COLUMN不動産に関する記事

不動産売却時に課税される譲渡所得税・住民税は、ふるさと納税を行うと還付・控除されることはご存知でしょうか。

不動産売却時をして譲渡所得が出た場合、高額の譲渡所得税・住民税が課税される場合があります。

ふるさと納税などの課税を抑える方法を上手く利用し、譲渡所得税や住民税を減らすことができます。

しかし、ふるさと納税をするときには注意点などがあるため、ふるさと納税について理解してから進めていかなければなりません。

本記事ではふるさと納税とは何か、譲渡所得税・住民税の還付・控除を受けられる仕組み、ふるさと納税をするときの注意点などを解説します。

記事を最後まで読み進めていただければ、ふるさと納税の控除上限額目安が計算できるようになり、ふるさと納税を利用して譲渡所得税・住民税の還付・控除を受けられるようになります。

不動産売却時にふるさと納税で節税になる理由

不動産売却をして譲渡所得（不動産売却益）が出ると、譲渡所得税や住民税が課税されます。

課税される譲渡所得税や住民税は、ふるさと納税をすることで納税額を減額できます。

それではなぜふるさと納税をすると、譲渡所得税や住民税が減税されるのでしょうか。

本章ではふるさと納税で減税される仕組みなどを解説します。

ふるさと納税とは

ふるさと納税とは、自分の生まれた地域や応援したい地域の自治体に対して寄付をし、自治体から返礼品をもらえる制度です。

ふるさと納税は利用者が年々増加しており、平成26年度利用件数は191.3件・ふるさと納税総額388.5億円だったところ、令和3年度には利用件数4,473.3万円・ふるさと納税総額8,302.4億円まで増えています。

特に平成27年度から右肩上がりで利用件数、ふるさと納税総額が上昇しています。

ふるさと納税で減税できる仕組み

ふるさと納税をすると所得税が還付され、住民税が控除（減額）されます。

所得税還付や住民税控除される理由は、ふるさと納税をした金額に応じて還付・控除されるからです。

ふるさと納税をすると、寄付した金額から2,000円を引いた金額が還付・控除されます。

たとえば、ふるさと納税として寄付金を合計5万円払った場合は、以下の計算となります。

結果として、48,000円もの金額が所得税・住民税から還付・控除されます。

しかも、ふるさと納税をすると寄付額の30%以内の返礼品を受け取ることができます。

50,000円のふるさと納税をすれば、最大15,000円の返礼品を受け取れるということです。

不動産売却に伴う譲渡所得税の計算方法

不動産売却をして発生した譲渡所得に対して、譲渡所得税・住民税が課税されます。

譲渡所得税・住民税を計算するには、まず譲渡所得がいくらになるのか計算しなければなりません。

本章では、譲渡所得の計算方法について解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

なお、一戸建てやマンションなどを購入した場合、不動産購入代金から減価償却費を差し引かなければなりません。

減価償却とは、不動産などの物を使用した分の価値は、現在の物の価値から引くべきであるという考えです。

つまり、不動産購入代金から住んで使った分の価値を引かなければならないわけです。

しかし、減価償却は計算が複雑なため、本記事では割愛させていただきます。

そのため、本項で掲載している譲渡所得の計算方法は、簡易のものとお考えください。

譲渡所得税・住民税の計算方法

譲渡所得税・住民税の計算式は次のとおりです。

税率は、売却する不動産の所有期間により異なります。

また、一定条件を満たした場合は税率が下がることになります。

なお、短期譲渡所得か長期譲渡所得かどうかの判断基準は、所有不動産を売却する年の1月1日時点で5年が経過しているかどうかです。

売却時点で5年経過していたとしても、売却する年の1月1日現在では5年経過していないケースもありますが、勘違いしやすいため注意が必要です。

ふるさと納税の控除上限額の目安・シミュレーション

ふるさと納税の控除上限額の目安を計算するには、譲渡所得の計算と譲渡所得税・住民税の計算が必要です。

譲渡所得の計算方法と譲渡所得税・住民税の計算方法がわかったところで、ここからはふるさと納税の控除上限額の目安計算方法解説や、シミュレーション計算を行っていきます。

