COLUMN不動産に関する記事

初めて査定を依頼する場合には、依頼する業者の選び方も含めてどのような手順で行えばよいのか、また注意するポイントについてなど色々なことが気になるものです。

訪問査定についても初めて会う営業担当者が家中をくまなく見るなど、依頼するにも気が引けるものです。

そのような悩みについては、査定業者が査定の際にチェックするポイントや査定額の計算方法などを理解することにより不安を解消することが出来ます。

この記事では、査定業者への依頼手順や予め準備が必要な物を理解することにより、スムーズに査定が行えるよう、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

家の査定で評価を左右する6つのポイント

不動産査定には無料査定と有料査定（不動産鑑定評価）の2種類が存在することはご存じでしょうか？

一般的には、不動産査定は前記の無料の査定を意味しています。

これは実際の売買を行うために「おおむね3か月以内に販売できる価格」として、宅地建物取引業者に従事している営業担当者が訪問してチェックを行う査定価格です。

これに対して有料査定は、国家資格を有している不動産鑑定士が行うもののことを言います。

主な依頼主は国や地方公共団体で、以下のような場合に行われます。

• ・不動産経済的価値や周囲の地理的状況や各種の法的な規制
• ・市場経済的な価格を考慮して地価公示価格や公共施設の収用
• ・公共用地の取得などの鑑定評価
• ・相続税標準地の評価として使用するための「不動産鑑定書」を作成

また、相続不動産の経済的価値を確認する目的で、個人が依頼することも可能です。

有料査定は販売目的よりは公的評価の意味合いが強く、実際に「不動産鑑定書」の名称を用いての作成は不動産鑑定士以外では使用が禁じられています。

ここでは前記の査定業者による販売目的の無料査定評価を左右するポイントについて解説します。

全体の査定の流れを理解する

まず査定の全体の流れを理解しましょう。

全体の流れを理解することで、実際に査定依頼を行う際に必要な書類の準備や訪問査定までの期間が理解出来るようになり、スケジュールを組み立てやすくなります。

1.査定依頼業者を選ぶ

最初に査定依頼する業者を選びます。

実際に売却を行う場合には、信頼できる査定業者との出会いはとても重要です。

販売エリアで稼働している査定業者をインターネットで検索する、住宅情報誌から探すなど様々な情報から業者を調査して2～3社、依頼する業者を決めます。

2.書類を準備する

実際に査定を行うには、予め書類の準備が必要です。

建物図面や償還予定表、マンションの場合には管理規約や修繕計画などです。

3.訪問査定日時を調整する

査定業者は2～3社とご説明しましたが、それぞれの業者の査定日時を調整します。

建物の大きさにより異なりますが、1社あたり60分前後が査定に必要な時間の目安です。

4.訪問査定を実施する

依頼した業者が、あらかじめ調整した査定日に訪問してきて査定を実施します。

室内はもちろんのことですが、外壁や基礎の状況・水回りなどを入念に確認されます。

また住宅の現状についても色々と質問されます。

5.査定報告を受ける

訪問査定の実施後、概ね1週間前後で査定報告書が出来上がります。

査定報告書は査定金額の記載されたページと根拠となる資料で構成されており、業者によりページ数は異なりますが、数ページから数十ページに及ぶものなど様々です。

査定前の準備を徹底する

査定前の準備は入念に行います。

特に必要書類には時間が必要な物もありますので、早めに準備しておきましょう。

査定時に必要な書類には以下のようなものがあります。

• 1.登記済証（権利証）または登記簿謄本
• 2.建物図面
• 3.償還予定表または融資残高明細書（融資を受けている場合）
• 4.メンテナンス記録（リフォーム工事・設備機器交換など）
• 5.管理規約（マンションの場合）
• 6.中・長期修繕計画（マンションの場合）
• 7.その他、伝達が必要な事項のまとめ

依頼する業者選びは慎重に

早期に高額で売却するためには、査定業者の実力も含めて相性がとても大切です。

依頼する業者選びは慎重に行いましょう。

インターネットを利用して気になる業者のホームページを確認するのは当然のことですが、見た目の綺麗さでは無く、その内容を確認することが必要です。

取り扱い物件量や、ホームページの更新頻度・ブログなども入念に確認します。

口コミ情報なども大いに参考にしましょう。

また、大手業者ばかりを2～3社選ぶよりも、エリアで活動している中堅業者や地場密着の小規模不動産業者なども取り混ぜることをお勧めします。

エリアに特化して活動している業者は、地域に根差していることが多く、思わぬ情報を持っていたりするものです。

手間はかかりますが2～3社に査定依頼をして納得がいかなければ、また業者選びを行うなど納得が行くまで繰り返すぐらいの気持ちが大切です。

1件だけの高額査定には要注意

所有する物件が高額査定されれば嬉しいですが、同時に依頼した業者の出した査定価格と比較して高額すぎる場合は要注意です。

喜ぶ前に、高額査定の根拠を確認しましょう。

その際に「うちは販売力が、他社とは違いますから」「このエリアでの購入希望者の情報を豊富に持っていますから」など、明確な根拠を提示できない口先だけの説明であれば候補から外しましょう。

