を調べるためにも最低3社の査定は受けておくとよい。
査訪問査定の際は整理整頓しておく
部屋が散らかっているとマイナス評価を受けやすい。
査定後に契約する・しないにかかわらず、訪問査定前に整理整頓をしておくこと。
査売却時の景気の動き
不動産価格は景気変動に大きく影響を受ける。
日本経済の動きを把握し、好景気のタイミングで売却すると高評価になる可能性がある。
まとめ
マンション査定は、あらゆるポイントをチェックした結果下されます。
査定方法や価格の算出方法によっても変わりますが、高評価を受けるためには日頃から大切に扱うことが重要です。
自身ではどうにもできない要素もありますが、可能な範囲で大切に使用し、もし手放すときが来ても高評価をもらえるような状態にしておくことが大切です。