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家屋番号とは？

「家屋番号」とは、法務局が不動産登記法上の建物を特定するために付けている番号のことです。

家屋番号と同じく、土地には「地番」という土地を特定するための番号が付されており、原則として家屋番号は建物が建っている土地の地番と同じです。

土地や建物などの不動産の登記をする際は、住居表示ではなく、土地は地番、建物は家屋番号で管理されています。

建物の登記事項証明書の取得を申請する際には、登記簿に記載されている住所である「所在＋家屋番号」とは一致しないこともあるため、あらかじめ建物の番号を調べておくことが重要です。

引用：法務省 登記簿謄本（様式例）

家屋番号と地番、住所の違い

家屋番号は先ほどご説明したように、建物を登記するときにどの建物かわかるように付けられた番号のことです。

家屋番号を定めるのは、その家屋に住む人や家屋を建築した不動産業者ではなく、国の出先機関である法務局です。

地番は、登記される土地について、どこにある土地なのかがわかるように付された番号のことです。

家屋番号は建物について、地番は土地について、国が定めた番号となっています。

家屋番号と同じように、地番も法務局が定めることとされています。

一方住所は、「住居表示に関する法律」という名の法律に基づいて、市町村が定めるものです。

住所を定める目的は、住む人の住所の表示をわかりやすくすることや、郵送物の配達をスムーズに行えるようにすることにあります。

家屋番号や地番と住所を決める役所が異なり、またその目的も異なることから、まったく別物として取り扱われます。

登記を行う際には、住所だけでは不十分で、必ず家屋番号や地番が必要です。

一方、住所として市町村が定めているのは、都市部を中心とした一部の地域であり、すべての地域で家屋番号や地番と異なる住所があるわけではありません。

【ケース別】家屋番号の定め方をケース別に紹介

1筆の土地の上に1つの建物が存する場合、敷地となっている土地の地番が用いられます。

土地は「筆」という単位で数えるので、1つの土地であれば一筆、2つあれば二筆となります。

ケース1：同じ地番に複数戸ある分譲マンションの家屋番号

分譲マンションの場合は、区分された部屋ごとに番号がそれぞれ割り当てられます。

たとえば、1200番地にあるマンションの211号室の家屋番号は、「1200-211」です。

ただし、マンションの場合は、住居表示の部屋番号とは異なる場合もあります。

それは、マンションの各部屋に付けられる家屋番号は、それぞれの部屋を別々に管理し、登記などの手続きをスムーズにできるよう、法務局によって割り振られた番号だからです。

マンションの家屋番号は、必ずしもマンションの部屋番号にあわせて付けられているわけではなく、地番などと組み合わせて機械的に1、2、3・・・と付けられているケースもあるのです。

部屋番号が先に決められ、それに基づいて家屋番号が割り振られることが多いのですが、必ずそのようになるわけではありません。

ケース2：建て替えで変わる家屋番号

同じ土地に家を建て替えた場合は、家屋番号も変わります。

これは、家を建て替えた結果、以前の建物とは別の新しい建物が建てられていることが書類からわかるようにするためです。

本来、建物の建築された年などのデータを照合すれば、同じ家屋番号であっても建物としては別だということがわかります。

しかし、建て替えをした時に、以前の建物を全て取り壊したのか、一部だけ取り壊したのかなど、様々なパターンが考えられます。

そこで、以前の建物とは全く別の建物が建てられていることがわかるように、別の家屋番号が付けられることがあるのです。

ケース3：1つの土地に複数の建物がある場合の家屋番号

1筆の土地の上に、複数の建物が建っている場合は、それぞれ地番を使って区別されます。

具体的には、地番の後に支号と呼ばれる枝番をつけます。

ケース4：2つの土地の間に1つの建物がある場合の家屋番号

1つの建物の敷地となっている土地が2筆以上の場合は、建物の床面積が多いなど、主に利用されている土地の地番が使用されます。

家屋番号の調べ方

家屋番号を調べる3つの方法についてみていきます。

権利証や固定資産税の課税明細書を確認する

建物の権利証には家屋番号が記載されているので確認してみましょう。

また、固定資産税納税通知書がある場合は、課税明細欄を見れば家屋番号の確認が可能です。

市区町村役場の税務課で確認する

所有者や所有者から委任を受けた者であれば、市区町村役場の固定資産税を担当している部署に行けば、固定資産税評価証明書や固定資産税の名寄帳を取得して、確認することができます。

登記情報提供サービスで地番から調べる

土地の地番が分かっている場合は、（一社）民事法務局協会が運営している「登記情報提供サービス」を利用して、調べることができます。

引用：登記情報提供サービス

「登記情報提供サービス」にある、「土地からの建物検索」を利用します。

都道府県、所在を選択して地番を入力すると、該当する土地にある建物の番号が表示されます。

家屋番号が調べられないときの対処法

家屋番号が調べられないケースは次の通りです。

このように家屋番号が調べられない場合は、どのように調べればよいのでしょうか。

管轄する法務局の登記所に電話で問い合わせる

手掛かりになる書類が何もない、あるいは入手できない場合などは、建物のある地域を管轄する登記所に電話で問い合わせ、調べてもらうことができます。

登記所に家屋番号を問い合わせるための事前準備

登記所に照会する際は、調べたい建物について、事前に調べておくべきことがあります。

それは、建物がある土地の地番と住所表示です。

また、この地番を基に、管轄する登記所に問い合わせるための「地番照会」用の電話番号を、法務局のホームページで調べておきます。

特に、知りたい建物がマンションの場合は、「マンション千代田」のような、建物の名前と部屋番号が、必ず必要になりますので、事前に調べてメモに書き出しておきます。

家屋番号が未登記だった場合の対処法

古民家と呼ばれるような古くからある建物や一定以上の増改築の際に登記をしなかった建物では、建物は未登記状態で、番号の表示がありません。

このような場合、固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書、名寄帳を見ても、番号の確認は困難です。

登記がないため、登記所でも調べることができません。

このような複雑なケースでは、電話ではなく、登記所や市区町村役場に出向いて調べる必要があります。

なお、家屋番号がない建物は、相続手続きの際に厄介な存在となります。

家屋番号がないため、相続しようとする建物を特定することが非常に難しくなってしまうのです。

そこで、納税通知書に記載されている内容を記載して、家屋番号のない建物がどのようなものか、誰が見ても特定できるようにします。

納税通知書には、所在・構造・建築された年・床面積などが記載されています。

これらの項目をそのまま記載したうえで、未登記のために家屋番号がない旨を記載しておけば、それ以上問題になることはありません。

また、家屋番号を定めてもらうために、相続などが発生する前に登記するという方もいるかもしれません。

家屋番号がないために問題が生じる可能性があるのは相続の時くらいであるため、費用をかけて登記する必要性はないのですが、登記してあればよりスムーズに進められると言えます。

まとめ

ここまで家屋番号の調べ方や定め方について見てきました。

建物の登記簿を取得したり、不動産を売買したりする際には家屋番号が必要になります。

家屋番号は住所表示とは異なるため、建物の権利証や固定資産税の課税明細書などで調べなければなりません。

土地が合併したり分散したりしているような複雑なケースでは家屋番号の調査に時間がかかることもあります。

不動産取引などで登記が必要になった場合は、早めに家屋番号を調べておくといいでしょう。