悪徳とまでは言いませんが査定業者の中には取り扱い物件数欲しさに、自分でも販売できない価格で査定をして媒介契約を締結させて、その後ろくな販売活動も実施せずに価格を段階的に引き下げようとする業者がいます。

不動産には販売時期や競合する物件数、建物の状態などにより査定額が変動しますが、流通する相場が存在します。

それらを精査して査定額を算出すれば、査定額に極端な差が生じることはありません。

一般的な住宅ですと査定額の平均値から前後100万円程度が目安になります。

ちょっとしたひと工夫で高額査定に期待が持てる

査定を行うのはプロの不動産業者ですが、購入検討者は一般の方ですから、物件の第一印象をとても大切にします。

新しく家具を購入する必要はありませんが、家具のレイアウトを変更する、ソファーカバーの配色を変えるだけでも空間に広がりが生まれます。

インターネットやインテリア雑誌を参考に、見た目を変えるだけでも高値査定が期待できます。

補修可能な箇所は自分で補修

長年住んでいる当人にとっては慣れっこになっているかも知れませんが、クロスの継ぎ目の開き、フローリングのへこみや傷などは、初めて室内に入る方ほど気が付くものです。

専門業者に依頼して直すまでは必要ありませんが、補修可能な場所はご自分で補修されることをお勧めします。

ホームセンターではキズ補修やクロス補修の初心者用キットが比較的安価で販売されていますので、時間に余裕があれば補修を心がけましょう。

アピールポイントは積極的に

アピール出来るポイントは、なにも敷地や建物に限りません。

住んでいるからこそ得られる地元の情報は、積極的にアピールしましょう。

たとえば近隣スーパーの特売日や、近所で有名な和菓子のお店でも構いません。

査定業者や購入希望者がそのような近隣情報を持っていることは少ないものです。

Wordなどで簡単にご近所マップを作成して、購入検討者にアピールすることにより早期に高額で売却出来たという事例もあります。

アピール出来る情報は、積極的に発信するよう心掛けましょう。

家の査定額の考え方と計算方法

同一の物件を複数の業者が訪問査定を行った場合、金額が大きく異なることはありません。

業者同士が申し合わせをすることなく、似通った査定額を算出するのは査定に対する考え方や算出方法が基本的に同じだからです。

査定計算方法の3種類

査定業者が訪問を行う際の基本的な査定方法は3種類あります。

中古住宅において最も多用されるのは、取引事例比較法ですがそれ以外にも原価法や収益法による計算を参照して総合的に査定する場合もあり、必ずしも1種類の方法で査定計算を行うとは限りません。

ここでは基本的な3種類の計算方法について解説します。

取引事例比較法

査定を行う不動産と、条件が似ている物件を流通物件や成約事例から選び出し、査定する物件との違い、たとえば駅からの距離・景観・生活至便施設までの距離など、それぞれを対比させ「評点」と呼ぶ点数で比較します。

最終的に出そろった評点の「和」を求め、下記の計算式を用いて計算します。

事例物件の単価（㎡/円）×（査定地評点÷事例地評点）×査定物件㎡数×流動性比率

この計算は、マンション・一戸建て・土地などどの査定方法にも用いることが出来るため、査定計算としては最も多く用いられます。

原価法

建物についての現在価値を算出する方法です。

現時点での建築価格相場で、同程度の建築を行った場合の価格から、査定物件の築年数に応じて原価修正を行い算出します。

中古一戸建ての査定計算として用いられることが多く、土地は取引事例比較法で算出し、建物を原価法で算出してその合計を査定総額とするなどです。

収益還元法

収益物件を査定する場合になどに用いられる計算方法です。

賃貸不動産として運用した場合に、将来的に生み出す収益期待値から金額を計算します。

計算方法としては、年間利回りから算出する直接還元法や、一定の投資期間に得られる収益と、その後の物件予想額から算出するＤＣＦ法などがあります。

査定前の掃除や片付けも大切

高額査定を得る為には、見た目も大切です。

有償となるプロの清掃業者に依頼した方がよいかとの質問がよくありますが、そこまでの必要はありません。

ただし特に汚れやすいキッチン・トイレ・浴室などは、査定前に重点的に掃除を行っておくのがよいでしょう。

見た目に左右される理由

査定を行うのはプロの査定業者ですが、業者が査定を行うにも査定する個人の主観が入ります。

これは実際に販売を開始して、内覧を実施したときに素人である購入検討者がどのように感じるかを査定額に反映させるからです。

つまり買主目線での査定です。

実際の不動産価値が掃除により左右されることはありませんが、常に整頓され片付いている住宅は、内覧時の印象がよい物件として多少高く査定しても販売見込みが立つことから、査定価格に反映されやすくなります。

