不動産に関する記事

住宅ローンを組んで持ち家を手に入れたとたんに、遠方への転勤を打診される話はよく耳にします。

持ち家がある場合は、どうするかを早急に決めなくてはいけません。

自分ひとりの単身赴任とするのであれば問題ありませんが、転勤先に家族を帯同するとなると一番の問題は家のローンです。

転勤先でも賃料の負担があれば二重のローンを支払うことになり家計を圧迫します。

そんなときにおすすめしたいのは、持ち家を賃貸にする方法です。

ダブルローンなどをうまく活用することで、突然の転勤で持ち家の取り扱いに困った場合でも対処できます。

ファミリーを対象とした賃貸物件は都市部ほど少ないので、エリアによってはローン返済額を上回る賃料になることもあります。

ただし住宅ローンが残っている物件を賃貸する場合には、あらかじめ注意点を理解しておくことが大切です。

住宅ローンはあくまでも銀行との契約ですから、安易に考えてしまうと大変になる場合もあります。

しっかりと知識を増やしてから、きちんとした手続きを経て賃貸に出すことが大事です。

ダブルローンとは

ダブルローンとは、ローンを2つ同時に利用する状態をいいます。

具体的には、住宅ローンを利用しながら車の購入にもう1本ローンを組んだり、子どもの教育費を補うために別のローンを利用したりする状態です。

また、住宅ローンを2本組むことも状況次第で可能になります。

現在住んでいる家のローンを返済しながら、新居のためにもう1本ローンを組む場合にもダブルローンが利用可能です。

そのほか、子どもや家族などが住む家のローンをもう1本組む場合や、別荘などのセカンドハウスの購入費用に充てるためにローンを組む場合なども考えられます。

ダブルローンを利用する場合の条件とは

ダブルローンを利用するためには、さまざまな条件があります。

ここでその具体的な条件を解説していきます。

返済能力を有している

ダブルローンを組むと、返済もそれだけ負担がかかります。

そこで、返済能力の有無は必ずチェックが必要な項目です。

返済能力の判断基準として、返済比率を超えていないかを確認されます。

返済比率は、ローンの返済額が年収に対してどのくらい占めるかを表したものです。

金融機関によって基準は異なりますが、一般的に返済比率が30％を超えない額である必要があります。

詳しい基準については、それぞれの金融機関に相談してみましょう。

完済時の年齢条件を満たしている

住宅ローンは、完済時の年齢が設定されているものも多くあります。

住宅の買い替えは主に年齢層が比較的高い人が検討するものです。

しかし、返済期間を長くすると金融機関の条件を満たせなくなる恐れがあるため、注意が必要です。

ダブルローンを活用するメリットとは

ダブルローンを活用するメリットとして何が挙げられるでしょうか。

ここで、メリットを具体的に解説していきます。

仮住まいを用意しなくてすむ

売却費用を新居の購入資金に充てて住み替えを行う際、気にしなければならないのが購入と売却のタイミングです。

タイミングが合わなければ仮住まいを用意しなければなりません。

ダブルローンを組めば購入と売却のタイミングを合わせる必要がなく、新居に直接引っ越しができるため、仮住まいに引っ越す費用や負担を軽減できます。

買い替えがしやすい

ダブルローンを組めると、買い替えのタイミングで悩む必要がなくなり、自分の納得のいく物件をじっくり選ぶことができます。

新居の購入を売却の時期に合わせる必要がなくなる分、不動産の買い替えもしやすくなるのです。

ダブルローンのデメリットとは

ダブルローンを組むことで、デメリットも生じます。

ここでは、主なデメリットについて具体的に紹介していきます。

毎月の返済額が増える

ダブルローンは2本ローンを組むため、毎月の返済額は当然それだけ増えることになります。

ローンの内容によっては、今までの返済額の2倍以上になることも珍しくありません。

家計にそれだけ負担がかかるため、現在どのくらい余裕があるのかなど、あらかじめしっかりと計算したうえでローンを組むことが大切です。

また、現在住む家の売却代金で従前のローンの返済を行う場合には、実際にいくらで売れるのか事前に確認をしておきましょう。

住宅ローン控除が制限される

住宅ローン控除は、ローンを利用して住宅を購入した場合に、一定の要件を満たせば所得税が控除されるものです。

しかし、ダブルローンでは新しく購入する家にした住宅ローン控除が適用されません。

住宅ローン控除は、居住している住宅をローンで購入した場合に適用されるものです。

新居に引っ越しをした段階で前の家のローンは住宅ローン控除の適用対象外になることを忘れないようにしましょう。

古い家の方は賃貸できない

新居購入のためにダブルローンを利用したとき、住んでいた家を賃貸してローンの返済に充てようと考える人がいるかもしれません。

しかし、住宅ローンを金融機関から借りる場合、自らが居住することが前提となります。

住んでいた家に買い手がつかないときも、その間賃貸して収入を得ることはできないのです。

ただし、金融機関から賃貸の許可を得られれば、例外的に認められることもケースもあります。

持ち家の賃貸を考えているのであれば、事前に金融機関へ相談してみましょう。

経済的な余裕がない場合は住み替えローンも検討する

ダブルローンは家計に負担も大きくなるため、経済的に余裕がない場合は住み替えローンも検討してみましょう。

住み替えローンとは、新居の購入資金や仲介手数料・諸経費に加え、現在返済している住宅ローンの金額も含めた全額が借りられるローンです。

住み替えローンは1か所の金融機関で借りられるため、毎月の返済額を計画的に調整できます。

また、預金を残した状態で新居が購入できる点も住み替えローンのメリットです。

デメリットとしては、通常の住宅ローンと比較して審査が厳しくなる点や、売買のスケジュールが密になる点が挙げられます。

住宅ローンの残っている物件は条件付きで賃貸に出せる

遠方への転勤期間が2年以上になるときは、自宅を賃貸に出すことのメリットは大きいです。

まず賃料収入を得られるので、住宅ローンの返済に充てられます。

また居住者がいると防犯やメンテナンスといった点でもメリットが感じられるでしょう。

ただし、自宅の住宅ローンが残っているときには賃貸に出す前に金融機関との話をしっかりしなければなりません。

ローン残債があると賃貸に出せないことがあるため、注意が必要です。

住宅ローンの大前提は自分、家族が住んでいること

住宅ローンとは、「本人およびその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅を購入するために金融機関と締結する金銭消費貸借契約のことです。