ふるさと納税の控除上限額目安の計算方法

ふるさと納税の控除上限額目安の計算式は、次のとおりです。

この計算で利用する所得税率は、下記の表の数字を利用します。

参考：国税庁

個人住民税所得割額の計算方法

個人住民税所得割額の計算方法は、次のとおりです。

給与所得の住民税所得割額の計算方法は次のとおりです。

ふるさと納税の控除上限額シミュレーション

ここからは、納税の控除上限額シミュレーションを行っていきます。

不動産売却後のふるさと納税の流れ

不動産売却後のふるさと納税の流れは、次のとおりです。

寄付金を払うときには、寄付金額に注意しましょう。

ふるさと納税の控除上限目安額以上の金額を寄付しても、超えた部分の所得税還付・住民税控除を受けることはできません。

ただ、所得税還付・住民税控除の上限を超えていても、超えた部分の返礼品はもらえます。

不動産売却時にふるさと納税を利用する注意点

不動産売却時にふるさと納税を利用するときには、いくつかの注意点があります。

本章では、不動産売却時にふるさと納税を利用するときの注意点を解説します。

ワンストップ特例制度を利用しても意味がない

ふるさと納税をする方法には、確定申告の他にワンストップ特例制度があります。

ワンストップ特例制度とは、ふるさと納税の控除に関わる一部の業務を寄付先の自治体が行ってくれる制度です。

ワンストップ特例制度は便利な制度ですが、確定申告をする必要がある人は利用できません。

ワンストップ特例制度を利用できる人は次の条件を満たす人です。

仮にワンストップ特例制度を利用して手続きし、その後確定申告をすると、ワンストップ特例制度を利用していた手続きが無効になります。

なお、ワンストップ特例制度の手続きをした後に確定申告をしても、ワンストップ特例制度の取りやめなどを手続きした自治体へ連絡する必要はありません。

提出書類が多い

ふるさと納税で還付・控除を受けるためには、多くの書類が必要です。

そのため、事前に提出書類を準備しておくと確定申告するのが楽になります。

ふるさと納税をするときに必要な書類は、次のとおりです。

特に寄付先が多い方は寄附金受領証明書の数が多くなるため、確定申告前にはひとまとめにしておくようにしましょう。

譲渡所得がなくても確定申告をする

不動産の売却をしたときに確定申告をしなければならないのは、譲渡所得が出たときです。

そのため、本来であれば譲渡所得が発生しない場合には、確定申告をする必要がありません。

しかし、譲渡所得が発生しない=売却損が出てしまったときに確定申告をすると、売却損の損益通算が認められます。

売却損の損益通算とは、不動産の売却をして発生した売却損を確定申告する年の所得と相殺できる制度です。

売却損が大きくなれば大きくなるほど、損益通算したときに課税される所得税・住民税が減っていきます。

売却損の損益通算をすると所得が減るため、ふるさと納税で寄付可能な金額は減りますが、所得税・住民税の減税方法として有効です。

まとめ

不動産売却時に譲渡所得が発生すると、譲渡所得税や住民税が課税されます。

しかし、ふるさと納税を利用すると還付・控除を受けられ、課税額を減らすことができます。

ふるさと納税を利用して譲渡所得税や住民税の課税額を抑えるときには、寄付できる控除上限額目安を把握しておかなければなりません。

ふるさと納税には還付・控除を受けられる上限金額があり、寄付する人や売却する不動産によって上限金額が変動します。

また、寄付金の上限金額以外にも、ふるさと納税をするときの注意点がいくつかあります。

ふるさと納税をするときには、控除上限額目安と注意点を理解した上で利用しましょう。

ふるさと納税を上手く活用することで、税額が抑えられ、なおかつ返礼品をもらうことができます。