土地査定の考え方と決まり方

一戸建ての土地や、建物も何もない状態での更地の場合など、現況により査定で重視されるポイントは変わってきます。

たとえば、大規模なリノベーション工事を実施しなければ入居出来ない古家付土地の場合には、リノベーション工事を実施するメリットが少なく、通常は「古家付土地」として、解体後に新築をする目的として取り扱われます。

その場合には解体して更地にしてから建築を行う必要がありますので、土地の査定額から古家解体に必要な費用を考慮して減額査定を行います。

このように、状況により異なる土地査定の方法ではありますが、ここでは更地の土地査定についての考え方や、査定額の算出方法について解説します。

土地の査定方法

土地の査定は、商業ビルの建築や駐車場への転用など収益不動産先としての査定を除き、先ほどご説明した取引事例比較法により算出されます。

つまり近隣の販売や成約事例をもとに、比較するポイントを評点としてそれぞれ評価していく方法です。

駅からの距離や景観・眺望などは一般的な取引事例比較法と同じところが評点となりますが、土地の場合に特に重視して確認されるポイントがありますので下記で解説します。

境界は明確か

地籍測量図と照らし合わせて、境界鋲や杭を確認します。

土地のみの査定を依頼する場合には、地籍測量図が必要となりますので予め準備しておく必要があります。

地積測量図は法務局で取得することが出来ますが、不動産登記法14条地図の作成に必要な国土調査が実施されていない地域の場合には地積測量図が存在しない場合もあります。

その場合には、土地家屋調査士に依頼して測量を行ってから隣地関係の方々と筆界確認を行い、地籍更生登記を実施無ければなりません。

このような方法は時間もかかりますし費用もかかります。

不動産取引は地積測量図に基づく実測取引と、登記簿に記載されている面積を契約対象とする公募取引があります。

境界がはっきりしない場合や、地積測量図が存在しない場合には早い段階でプロの不動産業者に相談することをお勧めします。

隣地からの越境物はないか

隣家の木からのびた枝が越境しているほか、塀やコンクリート擁壁などの越境物が敷地内にないか確認しておきましょう。

可能であれば、査定前に隣家と話し合い越境を解消しておきましょう。

また塀などの越境など、撤去が難しいものについては越境物の所有権を確認して、覚書を作成しておくと喜ばれます。

上水道・下水道などいの引き込みはあるか

比較的新しい造成宅地や、過去に建物が建っていた更地の場合には宅地内に上水道や下水道・ガスなどの引き込みがあるかも確認しておきましょう。

新たに建築を行う場合には、いずれにしても引き込みが必要ではありますが、すでに引き込まれている場合には新設する必要がないため、これも査定額に反映されます。

土中に解体時の残存物がないか

古家を解体した更地の場合などに注意をしたいのが、土の中に残っている基礎など解体時の残存物が土の中に埋まっていないかです。

土地を掘り起こして確認するのは困難ですが、そのような懸念がある場合にはあらかじめ査定業者に説明しておきましょう。

引き渡し後に土の中からそのような残存物が出てきた場合には土地の瑕疵として、その撤去費用の負担や、場合によっては損害賠償が求められます。

まとめ

今回の記事では査定方法の手順や業者が確認するポイントなど、幅広く解説をおこないました。

再度、お話したいのは「査定額は、おおよそ3か月以内に販売できる見込み額」だという事です。

査定依頼を複数業者に依頼する理由については、記事の中でご説明しました。

提出される査定額も、各社ごとに異なることからどの業者に依頼するか悩むところですが、査定額だけで選ばないことが大切です。

たとえば査定額が最も低い業者であっても担当営業が博識で物腰も柔らかく、最も信頼できる場合には、販売開始額を引き上げて貰う方法もあります。

査定額はあくまでも、査定業者が評価して販売できると考える提案額だからです。

最終的に大切なのは成約額です。

高額査定を得るためにも、早期で好条件の売却が行えるようにするためにも、今回ご紹介した努力を行うことで、実現が可能になります。