したがって金融機関は「自分たちが住む住宅だから返済が滞ることはない」と考えて融資するものです。

そのため、金利も低く抑えられており融資期間も一般的には最長35年間と長く設定されております。

転勤などで移転を余儀なくされて金融機関に無断で自宅を賃貸に出したりすると、当然それは契約違反です。

契約違反となった場合、通常は「ローン一括返済」を求められます。

「こうなると知らなかった」では済まされませんので、充分気をつけましょう。

転勤になって自分が単身赴任することになったら

では転勤になったときに単身赴任を選択して、自宅には引き続き家族が住まう場合はどうなるのでしょうか。

一般的に住宅ローンは本人が単身赴任などで住んでいなくても、家族が住み続けるのであればそのまま継続できる場合がほとんどです。

単身赴任の際に注意したいのは、もし海外に単身赴任となった場合は住宅ローン控除が受けられない恐れがあることです。

2016年3月31日より以前に自宅を購入した方は、単身で海外赴任となったら赴任中は住宅ローン控除が受けられなくなっています。

ただし、事前に税務署に届出をしておくことで、帰ってきてから控除を再開できます。

単身の海外赴任となる場合はしっかり確認してください。

転勤になって家族で帯同することになったら

転勤になって家族で帯同する際に、自宅を賃貸に出すにはいくつか条件があります。

ただしこの条件は金融機関や契約内容によって変わってきますので、必ず個別に金融機関に相談しましょう。

それをふまえて、自宅を賃貸に出すパターンは下記の2つあります。

金融機関の判断で借入条件を変更して住宅ローンを継続できる

急な転勤で自宅に住めなくなったときは、まず金融機関に相談しましょう。

金融機関は、融資条件や借主の勤務先、今までの返済状況、自宅の資産価値から融資を継続するかどうか総合的に判断します。

場合によっては、融資条件の変更もなく賃貸に出すことの了承を得られるケースもあります。

また、金利や借入期間といった融資条件の変更を条件に賃貸に出せるかもしれません。

いずれにせよ金融機関が総合的に判断するため、直接相談することが大切です。

不動産担保ローン（アパートローン）に切り替える

住宅ローンを組んでいる銀行から住宅ローンから不動産担保ローンに切り替えることを要請されるケースがあります。

不動産担保ローンとは不動産を担保に融資をするローンのことであり、一般的に金利は住宅ローンより高く無担保のローンより低いです。

不動産担保ローンはアパートローンとも呼ばれ、始めから賃貸を目的に不動産を購入するときに使われるものです。

ただし、不動産担保ローンに切り替えたとき、住宅ローン控除を受けられません。

また、金利が上がるだけでなく返済期間が短くなる場合もあります。

さらにローンを組み替えるにあたって、各種手数料や登記費用、印紙税などがかかります。

不動産担保ローンは金融機関ごとに条件が異なるため、他の金融機関とも比較検討しましょう。

転勤ではなく個人的な理由で賃貸に出すことは可能？

最近では高齢化が進んでいるためか、親の介護をするために一時的に移動するといった相談は減少傾向にあります。

そういった個人的な理由で自宅を賃貸に出すことも、金融機関によっては可能な場合があります。

しかし、前述したとおり金融機関が判断するため、「こういった理由ならよくて、こういった理由ならだめ」とは明言できません。

