COLUMN不動産に関する記事

宅地建物取引業法（宅建業法）は、しばしばその内容が改正されて、不動産業者に義務付けられる項目が追加されることがあります。

ホームインスペクションの実施説明が2018年より義務化されました。

ホームインスペクションとは何か、かかる費用はどれくらいかなどを解説します。

ホームインスペクションとは？

まずホームインスペクションとは何か、これを知っておく必要がありますね。

一般的には聞きなれない言葉ですが、不動産売買では新しい用語ではありません。

法改正により義務化されたことで、売買を考える人に身近になった内容です。

どのような場合に、何を行うのがホームインスペクションか、これを解説します。

専門家による住宅診断調査

ホームインスペクションとは『既存住宅状況調査』のことです。

住宅診断と考えていいのですが、これを行うのは専門の住宅診断士です。

この住宅診断士をホームインスペクターといいます。

住宅を売却、購入するときに気になるのが、その住宅がどれぐらい劣化しているか、欠陥箇所はないか、もし修繕しなければならない場所があるならどこをどの程度か、といった点ですね。

これを専門家が専門的な視点から調査を行い、アドバイスをしてくれるのがホームインスペクションです。

ホームインスペクションをする住宅は？

一般的には中古一戸建てに対して行われます。

長年住んでいて劣化が進み、見えない場所に欠陥が隠れていることが考えられる中古一戸建てを、専門家であるホームインスペクターが診断します。

劣化や欠陥により改修が必要だと判断される箇所があれば、その時期などを教えてもらうことができます。

この情報は中古一戸建て住宅の売却や購入をする時には重要になります。

最近では新築戸建てにも行われるケースがあり、リフォームをするときにもインスペクションという言葉が使われる場合もあります。

中古住宅の劣化や欠陥を調査したいときのホームインスペクションとは分けて考え、依頼をする場合には中古住宅であることを伝えましょう。

ホームインスペクションをするメリット・デメリット

ホームインスペクションは中古住宅に対する住宅診断ですが、これを受けることでのメリットやデメリットが気になるところです。

特にメリットがないのなら受ける必要がないのではと考えるでしょうし、デメリットがあるならそれも知っておくべきでしょう。

まずは専門家の検査を受けるメリットを解説します。

どんなメリットがあるか

まずホームインスペクションのメリットを挙げてみましょう。

買う側には劣化や欠陥の発見がある

中古住宅の購入を考えて、その劣化具合からそこに長年住み続けることで耐久性が心配になることがありますね。

地震や台風による被害、最悪の場合には倒壊することも考えられます。

それだけではなく、屋根や天井の劣化による雨漏りや、壁や床下のシロアリ被害など、見えない場所に建物を侵食する被害が起きているケースもあります。

これを専門家ではない人が見つけることは難しいため、他の人が長く住んだ中古住宅を買うときには、ホームインスペクターの視点で診断してもらうことにより、劣化や欠陥を事前に見つけることができます。

突然の欠損や倒壊につながる、大きな劣化や欠陥を入居する前に見つけて改修しておくことは大切です。

売却物件の状況を明記できる

売買契約のときには中古物件である以上、劣化や欠陥の有無が気になるでしょう。

劣化部分を売主がよく知らないまま売ったり、買主に知らせずに売ったりしたことで、雨漏りや壁のひび割れなどで、買主から苦情や訴訟などのトラブルに発展するケースもあります。

2020年4月に、買主がそういったトラブルを避けられるように創設されたのが契約不適合責任です。

何かを売る時に、品質や数量、種類などが契約内容と不適合の場合に、売る側がその責任を負うことになっています。

つまり中古住宅においては、売買契約書の中に欠陥や劣化の箇所や状況が明記されていないまま売買が成立して、後にそれが見つかり、またそれが原因で買主が損失を被った場合には売主がその責任を追及されるということになります。

では中古住宅を売る側は、ホームインスペクションでこれをどう避けるかということになりますが、インスペクターに依頼して診断を受け、劣化や欠陥箇所をすべて報告してもらい、その内容を売買契約書に明記しておきます。