金融機関としては滞りなくローンを完済してもらうことが一番なので、客観的にみて返済能力に問題なければ希望がとおる場合もあります。

自宅を賃貸に切り替えるときの注意点

自宅を賃貸にするというのは、小さいながらも賃貸住宅の貸主になるということです。

貸したら終わりではなく、借主からの要望や起こるトラブルにも対応しなければなりません。

自宅を賃貸に切り替えるときの注意点をみてみましょう。

普通借家契約と定期借家契約の違い

まず最も重要なのは賃貸借契約の形態です。

自宅を賃貸するときの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは期間の定めのない契約であり、入居者が希望すれば何年も居住し続けられます。

定期借家契約とは「2年間」「4年間」といった期間を設け、居住期間はその期間を超えないようにする契約です。

普通借家契約で締結すると、貸主の転勤が終わって自宅に戻ってきたいと思っても、借主が明け渡してくれないケースがあります。

貸主から借主に退去をお願いすることは可能です。

しかし、借主からしてみればしなくてよい引っ越しをさせられるため、一般的に退去にあたって「立退料」が必要です。

再び自宅に住むのであれば定期借家契約

一方、定期借家契約で契約すると、契約した年数が経過すれば自動的に終了するため貸主は自宅に戻ってくることが可能です。

そのため、一般的には転勤で自宅を貸す場合定期借家契約が選択されます。

ただし、定期借家契約のほうが賃料設定は低めの設定です。

借主からすると短期間しか住めない物件のため、そういったマイナスを埋めるため低めの賃料設定が必須です。

入居者を募集する手順

自宅を賃貸に出すことが決まれば、借主を募集する不動産会社を選定しなければなりません。

こういったときに対応してくれる不動産会社には2種類あります。

自ら対応できそうであれば地元の仲介会社

転勤先が近い、近隣に親族が住んでいるなど貸主が自ら対応が可能であれば、地元の不動産仲介会社にお願いしてもよいでしょう。

その場合貸主と借主の直接契約となり、賃貸中のトラブルや業者手配などはすべて貸主が自ら行うようになります。

注意点としては、キッチンや浴室、トイレといった水回りの業者を押さえておくことです。

また、借主に保証会社と家財保険を義務付けることも重要です。

管理会社と管理契約をする方法も

転勤先が遠い、トラブルなどにすぐ対応することが難しいといったときは、不動産管理会社にお願いするという方法があります。

その場合は管理会社と貸主との間で管理契約を締結し、管理会社は「貸主代理」として入居者の募集を行い、借主と賃貸借契約を結びます。

水のつまり、給湯器の故障といったトラブルには管理会社が一次対応してくれるため、貸主としての仕事は楽です。

注意したいのは、管理会社に管理手数料として毎月賃料の3％～7％程度の支払いが発生する点です。

支払う管理手数料に見合った管理をしてくれるかどうか、よく検討しましょう。

自宅を維持する諸経費は貸主の負担

自宅を賃貸する場合に最も重要なのは、自宅の維持管理にかかる諸経費は貸主の負担ということです。

たとえば以下のような費用が貸主負担となります。

• 給湯器、エアコン、ガスコンロ、インターホン、ウォシュレットなどの電気機器やそのほか室内外の修理または交換の費用
• マンションの管理費および修繕積立金
• 固定資産税および都市計画税