雨漏り、シミ、ひび割れ、そういったことを箇所や状況を契約書に書いておくのです。

買主が劣化や欠陥を納得の上で売買が成立すれば、それを理由に責任を追及されることは避けられます。

売主にとっても、ホームインスペクションを受けておいて、中古住宅の劣化状況を把握しておいてから取引をすることは、大きなメリットになるのです。

瑕疵担保保険もつけられる

ホームインスペクションを受けてそれに合格することで、瑕疵担保保険をつけることも可能になります。

瑕疵担保保険とは既存住宅売買瑕疵保険のことを指します。

どういう保険かというと、売却した物件を引き渡したあと瑕疵（キズ、欠陥）が見つかる場合がありますね。

これを補修する費用の一部が、保険金からまかなわれるのです。

ホームインスペクション診断を受けて1年以内に合格していることが、この保険に加入できる条件のひとつです。

もうひとつは新耐震基準に適合している建物であるという条件も必要なので、このふたつが揃った中古住宅ならホームインスペクションを受けて保険加入する価値があります。

昭和56年(1981年)6月1日以降に適用された耐震基準が新耐震基準となりますが、それ以前に建てられた中古住宅がすべて旧耐震基準とは限りません。

昭和56年(1981年)5月31日より前に建った中古住宅の中にも、新耐震基準に適合している物件があります。

ホームインスペクションを受けて保険を考える場合には、これも一度調べてみましょう。

ホームインスペクションをすることでのデメリット

メリットが多いと考えられるホームインスペクションですが、逆にデメリットを知っておくことも大切です。

専門家が中古住宅の劣化や欠陥を見つけてくれるホームインスペクションにありがちなデメリットには、どのようなものがあるかを解説します。

実行するまでに時間がかかる

ホームインスペクションは時間がかかります。

調査に時間はそれほどかかりません。

早ければ1週間ほど、長くかかっても1ヶ月かかるところはそうないでしょう。

ただ診断後に報告書を作成して、それが手元に届くまでに1週間から10日ぐらいかかります。

またインスペクターはすぐ見つかるわけではなく、調査前に診断士の手配に数日かかるため、ホームインスペクション期間には1カ月から2カ月の余裕をみておきましょう。

費用がかかる

ホームインスペクションは無料ではありません。

後述となりますが費用がかかります。

事前に不動産会社や診断士と相談して見積もりを依頼しておきましょう。

心理的瑕疵は報告されない

ホームインスペクションは住宅の物理的な劣化や欠陥のみ診断が行われて、その報告が義務付けられています。

ここで報告義務から外れている中に『心理的瑕疵』の項目があります。

これはその中古物件で過去に孤独死や自殺、殺人事件、火災やなどが起きていることをいいます。

心理的に不愉快でそこに住み続けることで忌まわしく落ち着かない気分になる、そういった物件を心理的瑕疵物件と呼びます。

ホームインスペクションを依頼して、それがインスペクターに知れたとしても、劣化や欠陥とは違うため、報告義務がありません。

このため、買主が心理的瑕疵について知った時には売主に対して「なぜ言ってくれなかったのか」と問い合わせがくる可能性も否定できません。

心理的瑕疵についてどう扱うかは、売却を担当する不動産会社と打ち合わせをしておく必要があるでしょう。

ホームインスペクションにかかる費用

前述したように、中古住宅の売買に関して、ホームインスペクションはいくつかのメリットがあります。

診断を受けておきたいとは考えても、売買費用以外にこの検査を受けるための費用が高すぎるとすれば、やはり迷うところですね。

ホームインスペクションの費用について、一般的な相場を解説します。

費用は物件の種類と検査内容で違ってくる

ホームインスペクションを受けるにあたり、やはり気になるのがその費用です。

ホームインスペクションにかかる費用は、まず住宅がマンションか一戸建てかという種類により違います。

検査の内容でも変わってきます。

ここでの検査の内容とは、診断士であるインスペクターが、住宅の状態を目視で診断できるかどうかという点です。

外観部分などは目視できるので基本料金になり、潜り込む場合や機器を使用しなければならなり場合には上乗せ費用が必要です。

費用相場は次を参考にしてください。

一戸建ての場合

マンションの場合

地域と広さで前後

また地域差も多少発生しているため、関東中心に首都圏などはやや高めであり、関東以西は少し安めに設定されている傾向も見られます。

屋根の上はカメラ、ドローンなどを使うことが多く、やや高くなります。

これは一般的な相場であり、実際には住宅の平米数などで変わります。

事前に見積もりを取りましょう。

ホームインスペクションの費用は誰が負担する？

ホームインスペクションを依頼しようと考えはしたものの、気になるのは誰がその費用を負担するかという点ですね。

ホームインスペクションの費用は誰が負担するのが一般的なのでしょうか。

これは制度化、法令化されているわけではなく、明確に決まっているわけではありません。

ホームインスペクションの目的は、売買取引、その契約において買主が劣化や欠陥を知らずに引き渡しを受けることによる損失を防ぐということにあります。

必ず受けなければいけない検査ではないので、メリットが大きい買主負担になることが一般的です。

不動産会社が負担するケースもあります。

ただその場合には、不動産会社と提携しているホームインスペクション業者であることがほとんどです。

後述しますが不動産会社にあっせんしてもらって買主が費用負担するという点では、この方法は安心できますが、売買をスムーズに進めるためにホームインスペクションが確実に行われるかという意味では、不動産会社が費用負担をする形で依頼をするのは少し考えたほうがいいかもしれません。

確実なホームインスペクターに依頼をして、買主が費用負担をするというが安心を得られる一番の方法といえそうです。

ホームインスペクションを依頼するときの注意点

ホームインスペクターを選ぶときには、その選び方に注意をしたほうがいいでしょう。

ホームインスペクションの説明義務は2018年から開始となっていますが、それ以前から民間業者が参入しているので、依頼をする人には専門性がよく分からないという状態にもなっています。

中古一戸建て購入や売却にあたり、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼するときには、信頼のおける不動産会社に問い合わせをしましょう。

売買に携わる不動産会社にあっせんをしてもらうのが一番です。

中古住宅の売買では、経年による劣化や欠陥を事前に見つけておくことが大切です。

ホームインスペクターをうまく利用して、トラブルのない取引につなげましょう。