ちなみに自治会費については一般的には借主の負担ですが、借主の判断で自治会に入らないケースもあります。

ゴミ置き場の清掃当番があるなど自治会に入る必要があれば、入居者募集する際に明記しておきましょう。

自宅を賃貸に切り替えるときによくある質問

自宅を賃貸に出すことになると、いろいろと必要な手続きが出てきます。

そういった手続きに関してよくある疑問をご紹介します。

Q1賃料収入は確定申告が必要でしょうか？

A1：必要です。

賃貸借契約が開始した翌年の2月16日から3月15日の間に、居住している場所の管轄税務署に去年分の不動産所得を申告する必要があります。

不動産所得とは、賃料収入から必要経費を引いたものになります。

必要経費とは次のようなものです。

確定申告をすることで、不動産所得と給与所得が合算され、所得税が決定します。

Q2法人契約する場合の注意点は？

A2：自宅を賃貸する場合、借主が法人となり入居者がその従業員となる法人契約は少なくありません。

ファミリー世帯が借りる物件の選択肢は多くないため、自ずと転勤留守宅が視野に入ってきます。

法人契約をするときに特に気をつけたいのは次の2点です。

ひとつは、法人でもなるべく保証会社をつけたほうがよいという点です。

通常、法人の規模が大きければ保証会社をつける必要はありません。

しかし法人の規模が小さいと、滞納したときはむしろ個人よりやっかいな場合があります。

法人の借主にも保証会社をつけることがリスク回避になります。

2つ目は、貸主が海外に転勤になった場合に法人が借主になると、所得税の源泉徴収が行われるという点です。

海外転勤中の貸主から法人が部屋を借りると、法人はその賃料の20.42％を貸主の所得税の源泉徴収として税務署に納める必要があります。

貸主は法人から支払調書をもらい、帰国後に還付申告をすることが可能です。

この業務が煩わしいということを理由に、海外転勤の貸主の物件は借りないとしている法人も少なくありません。

これから自宅を購入する方は賃貸併用住宅も検討

自宅を賃貸に出すことが可能な立地というのは、賃貸の需要が高い立地であるともいえます。

そのため、もしこれから自宅を購入するけれど転勤の可能性があるという方には「賃貸併用住宅」として最初から賃料収入を得られる方法をおすすめしたいです。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸するアパート部分を併用した住宅のことです。

玄関が2つ以上あり、自宅以外の賃貸部分はそれぞれ独立した世帯になります。

「1階部分を自宅、2階部分を賃貸」というように階層で分けるパターンや、「接道側を賃貸、奥側に自宅」というように平面で分けるパターンがあります。

賃貸併用住宅がおすすめのケース

賃貸併用住宅をおすすめする一番の条件は、賃貸の需要が高い立地であることです。

駅から徒歩10分以内、周辺にあるアパートやマンションも稼働率が高いといった立地であれば、検討をおすすめします。

その他にも、以下のようなケースは併用住宅の活用に適しています。

賃貸部分だけでなく自宅部分も賃貸を前提に建てることで、その後のライフプランの変化に柔軟に対応することが可能です。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅にすることのメリットとして、何が挙げられるのでしょうか。

ここで、主なメリットを紹介していきます。

住宅ローンで賃貸物件を建てられる

賃貸併用住宅にすると、住宅ローンを利用して賃貸物件を建てられます。

個人が居住用に住宅を建てる際に利用できる住宅ローンは、賃貸併用住宅を建てる際にも適用できるのです。

住宅ローンは、住宅を取得するために設けられたさまざまな優遇策のうちの1つです。

そのため、アパート経営をしたいと考えている人にもおすすめできます。

後述しますが、アパートローンよりも住宅ローンの方が長期かつ金利も低く、利用しやすいのもメリットです。

節税につながる

賃貸併用住宅にすると、節税につながります。

まずは、相続税が抑えられる点がメリットとして挙げられます。

賃貸で使用される土地は借地権や借家権の割合や賃貸に利用する割合に応じて評価額が軽減されるほか、居住部分は小規模宅地等の特例により、330平方メートル以下では評価額が80％軽減されるのです。

また、固定資産税の評価額は、住宅が建っている土地のうち200平方メートルまでが6分の1、それ以上では3分の1に軽減されます。

家賃収入が得られる

賃貸併用住宅の一番のメリットは、何といっても賃貸部分の収入です。

定期的に安定した収入が入るため、住宅部分のローンの支払いや子供の教育資金、老後の生活資金など用途を決めて貯めてもよいでしょう。

また急な転勤になって自宅部分を賃貸に出すときでも、すでに賃貸部分で賃貸事業を始めているため楽に手続きができるという点もメリットです。

アパートローンより審査に通りやすく、金利が低い

ローンを組む際には、審査を通らなければなりません。

住宅ローンは安定した収入が長期間ある状態であれば、比較的審査に通りやすいものです。

アパートローンなどの事業性ローンは、審査項目に物件の収益性があります。

そのため、個人の収入が安定しているだけでは審査に通過しません。

また、金利の低さも住宅ローンの魅力です。

市場の金利や金融機関により異なりますが、金利はアパートローンの場合は2～4％、住宅ローンでは1％以下です。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅にもデメリットは存在します。

ここから賃貸併用住宅の主なデメリットを詳しく紹介していきます。

他人と住むストレスを感じる

賃貸併用住宅のデメリットはいくつかあります。

まず、全くの他人と同建物に住むことによるストレスです。

人によって感じ方は異なりますが、神経質な人は建物の遮音性や間取りに充分な配慮が必要です。

そして、賃貸住宅オーナーとしての仕事の発生です。

賃貸部分を管理会社にお任せすることは可能ですが、それでも入居者が直接頼ってきたら無碍にするわけにもいきません。

ゴミの出し方を教えたり、鍵を開けてあげたりといった細かい仕事が発生する可能性はあります。

サブリースが前提になることが多い

ローンを利用して賃貸併用住宅にするとき、多くの場合はサブリースが前提となります。

サブリースとは、賃貸にする部分全体をサブリース会社が借り上げるものです。

それぞれの入居者はサブリース会社が転貸して管理します。

サブリースが前提になると、安定して賃料が入ってくる反面、自分で管理する場合と比較して収益性が低くなるというデメリットが生じます。

ローンを利用するときは、金融機関に融資条件を確認してみましょう。

賃貸併用住宅を購入する際の注意点

賃貸併用住宅を購入するときには、ローンや税金の面で注意する必要があります。

賃貸部分の運用とは賃貸事業なので、賃貸オーナーとしての役割が出てきます。

賃貸部分が自宅部分の50％以下なら住宅ローン適用

賃貸併用住宅のうち賃貸部分が自宅部分の50％以下であれば、住宅ローンを利用できます。

アパートローンに比べて金利が低いため、賃貸経営をするハードルはぐっと下がります。

自宅部分の面積が50㎡以上という条件を満たしていれば、自宅部分にのみ住宅ローン控除も利用可能です。

不動産所得についての確定申告

賃貸部分から得られる賃料収入から必要経費を引いたものが不動産所得となります。

この不動産所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。

確定申告には青色と白色の2種類があり、青色申告のほうがやや複雑ではありますがメリットは大きいです。

青色申告のメリットとしては、次のようなものがあります。

不動産事業は長期的なものなので、こういったメリットを享受しながら進めるとよいでしょう。

まとめ

持ち家を購入してから転勤になっても賃貸に出せばいいや、と安易に考えている人は少なくありません。

会社の先輩がそうしているからといって、先輩と条件が同じとは限らないものです。

いざ転勤となったときに慌てないように、あらかじめシミュレーションしておくことが重要です。

また、可能であれば購入時に銀行に相談するとよいでしょう。

いずれにしても、住宅ローンについては金融機関の協力が何より大事です。

また自宅の候補地が賃貸の需要が高ければ、賃貸併用住宅も検討することをおすすめします。

自宅のみを賃貸する場合でも周辺の賃料相場や賃貸需要は関係するため、そういった情報もあらかじめ得ておくと安心でしょう。